Bài 1: Singapore đã thoát khủng hoảng nhà ở và đổi mới diện mạo đô thị ra sao?

một giờ trướcBài gốc

Singapore được biết đến như một trong những mô hình quy hoạch và phát triển đô thị hiệu quả nhất châu Á, nơi tầm nhìn dài hạn, quản trị khoa học và tính thực tiễn được kết hợp chặt chẽ trong mọi quyết sách. Thành công của đảo quốc không đến từ những giải pháp đơn lẻ, mà từ một hệ thống chính sách đồng bộ trải dài từ quy hoạch tổng thể, phát triển nhà ở xã hội đến tổ chức giao thông đô thị bền vững.

Loạt ba bài viết đi sâu phân tích ba trụ cột quan trọng tạo nên diện mạo đô thị Singapore hiện đại: (1) Khung quy hoạch chiến lược và linh hoạt do URA dẫn dắt, (2) Chính sách nhà ở cho toàn dân – nền tảng ổn định xã hội do HDB triển khai, và (3) Cách Singapore tích hợp giao thông vào quy hoạch đô thị để hình thành mạng lưới di chuyển hiệu quả, lấy con người làm trung tâm.

Thông qua việc hệ thống hóa các mô hình, cơ chế và thành tựu nổi bật, series này giúp người đọc hình dung rõ hơn về tư duy phát triển của Singapore – một quốc gia luôn biết cách biến thách thức về tài nguyên, dân số và không gian thành động lực cải cách và đổi mới. Đây cũng là những kinh nghiệm tham khảo giá trị cho các đô thị đang hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, trong đó có Hà Nội.

BÀI 1: Singapore đã thoát khủng hoảng nhà ở và đổi mới diện mạo đô thị ra sao?

Khi bước vào thập niên 1960, Singapore phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng nhà ở thực sự. Nhiều khu ổ chuột nằm ngay cạnh các khu thương mại mới hình thành, mật độ cư trú dày đặc và phần lớn hộ gia đình sống trong điều kiện tạm bợ.

Hạ tầng đô thị vừa thiếu vừa yếu, trong khi các vụ cháy lớn liên tiếp xảy ra càng phơi bày sự mong manh của hệ thống nhà ở cũ kỹ. Giữa bối cảnh ấy, nhu cầu cấp bách về một cuộc “đại phẫu” đô thị trở nên không thể trì hoãn.

Việc thành lập Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) năm 1960 được xem là một bước đột phá mang tính chiến lược, với nhiệm vụ triển khai một chiến dịch xây dựng nhà ở quy mô lớn, nhằm thay đổi diện mạo đô thị và cải thiện chất lượng sống cho người dân.

Một khu dân cư ở ngoại vi Singapore năm 1966. Ảnh: Redsvn.net

Ngay từ những năm đầu, HDB trở thành lực lượng then chốt trong nỗ lực xóa bỏ các khu ổ chuột và mở rộng quỹ nhà ở giá phải chăng. Chỉ trong vài năm, những dãy chung cư đầu tiên mọc lên, mở ra hy vọng mới cho hàng nghìn gia đình trẻ và người lao động có thu nhập ổn định nhưng khó tiếp cận nhà ở tư nhân. Việc chuyển dịch dân cư từ các khu nhà tạm sang chung cư cao tầng có tổ chức đặt nền móng cho mô hình đô thị Singapore hiện đại về sau.

Đến giữa thập niên 1960, HDB tiếp tục triển khai chương trình sở hữu nhà cho người dân. Cơ chế này cho phép cư dân mua căn hộ với giá phù hợp và trả góp dài hạn. Việc đưa Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) vào thanh toán từ năm 1968 đặc biệt quan trọng, vì giúp người dân tiếp cận nhà ở bằng chính khoản tiết kiệm bắt buộc của mình. Mô hình tài chính này giảm gánh nặng chi phí ban đầu và tạo cơ sở để nhiều hộ trở thành chủ sở hữu nhà trong thời gian ngắn hơn so với việc tiếp cận vay thương mại.

Khu Phố Tàu ở Singapore năm 1969. Ảnh: Redsvn.net

Nói về triết lý của hướng đi này, cựu Thủ tướng Lý Quang Diệu từng giải thích mục tiêu của chính sách nhà ở là tạo cho mỗi người dân một “phần sở hữu” thực sự trong đất nước. Theo ông, khi người dân có ngôi nhà của riêng mình, họ gắn bó hơn với nơi sống, cảm thấy an tâm hơn về tương lai và từ đó góp phần tạo nên một xã hội ổn định.

Qua nhiều thập kỷ, HDB phát triển thành một hệ thống nhà ở quy mô lớn. Trong một bài viết nhìn lại câu chuyện nhà ở Singapore, Ngân hàng Thế giới ghi nhận khoảng 80% người Singapore sống trong căn hộ do Nhà nước xây dựng, với khoảng một triệu căn hộ HDB tập trung tại 23 thị trấn mới.

Đáng chú ý, Ngân hàng Thế giới nhấn mạnh thành công của Singapore không chỉ ở tốc độ xây dựng mà ở việc kiểm soát toàn bộ chuỗi giá trị nhà ở, từ quy hoạch, thu hồi đất, xây dựng đến vận hành và bảo trì, nhằm hạn chế nguy cơ xuống cấp và tách biệt xã hội.

Thích ứng nhu cầu mới và tái cấu trúc không gian đô thị

Bước vào giai đoạn phát triển mới, Singapore đối diện nhu cầu nhà ở tăng cao cùng với sự dịch chuyển cấu trúc dân số. Để điều phối cung cầu hiệu quả hơn, mô hình Mua theo đơn đăng ký (BTO) được áp dụng từ đầu những năm 2000. Với cơ chế này, một dự án chỉ được xây dựng khi có đủ lượng đăng ký mua. Cách tiếp cận này giúp chính phủ “đọc” nhu cầu thị trường chính xác hơn, điều tiết tiến độ xây dựng và bảo đảm rằng quỹ nhà ở công cộng không rơi vào tình trạng dư thừa hay thiếu hụt kéo dài.

Nhờ đó, người dân có thể chọn dự án phù hợp với khả năng tài chính và vị trí mong muốn, đồng thời nắm rõ hơn thời gian chờ khi dự án mở bán. Tuy nhiên, câu chuyện “dễ mua” không được nhìn bằng giá niêm yết đơn thuần.

Thủ tướng Singapore Hoàng Tuấn Tài từng lưu ý khi đánh giá tính “dễ mua”, cần đặt giá nhà trong tương quan với thu nhập và phần thu nhập phải dùng để trả khoản vay, thay vì chỉ nhìn vào “con số trên bảng giá”.

"Cách tiếp cận này cho thấy mục tiêu cốt lõi của Singapore không phải xây thật nhiều nhà, mà là xây nhà để người dân có thể thật sự sở hữu," Thủ tướng Singapore Hoàng Tuấn Tài cho biết.

Một khu nhà ở xã hội của Singapore. Ảnh: Istock

Song song với điều chỉnh cơ chế cung, danh mục sản phẩm của HDB được đa dạng hóa. Bên cạnh các căn hộ hai phòng ban đầu, HDB mở rộng thành nhiều loại căn hộ khác nhau. Các căn hộ ba đến năm phòng dành cho những gia đình có nhiều thành viên. HDB cũng thiết kế căn hộ linh hoạt cho người độc thân hoặc người cao tuổi, trong khi căn hộ đa thế hệ cho phép nhiều thế hệ sống gần nhau nhưng vẫn có không gian riêng để sinh hoạt thoải mái. Sự đa dạng này giúp hệ thống nhà ở công cộng thích ứng tốt hơn với bức tranh dân số đang thay đổi nhanh chóng.

Các khu nhà HDB không được xây dựng rời rạc mà được quy hoạch như một thị trấn thu nhỏ. Trong mỗi thị trấn, cư dân có thể tiếp cận trường học, chợ, khu mua sắm, cơ sở y tế, thư viện, công viên và khu thể thao chỉ trong quãng đường ngắn. Hệ thống giao thông công cộng được bố trí thuận tiện để kết nối với các khu vực khác của thành phố. Nhờ mô hình này, người dân có thể học tập, làm việc và vui chơi ngay gần nhà, giảm bớt nhu cầu di chuyển xa và giúp phân tán áp lực dân cư lên khu trung tâm.

Nhà ở công cộng tại Bishan, Singapore. Ảnh: Istock

Một đặc điểm đáng chú ý của HDB là chính sách phân bổ căn hộ theo tỉ lệ sắc tộc. Singapore có cộng đồng dân cư rất đa dạng nên chính sách này được áp dụng nhằm duy trì sự hài hòa trong khu ở. HDB đặt giới hạn về số căn hộ dành cho từng nhóm sắc tộc trong mỗi tòa nhà và mỗi khu dân cư để tránh tình trạng một nhóm tập trung quá đông. Nhờ cách làm này, cư dân thuộc nhiều cộng đồng khác nhau có cơ hội sinh sống gần nhau, giao lưu thường xuyên và hạn chế hình thành các khu tách biệt.

Sự chú trọng đến tính hòa hợp cộng đồng còn thể hiện trong cách tổ chức không gian sinh hoạt chung. Tại nhiều khu dân cư, các khoảng sinh hoạt ở tầng trệt, sân chơi, khu tập thể dục và tiện ích cộng đồng được bố trí đan cài để tạo ra những điểm gặp gỡ tự nhiên. Với nhiều gia đình, đây là nơi trẻ em kết bạn và người lớn duy trì nhịp giao tiếp hàng ngày.

Bà Meena Kumaravel, một phụ nữ nội trợ 43 tuổi sống tại một khu dân cư HDB, chia sẻ trẻ em “phải chạy, phải chơi”, bởi nếu chỉ quanh quẩn trong nhà, các em rất khó kết bạn và xây dựng quan hệ trong khu phố. Theo bà, những không gian chung của HDB chính là nơi trẻ nhỏ học cách giao tiếp và gắn kết với cộng đồng.

Trong bối cảnh dân số ngày càng già hóa, Singapore đã tích hợp thêm nhiều chương trình hỗ trợ người cao tuổi vào hệ thống nhà ở HDB. Các căn hộ mới được thiết kế chú trọng hơn đến khả năng di chuyển thuận tiện, sử dụng vật liệu an toàn và bổ sung các thiết bị trợ giúp nhằm giảm rủi ro trong sinh hoạt hằng ngày. Song song đó, chính phủ áp dụng cơ chế cho phép người cao tuổi bán lại một phần thời hạn sở hữu căn hộ để tăng thêm nguồn lực tài chính cho giai đoạn nghỉ hưu. Nhờ những chính sách này, người lớn tuổi có thể duy trì mức sống ổn định hơn, đồng thời tiếp cận các dịch vụ thiết yếu ngay trong khu dân cư mà họ quen thuộc.

Nâng cấp, tái thiết và điều chỉnh chính sách trong giai đoạn mới

Một trong những thách thức lớn của hệ thống nhà ở công cộng là sự xuống cấp tự nhiên của các khu nhà theo thời gian. Nhằm ứng phó tình trạng này, từ cuối thập niên 1990, HDB đã triển khai một loạt chương trình nâng cấp và cải tạo quy mô lớn. Các hạng mục cải tạo trải rộng từ thay mới thang máy, sửa chữa hành lang, nâng cấp hệ thống điện nước đến cải thiện những không gian sinh hoạt công cộng nhằm bảo đảm an toàn và tiện nghi cho cư dân.

Với những khu quá cũ, HDB mạnh dạn chọn phương án tái phát triển toàn diện, bao gồm phá dỡ và xây dựng lại theo quy hoạch hiện đại hơn. Trong những trường hợp này, cư dân được ưu tiên mua căn hộ mới ngay trong khu vực tái phát triển, qua đó vừa duy trì được môi trường sống quen thuộc, vừa tiếp cận những tiện ích và hạ tầng chất lượng cao hơn.

Bên cạnh việc cải tạo các công trình cũ, Singapore còn chú trọng làm mới diện mạo các thị trấn HDB thông qua các dự án tái tạo đô thị. Nhiều khu dân cư lâu năm được bổ sung thêm hạ tầng như tuyến xe buýt, nhà ga tàu điện, trung tâm thương mại và khu sinh hoạt cộng đồng. Nhờ đó, các thị trấn HDB có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng đa dạng của cư dân.

Tòa nhà dân cư ở Singapore. Ảnh: Istock

Những năm gần đây, chính phủ Singapore tiếp tục điều chỉnh các quy định liên quan đến nhà ở công cộng. Hệ thống phân loại dự án BTO mới được giới thiệu nhằm phản ánh rõ hơn sự khác biệt về vị trí và mức độ hấp dẫn của từng khu. Các dự án ở vị trí trung tâm hoặc có kết nối giao thông thuận lợi được áp dụng các điều kiện giao dịch khác nhau để duy trì tính chi trả cho người mua thực sự có nhu cầu ở.

Cùng với đó, các quy định về giao dịch mua bán lại được rà soát thường xuyên để hạn chế biến động giá vượt quá khả năng chi trả của cư dân. Thời gian cư trú tối thiểu, điều kiện tiếp cận thị trường mua bán lại và quy định với người mua lần đầu đều được điều chỉnh theo tình hình thực tế.

Tùng Lâm (Theo The Strait Times, CNA)

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/bai-1-singapore-da-thoat-khung-hoang-nha-o-va-doi-moi-dien-mao-do-thi-ra-sao.930958.html