Bảng giá đất mới: bài toán hài hòa lợi ích và thách thức với 'van điều tiết' hệ số K

3 giờ trướcBài gốc

Bài toán hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân

Chủ đề bảng giá đất đang trở nên “nóng” khi từ ngày 1-1-2026, các địa phương trên cả nước sẽ bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Hàng loạt địa phương đang khẩn trương xây dựng hoặc lấy ý kiến về dự thảo bảng giá mới, với mức tăng đáng kể so với hiện nay.

Bảng giá đất nên được xây dựng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ảnh: LÊ VŨ

Theo ghi nhận, nhiều nơi đề xuất mức tăng đáng kể so với hiện hành, phản ánh xu hướng giá đất thực tế và tiệm cận thị trường.

Chẳng hạn, Hà Nội đang đề xuất giá cao nhất hơn 702 triệu đồng/m² tại khu vực 1 (trong vành đai 1), tăng khoảng 2% so với hiện nay, trong khi khu vực ngoại thành có thể tăng 25-26%.

Đà Nẵng cũng đang lấy ý kiến cho bảng giá đất đầu tiên sau khi sáp nhập. Một số khu vực vùng ven có mức tăng mạnh như xã Bà Nà, Hòa Tiến và Hòa Vang, dao động 80-82%. Đường Bạch Đằng ven sông Hàn vẫn là nơi có giá cao nhất, gần 350 triệu đồng/m².

Ở TPHCM, Sở Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện bảng giá đất lần đầu theo trình tự rút gọn, đồng thời yêu cầu các quận, huyện, phường, xã khẩn trương cung cấp dữ liệu giá đất để kịp tiến độ trình UBND thành phố.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất là công cụ quản lý trọng yếu của Nhà nước, không chỉ phục vụ thu ngân sách mà còn là cơ sở pháp lý cho công tác bồi thường, tái định cư và định giá trong các giao dịch đất đai.

Vì vậy, đơn vị này nhận định, quá trình xây dựng cần được tiến hành khoa học, minh bạch, có lộ trình hợp lý, bảo đảm phản ánh đúng giá trị thị trường mà không tạo gánh nặng tài chính quá lớn cho người dân hay doanh nghiệp.

Bảng giá mới được kỳ vọng giúp thu hẹp khoảng cách với giá thị trường, góp phần minh bạch hóa hoạt động mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, mức tăng mạnh có thể gây xáo trộn nếu không được kiểm soát tốt.

Người dân làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ hoặc nhận bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động trực tiếp vì nghĩa vụ tài chính tăng theo giá đất. Đặc biệt, nhóm thu nhập trung bình và thấp có thể bị ảnh hưởng nặng nề khi chi phí “lên thổ cư” hoặc thuế, phí giao dịch vượt quá khả năng chi trả, từ đó dễ phát sinh khiếu nại, tranh chấp hoặc chậm bàn giao mặt bằng.

Theo VARS IRE, bảng giá đất tăng kéo theo chi phí bồi thường, tiền thuê và tiền sử dụng đất đều đội lên, khiến tổng vốn đầu tư dự án tăng mạnh. Các dự án đang triển khai buộc phải điều chỉnh kế hoạch tài chính, còn dự án mới phải tính toán lại giá bán, dễ đẩy giá nhà tăng theo. Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, điều này có thể khiến sức mua suy giảm, ảnh hưởng đến thanh khoản, tín dụng và toàn thị trường bất động sản.

Thận trọng với hệ số K để không “lệch pha”

Cùng lúc đó, Chính phủ đã trình Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Dư luận đặc biệt quan tâm đến cách xác định giá và “hệ số điều chỉnh giá đất” (hệ số K) trong dự thảo, bởi điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của doanh nghiệp, nghĩa vụ tài chính của người dân và sự ổn định của thị trường bất động sản.

Hệ số K nên được xây dựng linh hoạt, để vừa bám sát thực tế, vừa không làm xáo trộn thị trường. Ảnh: H.P

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã gửi văn bản góp ý cho dự thảo trên. Nội dung trọng tâm xoay quanh cơ chế hệ số K, được coi là “van điều tiết” quan trọng để bảo đảm bảng giá đất tiệm cận thực tế nhưng vẫn giữ được ổn định.

Theo dự thảo, HĐND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, còn UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K áp dụng từ ngày 1-1 mỗi năm. Hệ số này phản ánh tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất của từng loại đất, khu vực, vị trí so với bảng giá đã được phê duyệt.

Hiệp hội này đánh giá đây là cách làm hợp lý, minh bạch và linh hoạt, giúp các địa phương kịp thời điều chỉnh theo biến động thị trường, đồng thời tạo cơ sở để doanh nghiệp chủ động hơn trong tính toán chi phí đầu tư.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng quy định hiện hành vẫn cần cụ thể hóa thêm, nhất là trong việc xác định hệ số K cho từng dự án. Theo ông, nếu chỉ quy định hệ số theo khu vực hành chính chung mà không tính đến đặc thù của từng khu vực dự án, sẽ dẫn đến bất cập khi thu hồi hoặc giao đất, dễ gây thiệt thòi cho người dân bị thu hồi đất và phát sinh khiếu kiện.

Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án cụ thể, căn cứ trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

Cũng theo hiệp hội, để tránh lúng túng trong năm đầu tiên áp dụng, Chính phủ nên quy định thống nhất hệ số K tạm thời cho cả nước, thay vì để mỗi địa phương tự ban hành. Việc này sẽ giúp bảo đảm tiến độ, đồng thời tránh tình trạng chậm triển khai do thiếu hướng dẫn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho biết, TPHCM hiện vẫn đang áp dụng bảng giá đất cũ nhưng đã được điều chỉnh tăng 5-30 lần, thậm chí có nơi tới 50 lần so với trước. Dự kiến từ năm 2026, thành phố sẽ công bố bảng giá mới, nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh tăng để tiệm cận hơn với giá thị trường.

Theo ông Thắng, điều chỉnh bảng giá đất là bước đi tất yếu, nhưng cần được thực hiện theo lộ trình hợp lý và có cơ chế linh hoạt để tránh gây “sốc”.

Hiện nay, nhiều người dân muốn chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà hoặc chia cho người thân nhưng gặp trở ngại vì tiền sử dụng đất quá cao, gần như không thể thực hiện. Do đó, ông đề xuất cần điều chỉnh hệ số K linh hoạt, bảo đảm quyền lợi cho người dân có nhu cầu chính đáng.

Với doanh nghiệp, ông Thắng đánh giá việc tăng giá đất sẽ kéo chi phí bồi thường và vốn đầu tư lên, nhưng tác động vẫn trong tầm kiểm soát, vì chi phí đất chỉ chiếm khoảng 20-50% tổng chi phí dự án.

Khi thủ tục pháp lý, đền bù và giải phóng mặt bằng được rút ngắn nhờ bảng giá rõ ràng, doanh nghiệp có thể tiết kiệm được chi phí vận hành, lãi vay, từ đó nâng cao hiệu quả đầu tư.

Ông cũng đề xuất cho phép giãn thời hạn nộp tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp để hỗ trợ doanh nghiệp hồi phục sau giai đoạn khó khăn.

“Trên hết, cần hoạch định lộ trình áp dụng một cách bài bản, rõ ràng, liên tục tiếp thu và đưa ra hướng điều chỉnh kịp thời, tránh liệu pháp 'sốc' ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường trung và dài hạn”, ông cho hay.

Các chuyên gia đều cho rằng, việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, kết hợp điều chỉnh bằng hệ số K hằng năm, được xem là giải pháp cân bằng giữa ổn định lâu dài và linh hoạt ngắn hạn.

Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, các địa phương cần xây dựng bảng giá sát với thị trường, có lộ trình rõ ràng, tránh gây ảnh hưởng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Một bảng giá đất hợp lý sẽ không chỉ giúp tăng thu ngân sách, mà còn là nền tảng cho sự phát triển minh bạch, bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Gia Nghi

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/bang-gia-dat-moi-bai-toan-hai-hoa-loi-ich-va-thach-thuc-voi-van-dieu-tiet-he-so-k/