Bất động sản công nghiệp: nguồn cung tăng, giá thuê cũng 'leo thang'

15 giờ trướcBài gốc

Giá cho thuê đang tăng 5-10% mỗi năm

Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã có sự gia tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Tính tới quí 3 năm 2024, thị trường bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh và vùng kinh tế trọng điểm miền Nam bao gồm TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì là điểm sáng thu hút đầu tư.

Các thông số cụ thể như nguồn cung hiện hữu đất khu công nghiệp hơn 41.000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê sơ cấp trung bình đạt 154 đô la Mỹ/m²/chu kỳ thuê. Nguồn cung hiện hữu nhà xưởng xây sẵn 10,3 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giá chào thuê trung bình đạt 4,8 đô la Mỹ/m²/tháng. Nguồn cung hiện hữu nhà kho xây sẵn là 7,7 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê trung bình đạt 4,6 đô la Mỹ/m²/tháng.

Hiện tại tỉ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp tại Việt Nam hiện nay đạt trên mốc 75%. Về đối tượng, lĩnh vực đang khai thác và có nhu cầu cao với bất động sản công nghiệp là các ngành công nghiệp có giá trị cao như điện tử, chất bán dẫn, năng lượng mặt trời và xe điện (EV) đang dẫn đầu.

Những ngành này không chỉ thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp mà còn định hình nhu cầu bất động sản và thu hút đầu tư khu vực. Các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo cũng đang có nhu cầu cao với bất động sản công nghiệp. Bên cạnh đó, sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây đã kéo theo nhu cầu lớn về không gian lưu trữ và phân phối hàng hóa. Các công ty thương mại điện tử cần các nhà kho xây sẵn để đảm bảo việc lưu trữ và vận chuyển hàng hóa một cách hiệu quả và nhanh chóng.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra theo khảo sát thì nhu cầu về bất động sản công nghiệp trên thị trường có xu hướng tăng lên, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có sự kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững, tập trung ở các tỉnh có lợi thế về công nghiệp, đón dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang.

Về giá cả, giá thuê bất động sản công nghiệp đã tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực miền Bắc, giá thuê trung bình đạt khoảng 130 đô la Mỹ/m²/chu kỳ thuê, tăng 1% theo quí và 5,7% theo năm. Do nhu cầu cao, một số dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên thậm chí đã tăng giá 10% trong quí.

Khu công nghiệp Đồng Văn 2 . Ảnh: TTXVN

Trong khi đó, tại khu vực miền Nam, giá thuê trung bình đạt khoảng 176 đô la Mỹ/m²/chu kỳ thuê, ổn định theo quí nhưng tăng 5,6% theo năm. Sự tăng giá này phản ánh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế, đặc biệt là ở các khu vực có hạ tầng phát triển và vị trí thuận lợi, đại diện của Cushman & Wakefield cho biết.

Tuy vậy, với việc điều chỉnh bảng giá đất mới tăng cao gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ đã có tác động đáng kể đến chủ doanh nghiệp thuê, chủ sở hữu và các nhà phát triển. Trước hết, về mặt tài chính, chi phí thuê đất sẽ tăng lên đáng kể. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp phải thuê mặt bằng sản xuất, kinh doanh có diện tích lớn. Về mặt pháp lý, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với những thay đổi trong các quy định và chính sách liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, việc điều chỉnh bảng giá đất mới cũng có thể tác động đến thị trường bất động sản nói chung. Giá đất tăng cao có thể làm giảm nhu cầu giao dịch, dẫn đến sự chững lại của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đối với những khu vực có tiềm năng phát triển cao, giá đất tăng có thể thu hút các nhà đầu tư lớn, tạo ra cơ hội phát triển mới cho khu vực đó. Lúc này, các doanh nghiệp cần phải chuẩn bị kỹ lưỡng, điều chỉnh chiến lược kinh doanh và đầu tư để thích ứng với những thay đổi mới.

Doanh nghiệp TPHCM lo tiền thuê đất tăng lên hàng tỉ đồng

Trong buổi thảo luận chuyên đề liên quan bảng giá đất mới của TPHCM gần đây do Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA) tổ chức, ông Tô Ngọc Ngời, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Vinafor Saigon, lo lắng việc áp dụng bảng giá đất mới của TPHCM sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuê đất của doanh nghiệp. Đáng chú ý là đối với đất thương mại dịch vụ, đất sử dụng cho các hoạt động cho thuê kho bãi và khu đất có mật độ xây dựng thấp, bị giới hạn chiều cao...

Cụ thể tại Vinafor Saigon thuê hơn 1.300 m2 đất của Nhà nước trên đường Trương Định, quận 3, với bảng giá đất cũ ông chỉ trả tiền thuê đất mỗi năm 4,2 tỉ đồng. Tuy nhiên nếu áp dụng bảng giá đất mới thì giá đất cho thuê sẽ tăng cao, doanh nghiệp ông phải trả hơn 6,1 tỉ đồng/năm. Với việc tăng thêm hơn 30%, tương đương gần 2 tỉ đồng này là quá sức chịu đựng của doanh nghiệp trong tình hình sản xuất, kinh doanh khó khăn như hiện nay.

Ông đề nghị cần giãn thời gian áp dụng giá cho giá thuê đất mới và xem lại cách tính giá trị đất ở cho thuê. Vì đất làm văn phòng, thương mại thì mật độ xây dựng thấp và hạn chế chiều cao nên tính giá trị đất ở là 50% chứ không phải là 80% như hiện nay.

Với doanh nghiệp thuê đất để xây nhà xưởng sản xuất trong các khu công nghiệp (KCN) thì việc điều chỉnh tăng giá đất trên địa bàn TPHCM cũng lo lắng không kém, nhất là đối với doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm.

Một doanh nghiệp hoạt động trong KCN ở huyện Nhà Bè thuê đất trả tiền hàng năm ước tính giá đất điều chỉnh hiện nay sẽ dẫn đến tiền thuê đất trả cho Nhà nước cao gấp hàng chục lần so với trước đây, đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng cao.

Một nguồn tin từ Ban quản lý Khu chế xuất và KCN TPHCM (Hepza) cũng xác nhận về mức tăng cao này. Tuy nhiên, theo người này do chưa đến chu kỳ ký lại hợp đồng thuê đất với công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp nên hiện nhiều doanh nghiệp thứ cấp chưa phản ảnh về mức giá tăng cụ thể so với giá đất trước khi điều chỉnh.

Đáng chú ý, có một số trường hợp doanh nghiệp thứ cấp thuê đất trong khu công nghiệp còn đang trong tình trạng bị mắc kẹt do việc chưa xác định được giá đất kéo dài của cơ quan có thẩm quyền.

Các khu công nghiệp đã được lấp đầy nên giá thuê đất rất cao nếu không sớm khai thông thì sẽ cản trở dòng thác đầu tư mới. Ảnh: H.P

Rắc rối này đang xảy ra tại Khu công nghiệp Hiệp Phước, thuộc Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (HIPC). Cụ thể theo ông Trần Ngọc Dũng, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp quận 8, cho biết khu công nghiệp Hiệp Phước từ 6-7 năm nay đang vướng mắc về tính đơn giá thuê đất. Trong KCN này có 2 cách tính giá thuê, có những doanh nghiệp tính tiền thuê đất hàng năm, còn có doanh nghiệp được tính tiền thuê đất 1 lần (chu kỳ 50 năm).

Tuy nhiên, từ năm 2017-2018, có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư, thanh toán tiền thuê đất nhưng vẫn chưa xong, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất theo thời hạn. Ông Dũng đặt câu hỏi những trường hợp này thì tính tiền thuê đất sẽ tính theo bảng giá đất cũ hay áp dụng bảng giá đất mới?

Ông Dũng kiến nghị TPHCM sớm có hướng dẫn tính đơn giá thuê đất cụ thể rõ ràng, sớm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thu hút nhà đầu tư.

Theo Hepza, TPHCM có 17 khu công nghiệp và khu chế xuất, trong đó chỉ có 6 khu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Còn lại 11 khu công nghiệp đang thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, các khu này doanh nghiệp được ký hợp đồng thuê đất với nhiều hình thức ở từng giai đoạn khác nhau với những quy định khác nhau.

Trong đó có trường hợp doanh nghiệp trả tiền hàng năm, nhưng giá cho thuê ổn định trong 5 năm và sau đó mỗi lần điều chỉnh giá chỉ tăng không quá 15%. Những điều kiện cho thuê như vậy thì doanh nghiệp doanh nghiệp sẽ không bị ảnh hưởng nhiều khi áp dụng bảng giá đất mới.

Tuy nhiên, có một số khu công nghiệp sẽ bị ảnh hưởng, đó là đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, tính theo bảng giá đất hằng năm sẽ bị tác động. Để tránh việc giá cho thuê đất tăng cao ảnh hưởng “sốc” đến sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, Hepza cho biết "Theo quy định hiện đơn giá cho giá cho thuê đất hàng năm được tính dao động từ 0,25 đến 3% giá đất. Hepza đang kiến nghị ở mức là 0,25 đến 0,3% cho các doanh nghiệp trong các khu chế xuất, khu công nghiệp TP. Hiện nay, Sở tài chính đang hoàn chỉnh dự thảo để trình UBND TPHCM".

Lê Hoàng - Hoàng An

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-nguon-cung-tang-gia-thue-cung-leo-thang/