Chứng khoán bất động sản tăng mạnh: tín hiệu vui cho thị trường?

14 giờ trướcBài gốc

“Sóng” cổ phiếu BĐS

Những tháng đầu năm 2025 ghi nhận nhóm cổ phiếu BĐS trên sàn chứng khoán Việt Nam có diễn biến nổi bật. Theo tin từ Vietstock và các báo ngành, cổ phiếu BĐS tăng mạnh so với nhiều ngành khác, đạt mức tăng lên tới 155% từ đầu so với cùng kỳ. Một báo cáo từ Agriseco Research cho thấy chỉ số ngành BĐS tăng xấp xỉ 128% từ đầu năm 2025, vượt xa mức tăng gần 31% của chỉ số chung.

Những diễn biến trên cho thấy sự hấp dẫn của nhóm cổ phiếu BĐS đã được “thức tỉnh”, thu hút sự chú ý của giới đầu tư. Song cần đặt trong ngữ cảnh: tăng mạnh có nghĩa là định giá đang được điều chỉnh, kỳ vọng được đặt cao hơn và như vậy rủi ro đi kèm cũng lớn hơn. Một số yếu tố được các chuyên gia chỉ ra có vai trò then chốt tạo nên đợt “hồi phục – tăng vọt” của cổ phiếu BĐS.

Trong đó kỳ vọng vào khung pháp lý và nguồn cung phục hồi, nhờ vào các chính sách về đầu tư công, hạ tầng được thúc đẩy, mở ra dư địa cho các DN BĐS lớn; nguồn cung dự kiến tăng trở lại, khắc phục chu kỳ trầm lắng trước đó. Cùng với đó, dòng tiền dịch chuyển và “săn” cơ hội, trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư đã nhanh chóng chú ý tới nhóm cổ phiếu BĐS như cổ phiếu “dẫn sóng”.

Ngoài ra, kinh doanh thực tế khả quan khi nhiều DN BĐS trên sàn đã ghi nhận kết quả doanh thu tăng mạnh, bàn giao sản phẩm tốt hơn, dư nợ tín dụng cho BĐS cũng tăng… giúp củng cố niềm tin cho nhà đầu tư chứng khoán vào khả năng ngành phục hồi.

Chứng khoán BĐS tăng mạnh mang đến tín hiệu tích cực cho thị trường.

“Cổ phiếu BĐS tăng mạnh là phản ứng tích cực của thị trường trước hàng loạt thông tin hỗ trợ như tiến trình hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, cùng kỳ vọng vào gói tín dụng cho vay mua nhà trẻ. Tuy nhiên, không thể xem đợt tăng này là tín hiệu hồi phục toàn diện của thị trường BĐS, về cơ bản dòng tiền vẫn đang mang tính ngắn hạn, trong khi sức cầu thực tế vẫn yếu, tín dụng BĐS chưa thật sự mở. Nếu DN không có dự án sẵn sàng bàn giao, không cải thiện thanh khoản, giá cổ phiếu có thể nhanh chóng bị điều chỉnh, kéo theo tâm lý thị trường đảo chiều” – chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Sự tăng trưởng của cổ phiếu BĐS không chỉ đơn thuần là một nhóm ngành “rực sáng” mà còn có nhiều tác động lan tỏa tới toàn bộ thị trường tài chính – BĐS – đầu tư. Theo xu thế thị trường nó sẽ kích thích tâm lý nhà đầu tư, khi một nhóm ngành dẫn dắt như BĐS “cháy lên”, những nhà đầu tư cá nhân và tổ chức sẽ có cảm giác thị trường đang chuyển sang giai đoạn tích cực hơn, giúp cải thiện tâm lý đầu tư, tăng thanh khoản, tạo hiệu ứng lan tỏa.

Không những vậy, diễn biến tích cực trên sàn chứng khoán có thể tạo hiệu ứng “niềm tin” vào thị trường BĐS rằng DN BĐS niêm yết làm ăn có triển vọng, dự án mở bán mới có tín hiệu tốt, có thể thúc đẩy nguồn cung, giao dịch BĐS tại thực địa, vốn đang bị “nghẽn” bởi các yếu tố pháp lý và tín dụng bước vào giai đoạn “xoay vòng” nhanh hơn.

Nhóm cổ phiếu BĐS tăng mạnh báo hiệu dòng vốn đang tìm kiếm cơ hội mới trong ngành/nhóm bị nhấn mạnh trước đó. Điều này có thể tạo ra một giai đoạn tái phân bổ vốn từ các nhóm đã tăng nóng hoặc từ các tài sản kém hấp dẫn sang các cổ phiếu BĐS có nền tảng tốt. Đồng thời, nhà đầu tư bắt đầu nhìn nhận lại mức định giá, rủi ro và cơ hội của ngành.

“Việc cổ phiếu BĐS tăng mạnh là bình thường trong chu kỳ tái định giá. Sau giai đoạn rơi sâu 2023 – 2024, nhiều mã BĐS đã về mức thấp kỷ lục, P/B chỉ 0,6 – 0,8x, khi kỳ vọng vĩ mô cải thiện, thị trường sẽ điều chỉnh về giá trị hợp lý. Thực ra, đây là giai đoạn điều chỉnh để phản ánh lại giá trị DN sau khi các yếu tố pháp lý và chính sách dần rõ ràng. Tuy nhiên, không phải mã nào cũng có thể tăng chỉ những DN có quỹ đất sạch, cơ cấu nợ tốt và dự án triển khai thực mới duy trì được đà tăng” – chuyên gia tài chính BĐS, TS Nguyễn Thế Hiển phân tích.

Ẩn số phía sau “sóng”

Dù có nhiều lý do để lạc quan, nhưng cũng cần cảnh giác: tăng trưởng mạnh của cổ phiếu BĐS không đảm bảo rằng tất cả đều là “tín hiệu vững chắc” cho thị trường. Thứ nhất, là sự phân hóa rõ nét, qua báo cáo của Agriseco lưu ý rằng mặc dù ngành tăng mạnh, nhưng phân hóa giữa các nhóm cổ phiếu rất rõ: nhóm vốn hóa lớn như VHM, VIC dẫn dắt; trong khi nhóm vừa và nhỏ mặc dù tiềm năng nhưng lại rủi ro hơn, việc đồng loạt “tăng” chưa chắc đã bền vững nếu không có nền tảng tốt.

Thứ hai, định giá đã không còn rẻ khi nền tảng định giá của ngành BĐS đang ở mức cao hơn trung bình 5 năm: P/B của ngành khoảng 2,2x, cao hơn mức trung bình lịch sử xấp xỉ 1,8x, khi định giá đã “chạm” vùng cao, rủi ro giảm giá nếu kỳ vọng không được đáp ứng là đáng kể.

Thứ bai, là rủi ro từ yếu tố vĩ mô và tín dụng do ngành BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng, vốn và khung pháp lý, dù tín dụng cho BĐS đã tăng mạnh khoảng 19,9% từ đầu năm, nhưng nếu chính sách thắt lại, chi phí vốn tăng hoặc nguồn cung mới gặp khó thì nhóm cổ phiếu BĐS dễ bị điều chỉnh mạnh.

Để tránh những rủi ro nhà đầu tư cần có sự chọn lọc cổ phiếu BĐS phù hợp.

Hơn nữa, sự tăng mạnh trong cổ phiếu BĐS còn có thể dẫn đến kỳ vọng vượt quá thực tế, điều mà thị trường đã nhiều lần trải qua. Một số cổ phiếu BĐS vẫn đang giảm mạnh và gây áp lực lên chỉ số chung. Ví dụ phiên 31/10/2025, nhóm BĐS bị bán mạnh, nhiều mã giảm sàn. Điều này cho thấy dù ngành có “sóng”, không phải cổ phiếu nào cũng an toàn.

“Sự tăng giá cổ phiếu BĐS là tín hiệu tích cực về mặt tâm lý, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư dần quay trở lại. Tuy nhiên, niềm tin chỉ bền khi doanh nghiệp minh bạch, dự án được triển khai thực chất và khung pháp lý ổn định; thị trường chứng khoán phản ánh kỳ vọng, còn thị trường BĐS thực cần nền tảng tài chính và chính sách ổn định để hồi phục thật sự. Trong thời gian tới, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý, tạo thanh khoản cho thị trường thứ cấp, và thúc đẩy mô hình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý, đây mới là nền tảng giúp cổ phiếu BĐS giữ đà bền vững” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Từ thực tế thị trường, các chuyên gia dự báo, ngành BĐS và nhóm cổ phiếu BĐS có khả năng tiếp tục giữ đà trong nửa cuối 2025, nếu các yếu tố hỗ trợ như hạ tầng – nguồn cung – khung pháp lý không bị thay đổi đột ngột. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng có thể chậm lại so với giai đoạn “dậy sóng” đầu năm khi định giá đã “bắt đầu cao” và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Sự phát triển sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng DN có pháp lý tốt, bàn giao sản phẩm, tài chính ổn thay vì nhóm nhỏ thiếu minh bạch.

“Để tránh những rủi ro nhà đầu tư cần có sự chọn lọc cổ phiếu, tránh “ôm” mạnh các mã vừa và nhỏ chỉ vì tăng sốc; kiểm soát rủi ro định giá, đặt mức dừng lỗ cũng như chuẩn bị cho kịch bản đầu tư cảnh giác; đa dạng hóa danh mục không nên “đặt hết trứng vào một giỏ; theo dõi chính sách và tín dụng vì ngành BĐS rất nhạy với các biến này. Còn đối với Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch; có công cụ đánh giá cả về định giá lẫn rủi ro thanh khoản; DN BĐS niêm yết cần nâng cao minh bạch báo cáo tài chính để tạo “niềm tin” bền vững cho khách hàng” – chuyên gia tài chính Nguyễn Khánh Linh khuyến cáo.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/chung-khoan-bat-dong-san-tang-manh-tin-hieu-vui-cho-thi-truong.894731.html