Có nên cho hàng xóm mượn sổ hồng vay ngân hàng?

4 giờ trướcBài gốc

Gửi câu hỏi tới Chuyên mục "Chat với chuyên gia" do Trường Đại học Luật TP.HCM và báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, bạn đọc Vũ Nguyễn hỏi:

Ở quê, tình làng nghĩa xóm gắn bó, mọi người hay cho nhau mượn sổ hồng để vay ngân hàng. Không cho thì sợ mất tình làng nghĩa xóm, cho thì cũng sợ rủi ro?

Ảnh minh họa

Giải đáp vấn đề bạn đọc nêu, ThS Lê Thanh Hà, Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, giải đáp như sau:

Thế nào là cho mượn sổ hồng?

Trong thực tiễn hiện nay, việc cho mượn sổ hồng để người đi mượn sổ hồng vay vốn ngân hàng không còn xa lạ và diễn ra khá phổ biến trong mối quan hệ họ hàng hoặc hàng xóm láng giềng.

Trước tiên, việc “cho mượn sổ hồng vay ngân hàng” là cách gọi thông thường của người dân, nhưng thực tế, cần được hiểu: “Sổ hồng” không phải là một thuật ngữ pháp lý theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở hiện hành.

Sổ hồng chính là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Khoản 4 Điều 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã ghi nhận: “Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản”.

Theo đó, thế chấp tài sản được hiểu theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia; cầm cố tài sản được Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Từ các quy định này, pháp luật không có yêu cầu bắt buộc việc thế chấp tài sản hay cầm cố tài sản phải bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính bên thế chấp hay bên cầm cố, nên việc bên có tài sản dùng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba khác là không trái pháp luật.

Do đó, việc cho mượn “sổ hồng” để vay tiền, thực chất là chủ sở hữu đứng ra cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất/nhà ở của mình để bảo đảm cho khoản vay của người khác tại ngân hàng. Trong trường hợp, nếu bên vay tiền thực hiện các nghĩa vụ trả tiền vay, tiền lãi theo đúng cam kết với ngân hàng, thì người cho mượn sổ hồng sẽ được nhận lại tài sản của mình.

Cẩn trọng để tránh rủi ro pháp lý

Tuy nhiên, khi cho mượn sổ hồng, bên bảo đảm khoản vay cũng có những ràng buộc về nghĩa vụ pháp lý. Một vụ việc thực tế tại Bản án số 06/2023/KDTM-PT ngày 25/7/2023 là một minh chứng.

Cụ P1 và cụ K ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 12-5-2021 với tài sản bảo đảm là thửa đất số 78 để đảm bảo khoản vay 3.000.000.000 đồng giữa ngân hàng Agribank và ông H. Ngày 01-9-2021 cụ P1 chết, các đồng thừa kế của cụ P1 cũng có yêu cầu chia di sản thừa kế là thửa đất số 78 này theo di chúc.

Tuy nhiên, Tòa án đã xác định: “Hợp đồng thế chấp đã ký kết có hiệu lực pháp luật, các bên có nghĩa vụ thực hiện theo hợp đồng. Trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm là thửa đất số 78 nói trên theo Hợp đồng thế chấp đã ký kết để thu hồi khoản nợ là đúng quy định của pháp luật”. Từ vụ việc như trên, có thể thấy rằng:

- Thứ nhất, khi đem “sổ hồng” đi cầm cố, thế chấp (mà chủ yếu là thế chấp) thì sẽ bị hạn chế các quyền như: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của luật. Ngay cả trong vụ việc trên, tài sản thế chấp cũng không được chấp nhận để chia thừa kế theo di chúc.

- Thứ hai, nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc khi thực hiện hợp đồng vay phát sinh các sự kiện mà bên vay và ngân hàng đã thỏa thuận được quyền xử lý tài sản bảo đảm thì ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản (phát mãi, bán đấu giá hoặc hình thức khác) để thu hồi nợ. Nghĩa vụ trả tiền vay cho ngân hàng là của bên vay nhưng lại được bảo đảm bằng tài sản của người khác (bên cho mượn sổ hồng) nên nếu bên vay không trả nợ thì bên vay cũng không ảnh hưởng gì, do đó, thực tế phát sinh nhiều trường hợp bên vay cố tình hoặc không còn khả năng tài chính để trả nợ thì tài sản là nhà đất của bên cho mượn sổ hồng sẽ bị ngân hàng xử lý để tất toán khoản vay.

Trong mối quan hệ tình làng nghĩa xóm gắn bó, người thân, có rất nhiều lý do dẫn đến việc đồng ý cho mượn sổ hồng để bảo đảm khoản vay cho người khác, có thể là sự tin tưởng, nhờ vả giúp đỡ khó chối từ hoặc hứa hẹn được một khoản lợi nhất định nào đó.

Tuy nhiên, từ những phân tích kể trên, trước khi cho người khác mượn sổ hồng để vay tiền phải cân nhắc về những rủi ro có thể phải gánh chịu nếu bên vay không thể trả tiền đúng hạn với ngân hàng.

Người cho mượn sổ hồng để vay tiền có khả năng mất đất, mất nhà, và không có khả năng đòi lại nhà, đất nếu các bên không thỏa thuận.

Việc khởi kiện ra Tòa để yêu cầu trả lại nhà đất bị cầm cố, thế chấp cũng khó được chấp nhận nếu giao dịch cầm cố, thế chấp đó không có các căn cứ để tuyên vô hiệu như có yếu tố bị lừa dối, giả tạo hoặc không đảm bảo quy định pháp luật như giao dịch vi phạm điều cấm của luật, việc thế chấp không công chứng, chủ thể giao dịch không có quyền xác lập giao dịch.

Nói tóm lại, cần thận trọng trước khi đồng ý cho mượn sổ hồng để tránh những hậu quả không mong muốn. Nếu thật sự hàng xóm hoặc người thân cần hỗ trợ, có thể giúp theo hình thức khác an toàn hơn, chẳng hạn như cho vay tiền có hợp đồng rõ ràng.

THẢO HIỀN

Nguồn PLO : https://plo.vn/co-nen-cho-hang-xom-muon-so-hong-vay-ngan-hang-post880852.html