Dự thảo bảng giá đất TP.HCM 2026: Giá nông nghiệp tăng, dân lo hệ số K

một giờ trướcBài gốc

Theo tờ trình của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, bảng giá đất 2026 giữ ổn định giá đất ở trung tâm nhưng điều chỉnh tăng mạnh giá đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành để tiệm cận thị trường.

Đáng chú ý, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai áp dụng công thức tính tiền sử dụng đất mới. Cụ thể, tiền sử dụng đất bằng bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K) dự kiến từ 1,5 đến 2 lần. Nhiều chuyên gia lo ngại chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng vọt, vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Áp lực kép từ giá nông nghiệp tăng và hệ số K

Ghi nhận từ dự thảo bảng giá đất 2026 cho thấy giá đất ở tại các khu vực trung tâm TP.HCM không có nhiều biến động so với bảng giá hiện hành. Ngược lại, tại các khu vực vùng ven và các địa bàn sáp nhập, giá đất nông nghiệp được đề xuất điều chỉnh tăng đáng kể.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), phân tích theo dự thảo, mức tăng giá đất nông nghiệp tại Khu vực 1 có thể lên đến 70-78%, Khu vực 2 khoảng 54% và Khu vực 3 khoảng 11-12%.

Về mặt lý thuyết, việc nâng giá đất nông nghiệp nhằm thu hẹp biên độ chênh lệch với giá đất ở là một chủ trương đúng đắn. Điều này giúp giảm khoản tiền chênh lệch địa tô mà người dân phải đóng khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, có một nghịch lý đang phát sinh từ dự thảo Nghị quyết thi hành Luật Đất đai. Đó là công thức tính tiền sử dụng đất lại áp dụng thêm hệ số K nhân vào bảng giá đất. Tại một số khu vực vùng ven, hệ số K được đề xuất ở mức rất cao, từ 1,5 đến 2,0 lần.

Dự thảo bảng giá đất vẫn giữ nguyên giá đất các khu vực trung tâm, nhưng nhiều khu vực có sự điều chỉnh tăng. Ảnh minh họa: QH

"Khi cộng hưởng cả việc giá đất nông nghiệp đầu vào tăng mạnh để tiệm cận thị trường và nhân thêm hệ số K, tổng chi phí thực tế để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng rất cao so với hiện hành. Đây là áp lực tài chính khổng lồ, tạo ra gánh nặng kép cho người dân" - ông Thành lo ngại.

Về vấn đề chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, TS Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, cho rằng người dân phải có nghĩa vụ tài chính khi hưởng lợi từ quy hoạch của Nhà nước. Khi một mảnh đất nông nghiệp được quy hoạch thành đất ở, giá trị tài sản tăng lên đột biến nên việc đóng tiền chênh lệch là hợp lý.

Tuy nhiên, cách tính 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp như trước đây là quá sức chịu đựng. Giá đất ở được định giá dựa trên kỳ vọng tương lai khi đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Trong khi đó, người dân đang nắm giữ đất nông nghiệp ở hiện tại. Việc buộc họ đóng ngay một khoản tiền khổng lồ dựa trên giá trị tương lai đó là thiếu công bằng.

Tôi đồng tình với hướng đi mới trong dự thảo Nghị quyết thi hành Luật Đất đai, đề xuất giảm mạnh tiền chuyển mục đích trong hạn mức, ngoài hạn mức. Đây là cơ chế hợp tình hợp lý, giúp người dân có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính để hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

TS Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản

Cần cơ chế tính tiền linh hoạt

Trước thực tế trên, để đảm bảo quyền lợi an cư chính đáng của người dân và tránh tình trạng tận thu, các chuyên gia đã đưa ra nhiều kiến nghị về phương pháp tính tiền sử dụng đất.

Thay vì áp dụng cơ chế cào bằng, ông Thành kiến nghị chính sách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích lên đất ở dựa trên cam kết về thời gian và mục đích sử dụng. Theo đó, Nhà nước cần phân loại rõ đối tượng.

Cụ thể, đối với nhóm nhu cầu ở thực hoặc thừa kế, nếu người dân chuyển đổi đất để chia cho con cháu hoặc xây nhà an cư và có cam kết không chuyển nhượng trong thời gian dài (ví dụ trên 10 năm) thì cần có cơ chế giảm sâu tiền sử dụng đất. Ông Thành đề xuất mức đóng chỉ khoảng 30% tiền chênh lệch cho trường hợp cam kết trên 10 năm, và 50% cho cam kết từ 5-10 năm.

Ngược lại, với nhóm đầu cơ hoặc lướt sóng, nếu chuyển đổi và chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn (ví dụ dưới 3 năm) thì phải áp dụng mức đóng 100% chênh lệch theo giá thị trường.

Chuyên gia kiến nghị chính sách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích lên đất ở dựa trên cam kết về thời gian chuyển nhượng và mục đích sử dụng. Ảnh: QH

"Các dữ liệu này hoàn toàn có thể quản lý minh bạch thông qua cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai. Cách làm này vừa chống thất thu thuế, vừa hỗ trợ đúng đối tượng người dân có nhu cầu ở thực, đảm bảo tính nhân văn của chính sách" - ông Thành khẳng định.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Hoàng bổ sung thêm một giải pháp kỹ thuật liên quan đến phần diện tích đất vượt hạn mức. Ông cho rằng cách tính thuế hiện nay đang dựa trên tổng diện tích đất là chưa hợp lý, cần dựa trên mật độ xây dựng thực tế.

Về hệ số K, các chuyên gia đều kiến nghị không nên áp dụng đại trà mà theo khu vực có hưởng lợi về hạ tầng giao thông. Ảnh minh họa: QH

TS Hoàng dẫn chứng ví dụ một hộ gia đình chuyển đổi 500 m2 đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu hạn mức là 200 m2, họ còn 300 m2 vượt hạn mức phải chịu thuế suất cao (50%). Tuy nhiên, theo quy hoạch đô thị, lô đất 500 m2 này không bao giờ được phép xây dựng kín 100%. Mật độ xây dựng có thể chỉ cho phép 60-70% (tương đương 350 m2), phần còn lại bắt buộc phải làm sân vườn, khoảng lùi.

"Do đó, Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất ở mức cao dựa trên phần diện tích thực tế được phép xây dựng, thay vì đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất" - TS Nguyễn Hoàng nói.

Hệ số K chỉ nên áp dụng khu vực có biến động hạ tầng

Về vấn đề hệ số K, các chuyên gia đều kiến nghị không nên áp dụng đại trà. Ông Nguyễn Duy Thành, CEO Global Home góp ý hệ số K chỉ nên áp dụng cho các trường hợp đặc thù như khu vực có biến động hạ tầng đột biến (metro, Vành đai 3, mô hình TOD) hoặc khi Nhà nước thu hồi đất để đảm bảo giá bồi thường sát thị trường.

Đối với các khu vực ổn định, không nên áp dụng thêm hệ số K để tránh đẩy giá đất lên cao vô lý, gây khó khăn cho giao dịch dân sự cũng như tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích lên đất ở của cá nhân, hộ gia đình.

QUANG HUY

Nguồn PLO : https://plo.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-gia-nong-nghiep-tang-dan-lo-he-so-k-post884408.html