Giá nhà chưa ngừng leo thang, địa ốc phía Nam sẽ tiếp tục là 'hố đen' hút tiền?

4 giờ trướcBài gốc

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, quý IV năm 2025 giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chạm mốc trung bình 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ năm 2024. Mặt bằng giá thứ cấp cũng không hề “hạ nhiệt” khi tăng 18%, lên bình quân 64 triệu đồng/m2.

Giá nhà tiếp tục tăng

Đáng lo ngại hơn, đà tăng giá nhà không chỉ bó hẹp trong TP.HCM mà lan rộng sang toàn vùng kinh tế phía Nam, điển hình như Bình Dương (cũ) tăng 10%, Đồng Nai 12% và Long An (sau sáp nhập vào Tây Ninh) tăng tới 45% ở giá mở bán. Giá thứ cấp tại các khu vực vệ tinh cũng đồng loạt tăng 13-15%.

Nếu một khu vực tăng mạnh đã gây nhiều chú ý, thì việc toàn bộ khu vực phía Nam đồng loạt leo thang như hiện tại là tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường không chỉ nóng lên, mà theo chuyên gia, còn phần nào đó đang quay trở lại với nhịp điệu đầu cơ.

Giá nhà phía Nam tiếp tục leo thang.

Theo quy luật cung cầu, khi nguồn cung mới tăng được kỳ vọng sẽ giúp kìm giá, nhưng thực tế cho thấy điều ngược lại. Năm 2025, tổng nguồn cung tại 5 địa phương trọng điểm phía Nam đạt gần 26.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024.

Trong đó, Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 15.800 căn hộ, Tây Ninh 2.000 căn, Đồng Nai 600 căn và TP.HCM có 7.600 căn, tăng 50% so với năm trước.

Tuy nhiên, theo lý giải của bà Dương Thùy Dung, nguồn cung tuy lớn nhưng cấu trúc sản phẩm lại lệch hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá bị kéo vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Tại TP.HCM, 90% rổ hàng mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp, Bình Dương cũng có đến 60% nguồn cung nằm ở phân khúc này. Với khu vực Long An cũ, hàng loạt dự án có giá 40-60 triệu đồng/m2 đã ngay lập tức đẩy mặt bằng giá toàn khu vực tăng đột biến.

Thực tế trên cho thấy nguồn cung về số lượng tăng nhưng nguồn cung cho nhu cầu thật, đặc biệt là nhóm vừa túi tiền, lại giảm sâu, vô tình mở rộng “khoảng trống” cho các nhà đầu cơ nhảy vào.

Không chỉ CBRE, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận trong 9 tháng đầu năm, toàn vùng TP.HCM, bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sau sáp nhập, có tới 22.400 sản phẩm mở bán mới, phần lớn tăng giá 10-20%.

Dù giá tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 65%, tương đương 14.700 giao dịch thành công. Một thị trường mà giá tăng vẫn bán tốt, thanh khoản không suy giảm, cho thấy lực cầu đầu tư rất lớn đang hoạt động mạnh mẽ, thay vì lực cầu ở thực vốn thận trọng hơn nhiều khi giá tăng quá nhanh so với thu nhập.

“Thiên đường” cho giới đầu cơ?

Năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục là năm bùng nổ nguồn cung khi nhiều công trình hạ tầng hoàn thiện. CBRE dự đoán nguồn cung mới có thể đạt khoảng 50.000 sản phẩm, tăng gần 30% so với hiện tại.

Thực tế cũng chỉ ra, thị trường phía Nam thời gian qua chứng kiến làn sóng trở lại mạnh mẽ của các dự án, từ thấp tầng đến căn hộ cao cấp, kéo theo sự cuốn hút của giới đầu tư.

Điển hình, tại khu Nam, dự án Essensia Broadway được khởi công với số lượng ít ỏi nhưng hấp dẫn, Gold Coast Vũng Tàu công bố đủ điều kiện mở bán với tiến độ thi công nhanh, hay Masterise Homes tung ra Masterise Park Place thuộc The Global City.

Các chủ đầu tư lớn như Gamuda Land, Nam Long Group, Đất Xanh… cũng đồng loạt tăng tốc, đưa các đại dự án ra thị trường, cho thấy sự kỳ vọng rất lớn vào sức hấp dẫn của thị trường phía Nam.

Đáng chú ý, nhiều dự án pháp lý từng gặp khó cũng đang được gỡ vướng, tạo nên một nguồn cung “tươi mới” mà giới đầu cơ vốn nhạy bén luôn theo sát. Đây cũng là bối cảnh lý tưởng để thị trường trở thành điểm đến của dòng tiền từ phía Bắc.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch VARS cho biết, sau sáp nhập, TP.HCM có nhiều lợi thế và dư địa tăng trưởng nên được nhiều nhà đầu tư phía Bắc tìm đến. Thanh khoản cao, tỷ lệ booking có dự án đạt 100% chỉ sau 2-3 ngày mở bán đã cho thấy sức nóng thật sự.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, chuyên gia kinh tế, khẳng định thị trường TP.HCM tiếp tục hấp dẫn bởi tính tích sản và khả năng sinh lời cao, đặc biệt khi nhóm trung lưu, thượng lưu gia tăng nhanh chóng. Đối với giới đầu tư, sở hữu bất động sản tại TP.HCM không chỉ là đầu tư tài chính mà còn là khẳng định vị thế.

Cùng quan điểm, chuyên gia Giáp Văn Kiểm cho rằng TP.HCM đang hình thành những siêu dự án mang tầm vóc quốc gia như siêu đô thị Cần Giờ, có thể trở thành “Dubai của Việt Nam”. Khi một thị trường có những dự án biểu tượng như vậy, tâm lý đầu cơ càng được củng cố mạnh mẽ.

Tất cả những yếu tố trên hợp thành một bức tranh mà phần trung tâm vẫn là sự tăng giá không ngừng của bất động sản phía Nam. Khi nguồn cung không thể kéo giá xuống, khi dòng tiền đầu cơ vẫn ồ ạt đổ vào với kỳ vọng lớn, khi hạ tầng liên tục tạo “cú huých”, và khi nhu cầu ở thực đang dần yếu thế trước lực cầu đầu tư, thị trường phía Nam tiếp tục trở thành “thiên đường” của giới đầu cơ.

Thực tế trên vừa phản ánh sức hấp dẫn của khu vực, vừa đặt ra thách thức lớn đối với mục tiêu phát triển nhà ở bền vững, đặc biệt là về nhà ở vừa túi tiền. Nếu không có giải pháp tái cân bằng cấu trúc nguồn cung, giá nhà phía Nam sẽ còn tiếp tục leo thang, và giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ ngày càng xa hơn trên chính mảnh đất đầy tiềm năng này.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/gia-nha-chua-ngung-leo-thang-dia-oc-phia-nam-se-tiep-tuc-la-ho-den-hut-tien-1111345.html