Những cải tiến trong vấn đề đất đai

2 giờ trướcBài gốc

Bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm

Dự thảo Nghị quyết bổ sung cơ chế cho phép tổ chức kinh tế, cá nhân và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm. Đây là thay đổi lớn so với trước đây, khi quyền chuyển nhượng bị hạn chế khiến tài sản trên đất thuê kém thanh khoản. Quyền bán chỉ được thực hiện khi tài sản được xây dựng đúng pháp luật, không vi phạm quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp quy hoạch đã phê duyệt.

Tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có thể được bán tài sản hợp pháp gắn với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm. Ảnh: TL

Quy định mới mở khóa thanh khoản cho tài sản trên đất thuê, giúp nhà đầu tư thu hồi vốn, tái cấu trúc hoạt động khi mục tiêu kinh doanh thay đổi hoặc gặp khó khăn tài chính, đồng thời làm thị trường linh hoạt hơn, tránh tình trạng tài sản “đóng băng” vì vướng pháp lý về quyền sử dụng đất.

Ở góc độ quản lý, chính sách này góp phần tăng nguồn cung bất động sản hợp pháp, thu hút nhà đầu tư tham gia xử lý các dự án dở dang, giảm lãng phí đất đai; song đi kèm yêu cầu giám sát chặt chẽ để ngăn lạm dụng.

Dự thảo Nghị quyết cũng bổ sung một quy định then chốt về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có giấy chứng nhận tạm thời do cơ quan nhà nước cấp sau ngày 15-10-1993 sẽ được xem xét cấp “sổ đỏ” mà không phải đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất.

Chính sách này tháo gỡ vướng mắc kéo dài khi nhiều trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp vẫn không được cấp sổ vì lý do “không phù hợp quy hoạch”, khiến quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế bị đình trệ và giá trị tài sản bị “treo”.

Việc nới tiêu chí công nhận giúp người dân hợp pháp hóa tài sản, tham gia giao dịch, vay vốn, đầu tư thuận lợi hơn, đồng thời giảm khiếu nại, tranh chấp đất đai vốn chiếm tỷ lệ cao trong khiếu kiện hành chính. Ở góc độ quản lý, đưa các diện tích “tạm thời” vào hệ thống địa chính chính thức giúp minh bạch hồ sơ, củng cố cơ sở pháp lý cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tương lai.

Tựu trung, đây là bước tiến vừa bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất, vừa góp phần ổn định thị trường và nâng niềm tin đối với chính sách đất đai.

Dự thảo Nghị quyết siết - nới có mục tiêu đối với tách thửa và hợp thửa. Với tách thửa, thửa đất mới bắt buộc phải có lối đi kết nối đường giao thông công cộng; nếu người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích làm lối đi chung thì phần diện tích đó không phải chuyển mục đích sử dụng. Với hợp thửa, các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, trừ một số ngoại lệ liên quan đến đất ở. Cách thiết kế này vừa chặn tình trạng phân lô tràn lan, vừa giữ điều kiện linh hoạt để giao dịch hợp pháp diễn ra thuận lợi.

Dự thảo đồng thời xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc Tòa án nhân dân và đơn giản hóa thủ tục trong một số trường hợp như lấn biển, chuyển nhượng dự án, thay đổi mục đích sử dụng đất. Tác động kỳ vọng là rõ rệt, đó là người dân có cơ sở để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tách thửa phục vụ chia tách cho con cái hoặc mục tiêu đầu tư - kinh doanh; doanh nghiệp bất động sản rút ngắn thời gian thủ tục tách/hợp thửa và cấp giấy chứng nhận, từ đó đẩy nhanh tiến độ dự án và tăng tính thanh khoản sản phẩm.

Thay đổi trong quy hoạch

Dự thảo Nghị quyết đưa ra thay đổi mang tính “tinh gọn” đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng chồng chéo và ách tắc thủ tục nhiều năm qua. Theo đó, sẽ bỏ lập kế hoạch sử dụng đất năm năm đối với thành phố trực thuộc trung ương, không lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất cấp xã như trước; chỉ duy trì kế hoạch sử dụng đất cấp xã theo chu kỳ năm năm. Kế hoạch này được xây dựng trên chỉ tiêu cấp tỉnh phân bổ hoặc theo quy hoạch đô thị, nông thôn đã phê duyệt, qua đó vừa bảo đảm tính thống nhất từ tỉnh xuống cơ sở, vừa bám sát nhu cầu thực tế của cộng đồng địa phương.

Cách thiết kế mới giúp giảm đáng kể rủi ro “một thửa đất chịu nhiều lớp quy hoạch”, tăng minh bạch pháp lý cho người dân và doanh nghiệp. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã năm năm trở thành căn cứ xử lý các quyết định then chốt như thu hồi, giao - cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, đấu giá quyền sử dụng đất; nhờ đó các chủ thể có thể dự báo hướng sử dụng đất, lên kế hoạch đầu tư - sản xuất ổn định hơn. Doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí tiếp cận đất đai do không còn phải đối chiếu nhiều tầng quy hoạch, hộ gia đình cá nhân cũng thuận lợi hơn khi xin chuyển mục đích hoặc xin phép xây dựng.

Điểm mới trong việc thu hồi đất

Dự thảo Nghị quyết đưa ra nhiều đổi mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm giảm khiếu kiện và đẩy nhanh tiến độ dự án. Trước hết, Nhà nước được bổ sung thêm một số trường hợp thu hồi đất như xây dựng cơ sở cai nghiện cho lực lượng vũ trang, phát triển khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, hoặc dự án đầu tư công khẩn cấp. Đáng chú ý là cơ chế “trên 75% số hộ hoặc trên 75% diện tích”, khi nhà đầu tư đã thỏa thuận đạt mức đồng thuận này, HĐND cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho chủ đầu tư dự án. Cơ chế mới giúp gỡ điểm nghẽn “thiểu số chặn đa số”, song đòi hỏi áp dụng công khai, minh bạch và giám sát chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Dự thảo Nghị quyết đưa ra nhiều đổi mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm giảm khiếu kiện và đẩy nhanh tiến độ dự án. Ảnh: TL

Về bồi thường và tái định cư, dự thảo nâng chuẩn minh bạch và công bằng. Giá bồi thường tính theo bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh, thay vì chỉ dựa vào bảng giá; nhà, công trình bị phá dỡ được bồi thường theo giá trị xây mới tương đương; UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi sát thực tế và điều chỉnh thường xuyên khi biến động. Phương án bồi thường phải công khai tối thiểu 10 ngày; nếu còn ý kiến không đồng thuận, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức đối thoại trong 30 ngày.

Tác động thực tiễn kỳ vọng rõ rệt hơn, phía Nhà nước và nhà đầu tư có thể rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, giảm dự án “treo”, phía người dân được bảo đảm quyền lợi tốt hơn nhờ cách tính giá mới, quy trình công khai và cơ chế đối thoại bắt buộc.

Mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai

Dự thảo Nghị quyết mở rộng đáng kể cơ hội tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư thông qua cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất linh hoạt hơn. Cơ quan có thẩm quyền được phép giao, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ thu hồi - bồi thường - tái định cư, giúp chủ đầu tư sớm có mặt bằng khởi công thay vì chờ giải phóng toàn bộ. Một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng sang mục đích khác không còn cần nghị quyết của HĐND tỉnh, rút ngắn thêm một tầng thủ tục. Dự thảo cũng bổ sung các trường hợp giao, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu như phần đất thanh toán hợp đồng BT hoặc dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, qua đó tránh lặp lại quy trình lựa chọn nhà đầu tư với các dự án đã có chủ trương rõ ràng. Đáng chú ý, khi dự án thay đổi chủ đầu tư do giải thể, phá sản hoặc chuyển nhượng, Nhà nước cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho chủ đầu tư mới, kèm nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng/thuê đất theo quy định - tạo cơ chế tái khởi động dự án dang dở nhưng vẫn bảo đảm công bằng tài chính.

Về thực thi, doanh nghiệp cần lưu ý đây không phải ưu đãi “miễn phí”. Mọi nghĩa vụ về đất đai, môi trường, xây dựng, quy hoạch vẫn phải tuân thủ đầy đủ. Khi nhận chuyển nhượng dự án, nên rà soát hồ sơ pháp lý, kiểm tra nghĩa vụ tài chính tồn đọng của chủ cũ và sử dụng tư vấn chuyên môn để giảm rủi ro. Tổng thể, các quy định mới giúp đẩy nhanh tiến độ, giảm ách tắc thủ tục và tăng hấp dẫn đầu tư, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào việc tuân thủ nghĩa vụ pháp lý ngay từ đầu.

Định giá đất theo thị trường

Dự thảo Nghị quyết đưa vào cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm giá Nhà nước phản ánh sát giá giao dịch thực tế. Quy trình định giá phải trung thực, khách quan, công khai, đặc biệt tách bạch cơ quan quyết định giá với đơn vị tư vấn để ngăn xung đột lợi ích và can thiệp chủ quan. Bảng giá đất được xây dựng chi tiết theo loại đất, khu vực, vị trí và công bố định kỳ năm năm/lần từ ngày 1-1-2026. Địa phương có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất hoàn chỉnh có thể quy định chi tiết đến từng thửa. Cùng với đó, UBND tỉnh được ban hành hệ số điều chỉnh giá hàng năm; khi thị trường biến động mạnh có thể điều chỉnh ngay trong năm hoặc áp dụng hệ số riêng theo địa bàn. Dữ liệu đầu vào để xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh phải hình thành trong 24 tháng gần nhất, giúp giá Nhà nước cập nhật kịp thời, giảm độ trễ so với thị trường.

Điều này có thể giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo chính xác hơn nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng/thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng), từ đó giảm rủi ro và nâng tính minh bạch khi lập kế hoạch đầu tư. Người dân - đặc biệt trong trường hợp bị thu hồi đất - được bồi thường sát giá trị thực, hạn chế thiệt thòi và khiếu kiện nhờ quy trình công khai, có căn cứ dữ liệu. Với Nhà nước, cơ chế định giá thống nhất và minh bạch giúp tăng hiệu quả quản lý, hạn chế thất thu từ đất đai, củng cố niềm tin xã hội và nền tảng quản trị đất đai hiện đại, công bằng, bền vững.

(*) Law Firm

Hồ Vương Quốc Sử (*)

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/nhung-cai-tien-trong-van-de-dat-dai/