Thông báo thụ lý vụ án là căn cứ ngăn chặn chuyển dịch nhà đất?

một giờ trướcBài gốc

Trong các tranh chấp liên quan đến đất đai, người dân thường khởi kiện ra tòa và nộp đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn việc chuyển nhượng để tránh các hậu quả pháp lý về sau.

Vậy thông báo thụ lý của tòa án có là căn cứ để ngăn chặn chuyển nhượng nhà đất?

Hình minh họa. Ảnh: YC

Các cách để ngăn chặn chuyển dịch

Luật sư Nguyễn Thành Long, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo khoản 7 Điều 114 BLTTDS năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi chuyển dịch quyền sở hữu hoặc các quyền khác liên quan đến tài sản đang là đối tượng tranh chấp.

Cụ thể, trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự tại tòa án, nếu phát hiện người đang chiếm hữu, giữ gìn hoặc quản lý tài sản tranh chấp có dấu hiệu chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện bất kỳ giao dịch nào nhằm chuyển quyền đối với tài sản đó cho bên thứ ba, thì tòa án có quyền áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch ngay lập tức.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tranh chấp, tránh tình trạng tài sản bị “rút ruột” hoặc thay đổi chủ sở hữu trước khi có phán quyết cuối cùng, từ đó đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của quá trình tố tụng.

Luật sư Long cho rằng tài sản bị áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch bao gồm cả động sản (như xe cộ, máy móc di động) và bất động sản (như nhà cửa, công trình xây dựng).

Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này thường được áp dụng phổ biến đối với các loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chẳng hạn như quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất. Việc đăng ký này giúp cơ quan quản lý dễ dàng kiểm soát và ghi nhận các thay đổi, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để ngăn chặn giao dịch trái phép.

Theo ông Long, bên cạnh biện pháp tư pháp qua tòa án, pháp luật còn cung cấp biện pháp hành chính để ngăn chặn giao dịch đất đai trong tranh chấp.

Cụ thể, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể gửi đơn đề nghị kèm theo thông báo thụ lý vụ án của tòa án đến Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024).

Khi nhận đơn và thông báo thụ lý, cơ quan đăng ký đất đai sẽ ghi nhận ý kiến đề nghị của người gửi đơn để làm cơ sở pháp lý; ban hành văn bản phúc đáp chính thức, xác nhận việc ngăn chặn; tạm dừng mọi thủ tục tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ đăng ký liên quan đến thửa đất, tài sản tranh chấp trên cổng thông tin dữ liệu đất đai quốc gia.

Mục đích của quy định này là tránh tình trạng “hai đường ray” pháp lý: cơ quan hành chính tiếp tục cấp giấy chứng nhận hoặc cho phép giao dịch trong khi tòa án đang xem xét tranh chấp, dẫn đến mâu thuẫn với phán quyết sau này.

Nhờ đó, tính thống nhất của hệ thống pháp luật được đảm bảo, bảo vệ quyền lợi của bên tranh chấp và ngăn ngừa tranh chấp mới phát sinh từ giao dịch “bất chính”.

Các giao dịch bị dừng bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê dài hạn, thừa kế hoặc phân chia tài sản…Thời gian dừng kéo dài đến khi có phán quyết của tòa án có hiệu lực pháp luật hoặc vụ việc được giải quyết bằng hòa giải thành công.

Tuy nhiên, cũng có ngoại lệ đó là trường hợp đăng ký đất đai lần đầu (chưa cấp giấy chứng nhận), nơi cơ quan đăng ký vẫn có thể tiếp tục thủ tục nếu không liên quan trực tiếp đến tranh chấp.

Trong trường hợp này, người yêu cầu đăng ký sẽ được thông báo lý do dừng và nhận lại hồ sơ để bổ sung sau, tránh làm gián đoạn quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng đất chưa chính thức hóa giấy tờ.

Theo luật sư Long, thực tế cho thấy nhiều vụ việc xảy ra tình trạng “chạy đua” pháp lý khi người khởi kiện nộp đơn nhưng tòa chưa kịp thụ lý trong khi bên kia (bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) nhanh chóng chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba để “thoát tội” hoặc tránh trách nhiệm.

Trong trường hợp này, người khởi kiện có quyền yêu cầu tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (BPKCTT) đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho tòa án. Trong thời hạn 48 giờ, kể từ thời điểm nhận được đơn tòa án phải xem xét chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu áp dụng BPKCTT.

Một điểm quan trọng cần lưu ý, để tòa án chấp thuận áp dụng BPKCTT, người yêu cầu phải chứng minh được tính cấp bách (như nguy cơ tài sản bị chuyển nhượng ngay lập tức) và chấp nhận ký quỹ đảm bảo.

Số tiền ký quỹ này do tòa án quyết định dựa trên giá trị tài sản và mức độ thiệt hại có thể xảy ra, nhằm bù đắp cho bên bị áp dụng biện pháp nếu sau này chứng minh được rằng yêu cầu là không có cơ sở (ví dụ vụ việc bị bác bỏ). Nếu không ký quỹ, tòa án có thể từ chối áp dụng biện pháp, giúp cân bằng quyền lợi giữa các bên và tránh lạm dụng tố tụng.

Tóm lại, việc ngăn chặn chuyển dịch quyền tài sản qua biện pháp hành chính không chỉ đơn giản là “từ chối hồ sơ” mà còn bao gồm việc cập nhật dữ liệu trên hệ thống quốc gia, giúp các bên liên quan dễ dàng tra cứu và tuân thủ. Các quy định này tạo nên một cơ chế bảo vệ toàn diện, kết hợp giữa tư pháp và hành chính, giúp giảm thiểu rủi ro trong tranh chấp đất đai.

Quy định tiến bộ

Giám đốc một chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại TP.HCM cho biết trước đây khi chưa có Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thông báo thụ lý tranh chấp đất đai chưa phải là cơ sở để ngăn chặn mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà bắt buộc phải có quyết định áp dụng BPKCTT của tòa án.

Khi đó, người dân phải yêu cầu tòa án áp dụng BPKCTT và phải đóng tiền ký quỹ theo quy định. Có rất nhiều trường hợp người dân không đủ tiền đóng ký quỹ nên không ngăn chặn được việc chuyển nhượng dẫn đến chuyển nhượng qua cho nhiều người, vụ án trở nên phức tạp, gây khó khăn cho người khởi kiện cũng như quá trình tố tụng tại tòa và cả giai đoạn thi hành án.

Quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là một bước tiến khi chỉ cần có thông báo thụ lý của tòa xác định đây là tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải tạm dừng các thủ tục tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ đăng ký liên quan đến thửa đất, tài sản tranh chấp cho đến khi có phán quyết của tòa án.

Nộp thông báo thụ lý là dừng chuyển nhượng

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:

...

đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

...

(Trích điểm đ khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

YẾN CHÂU

Nguồn PLO : https://plo.vn/video/thong-bao-thu-ly-vu-an-la-can-cu-ngan-chan-chuyen-dich-nha-dat-post880885.html