'Trục kinh tế' của các dự án chung cư

một giờ trướcBài gốc

Tăng trưởng bền vững

Trước đây, khối đế thường được xem là phần bổ trợ cho dự án, phục vụ một số nhu cầu cơ bản như cửa hàng tạp hóa, nhà thuốc, quán cà phê nhỏ. Tuy nhiên, khi tốc độ đô thị hóa tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh tăng mạnh, yêu cầu về tiện ích ngay trong nội khu trở nên cấp thiết, khiến mô hình kinh doanh khối đế được tái định vị như một phân khúc BĐS thương mại có giá trị cao.

Theo khảo sát của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, công suất thuê tại các khối đế ở khu vực trung tâm các đô thị lớn luôn duy trì ở mức 90 – 95%, giá thuê tăng trung bình 5 – 10%/năm, bất chấp điều kiện thị trường biến động. Nhiều dự án mới còn ghi nhận tình trạng khách thuê “xếp hàng” đặt chỗ ngay từ khi chưa bàn giao nhà, cho thấy nhu cầu lớn từ cả cư dân và đơn vị kinh doanh.

Khối đế tạo ra “đời sống thứ hai” của tòa nhà, khi cư dân chỉ cần vài bước chân để tiếp cận các dịch vụ như siêu thị, gym, nhà hàng, giáo dục, y tế, không gian chung cư trở thành một đô thị thu nhỏ hoạt động liên tục, từ đó gia tăng giá trị bất động sản cả về thương mại lẫn sinh hoạt, vì vậy mức giá thuê cũng liên tục tăng đều theo hàng năm.

Kinh doanh BĐS khối đế tăng trưởng bền vững.

Cụ thể, theo số liệu khảo sát từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, mức giá thuê trung bình tại thời điểm hiện nay ở thị trường Hà Nội đạt khoảng 47,1 USD/m²/tháng (tức khoảng 1,2 – 1,3 triệu đồng/m²/tháng, tăng nhẹ theo quý và tăng khoảng 6 – 7% so với cùng kỳ, đây là con số trung bình cho các khối đế/ground-floor tại nhiều dự án và trung tâm thương mại. Ở những vị trí phố thương mại hàng đầu (prime streets), giá thuê có thể cao hơn rất nhiều, ghi nhận gần 173 USD/m²/tháng ở khu vực trung tâm.

Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh mặt bằng đắc địa tại trung tâm có thể tiếp cận trên 200 USD/m²/tháng ở một số tuyến phố/hạng mục rất đắt đỏ (mức cụ thể phụ thuộc tuyến phố và loại BĐS), mức giá khối đế trong các dự án chung cư có biên độ lớn tùy diện tích và vị trí. Khối đế nhỏ lẻ (dự án vùng ven) có giá thuê/m² thấp hơn đáng kể so với ground-floor ở tuyến phố chính.

“Nếu như 10 năm trước, khối đế bị xem là phần phụ của dự án, thì hiện nay nó đã trở thành tài sản tạo giá trị cốt lõi. Một dự án có khối đế tốt sẽ duy trì giá trị căn hộ cao hơn từ 15 – 20% so với dự án thiếu tiện ích. Trong dài hạn, các doanh nghiệp phát triển BĐS nên coi khối đế là “một dự án thương mại quy mô nhỏ”, cần đầu tư bài bản từ khâu thiết kế đến vận hành” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình đánh giá.

Biến khối đế thành “trục lợi nhuận”

Theo chuyên gia về quy hoạch – quản lý đô thị TS Nguyễn Mạnh Hải, so với đầu tư căn hộ để cho thuê vốn phụ thuộc nhiều vào cung cầu và thanh khoản thị trường, thì kinh doanh khối đế mang lại dòng tiền đều và bền vững hơn. Đây là phân khúc hướng tới hoạt động thương mại thiết yếu, ít bị ảnh hưởng bởi biến động ngắn hạn, ngay cả trong thời điểm thị trường trầm lắng, doanh thu từ khối đế vẫn là nguồn ổn định nhất.

Bên cạnh đó, giá thuê diện tích khối đế tại các tuyến phố trung tâm có thể đạt 400 – 800 nghìn đồng/m²/tháng, thậm chí vượt mức 1 triệu đồng/m² tại một số dự án hạng A. Với suất đầu tư thấp hơn BĐS mặt phố và rủi ro pháp lý giảm đáng kể nhờ quyền sở hữu rõ ràng trong dự án, lợi nhuận thuần từ khối đế thường đạt mức 8 – 12%/năm, được đánh giá là hấp dẫn trong giai đoạn thị trường ổn định dài hạn.

Mô hình kinh doanh BĐS khối đế đang ngày càng hoàn thiện chuyên nghiệp.

“Đặc biệt, mô hình BĐS khối đế rất phù hợp với xu hướng phát triển đô thị nén và đô thị 15 phút, mô hình “15-minute city” nơi cư dân có thể tiếp cận đầy đủ nhu cầu thiết yếu trong bán kính 15 phút, đang được nhiều đô thị trên thế giới theo đuổi. Việt Nam cũng bắt đầu áp dụng triết lý thiết kế tương tự trong quy hoạch đô thị mới, đặc biệt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Khối đế chính là hạ tầng thương mại cốt lõi của mô hình này, một khối đế được quy hoạch tốt giúp giảm áp lực giao thông, tăng tiện ích sống và phát triển kinh tế cộng đồng, đặc biệt tại các khu đô thị đông dân” - TS Nguyễn Mạnh Hải phân tích.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế TS Trần Minh Ngọc cho rằng, mặc dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khối đế nào cũng hoạt động hiệu quả, thành công của mô hình này phụ thuộc vào 3 yếu tố: Mật độ dân cư đủ lớn, một tòa nhà 300 – 400 căn hộ khó có thể tạo ra hệ sinh thái thương mại phong phú, khối đế phát triển tốt thường là các tổ hợp đủ để duy trì hoạt động của nhiều ngành hàng; Phân khu chức năng rõ ràng và linh hoạt, khối đế phải được chia tách hợp lý giữa dịch vụ thiết yếu (siêu thị, nhà thuốc), dịch vụ tiện ích (gym, spa, F&B), giáo dục – y tế và không gian sinh hoạt cộng đồng.

Ngoài ra, quản lý vận hành chuyên nghiệp là yếu tố then chốt, một số dự án dù có vị trí đẹp nhưng hiệu quả kinh doanh thấp do thiếu đơn vị vận hành chuyên nghiệp. Ở các dự án thành công, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý thường trực tiếp phụ trách tuyển chọn thương hiệu, phân loại ngành hàng và hỗ trợ truyền thông nội khu.

“Khối đế chính là “mỏ vàng” bền vững của chủ đầu tư, trong bối cảnh thị trường đang dịch chuyển sang giá trị sử dụng thực, các dự án có khối đế phong phú sẽ chiếm ưu thế trong cạnh tranh và thu hút dân cư. Nếu được quy hoạch bài bản, vận hành đúng chuẩn và gắn liền với nhu cầu thực tế của cư dân, khối đế không chỉ là nơi kinh doanh, mà còn trở thành “trung tâm sinh hoạt đô thị”, góp phần nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy kinh tế” - TS Trần Minh Ngọc cho hay.

Theo nhận định từ các chuyên gia, giai đoạn 2026 – 2030, BĐS khối đế sẽ phát triển theo 4 xu hướng: Được vận hành như các trung tâm thương mại nhỏ, áp dụng tiêu chuẩn thương hiệu, điều phối ngành hàng chính – phụ; Quy mô mặt bằng linh hoạt, cho phép ghép – chia diện tích tùy theo loại hình kinh doanh; Áp dụng chuyển đổi số trong quản lý, từ nhận diện cư dân, kiểm soát lưu lượng khách đến phân tích hành vi mua sắm; Gia tăng tỷ lệ thương hiệu chuỗi, giảm dần kinh doanh nhỏ lẻ để đảm bảo chất lượng dịch vụ.

Trong bối cảnh tài chính eo hẹp và thị trường BĐS trải qua quá trình tái cơ cấu mạnh, mô hình kinh doanh khối đế nổi lên như một phân khúc có tính ổn định cao, bền vững và ít chịu tác động của thị trường. Với ưu thế về dòng tiền, tính thanh khoản, khả năng tạo giá trị gia tăng cho cả tòa nhà và khu vực xung quanh, khối đế được dự báo sẽ tiếp tục là “điểm sáng tăng trưởng” trong giai đoạn tới.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/truc-kinh-te-cua-cac-du-an-chung-cu.930990.html