10 chính sách đột phá về nhà ở xã hội trong Nghị quyết 201

một ngày trướcBài gốc

Nghị quyết 201/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 29/5/2025 nhằm thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi toàn quốc.

Nghị quyết 201 chứa đựng những chính sách đặc thù hết sức quan trọng, hứa hẹn sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội.

Sau đây là 10 điểm mới trong chính sách thí điểm của Nghị quyết 201.

Thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia

Nghị quyết quy định thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia - một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động phi lợi nhuận. Quỹ này gồm hai cấp, quỹ nhà ở trung ương do Chính phủ thành lập và quỹ nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập.

Nguồn hình thành quỹ bao gồm: ngân sách nhà nước cấp; khoản trích tương đương giá trị quỹ đất mà chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội (từ “quỹ đất 20%” nếu không xây dựng nhà ở xã hội); tiền thu từ bán nhà ở thuộc tài sản công; tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất; các nguồn đóng góp tự nguyện, viện trợ và huy động hợp pháp khác.

Mục đích sử dụng quỹ để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các dự án nhà ở xã hội và tạo lập quỹ nhà ở xã hội cho thuê (nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê).

Đây là một giải pháp bổ sung thêm nguồn cung về nhà ở do nhà nước tạo lập và chỉ chuyên để cho thuê với mục tiêu tiết kiệm nguồn lực về đất đai, giúp nhiều người được luân phiên sử dụng quỹ nhà ở này, giúp giải quyết nhu cầu chỗ ở cho những đối tượng không có khả năng mua nhà ở xã hội.

Hiện nay, Luật Nhà ở không còn quy định bắt buộc việc chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành một tỷ lệ căn hộ để cho thuê nên trên thực tế các chủ đầu tư sẽ bán để thu hồi vốn chứ ít có sản phẩm để cho thuê. Ngay cả các sản phẩm nhà ở cho thuê thì chủ đầu tư cũng thường bán sau một khoảng thời gian nhất định nên không có tính ổn định cho đối tượng thuê nhà ở.

Bên cạnh đó, luật hiện hành cũng chưa có một quỹ tài chính dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội. Việc lập Quỹ Nhà ở quốc gia với nguồn vốn đa dạng là điểm mới vượt trội, tạo nguồn lực tập trung để hỗ trợ dự án nhà ở xã hội.

Giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không qua đấu thầu

Chính sách quan trọng nhất là việc nhà nước mạnh dạn giao chủ đầu tư dự án không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cụ thể, nếu dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc văn bản pháp lý tương đương) thì cơ quan có thẩm quyền được giao trực tiếp chủ đầu tư thực hiện dự án mà không qua đấu thầu. Nếu dự án chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Một dự án nhà ở xã hội do Viglacera xây dựng. Ảnh: Hoàng Anh.

Nghị quyết đã trao quyền chủ động hoàn toàn cho UBND cấp tỉnh (và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang) trong việc giao chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, thực hiện triệt để nguyên tắc phân cấp, phân quyền.

Tất nhiên, áp dụng cơ chế chỉ định phải đi kèm yêu cầu phòng ngừa tiêu cực, tránh trục lợi. Do đó, trong nghị định quy định chi tiết thi hành cần có cơ chế kiểm soát, chống lỗ hổng, tham nhũng khi triển khai thực hiện.

So với quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở hiện hành, dự án nhà ở xã hội sẽ phải thực hiện quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó tiến hành đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian này thường kéo dài, đặc biệt ở khâu đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, nguyên nhân bởi thiếu các tiêu chí định lượng làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu cho các nhà đầu tư chào thầu.

Việc cho phép áp dụng cơ chế chỉ định (nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư thì sẽ xem xét các tiêu chí ưu tiên là kinh nghiệm đã thực hiện dự án nhà ở, năng lực tài chính và các tiêu chí khác) sẽ đẩy nhanh tốc độ triển khai và thu hút doanh nghiệp tham gia.

Đơn giản hóa thủ tục lập quy hoạch chi tiết

Nghị quyết đơn giản hóa thủ tục về quy hoạch chi tiết cho dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, dự án không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.

Thông thường, trước khi lập quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư phải trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch rồi mới lập đồ án quy hoạch để trình thẩm định, phê duyệt. Nghị quyết đã bỏ hẳn bước phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, giúp rút ngắn quy trình lập quy hoạch, đồng thời giảm các chi phí tư vấn, thẩm định, giảm gánh nặng thủ tục cho cả nhà đầu tư và cơ quan nhà nước. Chủ đầu tư có thể trình duyệt trực tiếp quy hoạch chi tiết của dự án nhà ở xã hội mà không qua bước trung gian này.

Theo Luật Quy hoạch đô thị 2009, việc lập quy hoạch chi tiết phải qua 2 bước bắt buộc: lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, rồi mới lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch.

Đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Nghị quyết cắt giảm nhiều thủ tục hành chính trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi).

Thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Công trình nhà ở xã hội áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình còn được miễn giấy phép xây dựng.

Nghị quyết cũng đơn giản hóa thủ tục đấu thầu trong quá trình thi công: đối với các gói thầu xây lắp thuộc dự án nhà ở xã hội có sử dụng vốn nhà nước, chủ đầu tư được chỉ định thầu rút gọn thay vì đấu thầu để đẩy nhanh tiến độ.

Tuy nhiên, vẫn cần lưu ý rằng thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy và thủ tục cấp giấy phép xây dựng do hai cơ quan khác nhau thực hiện (cơ quan quản lý về xây dựng và cơ quan công an) nên khi thực hiện lồng ghép, cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan thì mới thực sự tiết kiệm được thời gian, tránh phát sinh các vướng mắc mới (chẳng hạn ở khâu luân chuyển hồ sơ, lấy ý kiến liên ngành). Do đó, nghị định quy định chi tiết sẽ phải làm rõ nguyên tắc phối hợp này.

Nghị quyết 201 không đề cập đến thủ tục thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường trong khi đây là điều kiện tiên quyết để cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, thủ tục thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường sẽ thực hiện ở bước nào? Nếu chủ đầu tư phải chờ hoàn thành thủ tục về môi trường mới được cấp giấy phép xây dựng thì sẽ vẫn kéo dài thời gian.

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), đa số dự án phải qua thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (gồm thiết kế cơ sở) tại cơ quan quản lý nhà nước và phải xin giấy phép xây dựng cho 100% công trình nhà chung cư (nhà ở xã hội chủ yếu tồn tại dưới hình thức chung cư).

Chính sách giá bán, giá thuê mua chuyển sang hậu kiểm

Nghị quyết đổi mới cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo hướng linh hoạt, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Căn cứ các phương pháp xác định giá và lợi nhuận định mức do pháp luật nhà ở quy định (lợi nhuận tối đa 10% đối với nhà ở xã hội để bán, 15% đối với cho thuê mua), chủ đầu tư tự xây dựng giá bán/giá thuê mua cho sản phẩm.

Trước khi phê duyệt mức giá này, chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực (về xây dựng, định giá…) để thẩm tra phương án giá. Nghị quyết cho phép không phải nộp hồ sơ tính giá cho cơ quan nhà nước thẩm định trước khi bán mà chủ đầu tư tự quyết và chịu trách nhiệm.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư mới phải thực hiện kiểm toán và quyết toán chi phí; sau đó gửi kết quả cho cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra. Nếu giá thành kiểm toán cao hơn giá đã bán (tức chủ đầu tư lỡ định giá thấp) thì chủ đầu tưkhông được thu thêm. Ngược lại, nếu giá thành thấp hơn giá đã bán (chủ đầu tư định giá cao hơn chi phí thực) thì chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch lại cho người mua/thuê mua.

So sánh với Luật Nhà ở, Nghị quyết 201 quy định linh hoạt và thị trường hơn: doanh nghiệp có thể chủ động định giá để sớm bán hàng, người mua cũng sớm có nhà, trong khi nhà nước vẫn giữ vai trò kiểm soát cuối cùng.

Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội

Nghị quyết quy định linh hoạt hơn về điều kiện nhà ở của người mua/thuê nhà ở xã hội nhằm mở rộng diện thụ hưởng. Theo Luật Nhà ở, điều kiện để được mua, thuê nhà ở xã hội là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc diện tích nhà ở bình quân quá nhỏ.

Nghị quyết bổ sung trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng ở xa nơi làm việc cũng có thể được xem xét. Căn cứ vào điều kiện thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể tiêu chí “xa nơi làm việc” để áp dụng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội đối với những người đã có nhà nhưng phải đi làm xa (linh hoạt hơn so với dự thảo cũ quy định “xa nơi làm việc” là vượt quá 30km).

Quy định này nhắm đến các cán bộ, công chức, viên chức phải điều chuyển công tác sau sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính, hoặc người lao động phải thuê trọ xa quê quán.

Trước đó, Luật Nhà ở 2023 quy định người mua, thuê nhà ở xã hội phải chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới mức tối thiểu.

Mở rộng đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân

Nghị quyết cũng mở rộng đối tượng được thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp so với luật hiện hành.

Theo đó, cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở (bao gồm cả công nhân, người lao động là người nước ngoài). Đây là mô hình “bao thuê” cả cụm căn hộ nhà ở xã hội để làm “ký túc xá” cho nhân viên, công nhân... của một đơn vị sử dụng lao động.

Quy định này sẽ có tác động tích cực ở cả “hai đầu”. Chủ đầu tư có thể tiếp cận tệp khách hàng rộng rãi hơn, trong khi các doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức... có thể thuê nhà ở xã hội để bố trí cho nhân sự đang làm việc như một hình thức phân bổ phúc lợi xã hội, qua đó giúp thu hút được nguồn nhân lực chất lượng cao.

Tuy nhiên, quy định này cũng cần có hướng dẫn cụ thể bởi hiện nay số lượng nhà ở xã hội rất khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung không theo kịp nhu cầu của người dân. Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng, cụ thể về phân phối nguồn cung nhà ở xã hội.

Trước đó, so sánh với Luật Nhà ở hiện hành, đối tượng được trực tiếp thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 76 Luật Nhà ở chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình thỏa mãn điều kiện (người thu nhập thấp, công nhân...). Doanh nghiệp hoặc cơ quan nhà nước không được đứng tên thuê nhà ở xã hội để cho nhân viên ở.

Về điều khoản chuyển tiếp, Nghị quyết 201 quy định nếu dự án nhà ở xã hội đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu nhưng chưa có kết quả đánh giá hồ sơ của các nhà đầu tư thì UBND cấp tỉnh được quyết định dừng thực hiện để giao chủ đầu tư theo Nghị quyết 201.

Nội dung này cần được hướng dẫn cụ thể về phạm vi áp dụng, tránh lạm quyền, chẳng hạn nếu dự án chỉ có duy nhất 01 nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu mà UBND cấp tỉnh “xóa đi làm lại” thì có thể gây tranh chấp, khiếu kiện.

Nới lỏng bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại, khu đô thị

Nghị quyết 201 còn quy định dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong đó có dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thì UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương và đề xuất của chủ đầu tư để xem xét, quyết định chủ đầu tư dự án được lựa chọn việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tương đương ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Như vậy, Nghị quyết 201 đã tiếp thu theo hướng trao quyền gắn liền trách nhiệm cho địa phương, để địa phương tự bố trí đất cho phát triển nhà ở xã hội theo kế hoạch của địa phương. Chỉ có chính quyền địa phương mới hiểu nhu cầu của người dân và bố trí vị trí nhà ở xã hội ở đâu cho phù hợp.

Quỹ đất nhà ở xã hội có thể nằm trong khu đô thị nhưng cũng có thể độc lập. Việc cho phép địa phương áp dụng linh hoạt phản ánh đúng tinh thần phân cấp, phân quyền triệt để, “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”.

“Truy thu” tiền sử dụng đất dự án nhà ở xã hội

Tại điểm b khoản 6 Điều 12 Nghị quyết 201 có quy định mang tính chất “truy thu” tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư đã được hưởng ưu đãi cho theo pháp luật về nhà ở (được dành một phần quỹ đất hoặc quỹ sàn để xây dựng, kinh doanh thương mại), qua đó gián tiếp hỗ trợ giảm giá thành cho khách hàng mua nhà ở xã hội.

Nghị quyết quy định chủ đầu tư khi kinh doanh phần nhà ở thương mại, phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn giảm. Điều này sẽ dẫn tới vô hiệu hóa chính sách, khiến chủ đầu tư chịu thiệt hại và không đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Do đó, khi xây dựng nghị định quy định chi tiết cần tách bạch hai trường hợp. Trường hợp 1, nếu chủ đầu tư đã xây các công trình nhà ở thương mại, sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung dự án được chấp thuận, phê duyệt; sau đó bán cho khách hàng (gắn với chuyển quyền sử dụng đất) thì đây là một hình thức kinh doanh hợp pháp. Trường hợp này đề nghị không truy thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư;

Trường hợp 2, nếu chủ đầu tư không xây các công trình nhà ở thương mại, sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch, thiết kế, nội dung dự án được chấp thuận, phê duyệt mà chuyển nhượng/góp vốn quyền sử dụng đất đối với quỹ đất đã được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất. Trường hợp này mới áp dụng truy thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư.

LS. Nguyễn Văn Đỉnh

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/10-chinh-sach-dot-pha-ve-nha-o-xa-hoi-trong-nghi-quyet-201-d40446.html