3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm bị bỏ hoang hơn 10 năm: Sự lãng phí đến vô lý

một giờ trướcBài gốc

Vì sao 3.790 căn hộ tái định cư bỏ hoang cho đến nay?

Khu tái định cư Bình Khánh (phường An Khánh, TPHCM) là dự án để lại nhiều vấn đề nhức nhối, đặc biệt gây lãng phí đến vô lý, vì 3.790 căn hộ bị bỏ hoang trong hơn 10 năm qua.

Không chỉ gây lãng phí rất lớn, TPHCM còn phải chi hàng chục tỷ đồng cho công tác quản lý, duy tu và bảo trì, càng gây lãng phí lớn nguồn lực. Đáng báo động, những căn hộ này ngày càng xuống cấp nghiêm trọng, càng xuống cấp thì giá trị bất động sản này càng xuống giá, lại gây lãng phí chồng lãng phí. Trong khi đó TPHCM đang rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH).

Đây là khu tái định cư ở gần trung tâm Thành phố, có vị trí thuận lợi dọc Đại lộ Mai Chí Thọ - tuyến giao thông huyết mạch kết nối khu Đông với trung tâm Thành phố qua hầm Thủ Thiêm. Dự án từng được kỳ vọng trở thành khu tái định cư kiểu mẫu, được xem là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm, với hệ thống hạ tầng đầy đủ, đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ổn định cuộc sống cho người dân tại nơi ở mới.

3.790 căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã bỏ hoang nhiều năm qua

Tuy nhiên, hàng nghìn căn hộ bỏ hoang suốt nhiều năm đã trở thành "biểu tượng" của sự lãng phí tài sản công ngay giữa khu vực mà đất có giá đắt đỏ bậc nhất TPHCM. Nghịch lý này càng rõ hơn khi đặt cạnh sự phát triển nhanh chóng của thị trường xung quanh, với giá đất ở ngày càng cao.

Nhưng vì sao những căn hộ như vậy vẫn bỏ hoang phế cho đến nay? 3.790 căn hộ này nằm trong Chương trình 12.500 căn hộ tái định cư phục vụ dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, xây dựng bằng ngân sách, theo số lượng đăng ký của các hộ bị giải tỏa lúc đó. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, các hộ bị giải tỏa nhận được các khoản tiền đền bù khá lớn, có thể tự lo mua nhà ở với những tiện ích tốt hơn căn hộ tái định cư, nên hàng ngàn căn hộ tái định cư không ai mua.

Lỗi này do công tác điều tra nhu cầu của dân và không được cập nhật. Cuối cùng hàng ngàn căn hộ dôi dư này nằm chình ình giữa đô thị được xem là đắt đỏ nhất nhì của TPHCM, trở thành "cục xương" khó nhằm của TPHCM.

Nhiều lần đấu giá đều thất bại!

Thực tế, để tránh lãng phí, ngay từ năm 2017, TPHCM lần đầu tiên đem dự án này ra đấu giá với số tiền là 8.800 tỷ đồng cho 3.790 căn hộ, tương đương 2,32 tỷ đồng mỗi căn nhưng không có ai tham gia đấu giá.

Sau đó có 3 lần số căn hộ này lại được đưa ra đấu giá, có giá khởi điểm từ khoảng 8.800 tỷ đồng đến gần 10.000 tỷ đồng, nhưng kết quả cũng như lần đầu bởi không có nhà đầu tư nào tham gia. Để tăng khả năng thu hút nhà đầu tư, tháng 3/2025, TPHCM chấp thuận chuyển đổi công năng khu căn hộ sang nhà ở thương mại.

Nguyên nhân các cuộc đấu giá thất bại là do thị trường ở thời điểm đó, việc bán nguyên khối hàng nghìn căn hộ cùng lúc khiến áp lực vốn quá lớn, khó thu hút cá nhân hoặc tổ chức tham gia, trong khi mặt bằng giá đưa ra chưa đủ hấp dẫn để nhà đầu tư có dư địa tái cơ cấu sản phẩm và kinh doanh sau khi mua lại doanh nghiệp muốn có lãi phải bỏ thêm chi phí để đầu tư tiện ích, vận hành, sửa chữa...

Hơn nữa, dù đã quy hoạch thành nhà ở thương mại, việc tính toán giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung và các thủ tục pháp lý để cấp sổ hồng cho người mua sau này rất phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho doanh nghiệp.

Các cuộc đấu giá liên tục thất bại, tài sản công càng thêm lãng phí, dù lãnh đạo TPHCM cố gắng tháo gỡ nhưng tất cả đều dậm chân tại chỗ.

Tháng 3/2026, Chủ tịch UBND TPHCM lại ký Quyết định số 1407 ban hành kế hoạch tổ chức bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm với mục đích nhà ở thương mại.

Theo quyết định, các căn hộ mang ra bán đấu giá gồm khối R1, R2, R3 (gồm 2.220 căn hộ) và khối R4, R5 (gồm 1.570 căn hộ) với mục đích nhà ở thương mại. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 11/3 và thay thế cho các quyết định bán đấu giá 3.790 căn hộ đã ban hành trước đây.

Theo tiến độ của UBND TPHCM, UBND phường An Khánh hoàn thành việc tổ chức thẩm định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch đô thị theo hướng tối ưu hóa các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất và bảo đảm phát triển bền vững. Từ tháng 3/2026 đến tháng 4/2026, hoàn thiện thủ tục lựa chọn đơn vị lập chứng thư thẩm định giá để xác định giá khởi điểm, thực hiện song song với việc thực hiện các thủ tục bán đấu giá tài sản công; xác định giá khởi điểm để đấu giá (làm xong chứng thư thẩm định giá xác định giá khởi điểm trình thẩm định và phê duyệt); lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thực hiện cuộc bán đấu giá tài sản công.

Cũng theo tiến độ của UBND TPHCM, trong tháng 5/2026 tổ chức thực hiện cuộc đấu giá tài sản và tiến hành các thủ tục liên quan sau đấu giá hoàn chỉnh với các thủ tục liên quan, kể cả việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng); cập nhật chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định pháp luật và yêu cầu bảo đảm không gây thiệt hại, thất thoát tài sản công.

Đến thời điểm hiện tại, đã hết tháng 5/2026, cuộc đấu giá lần thứ 5 này vẫn còn nằm trên giấy, chưa thể tổ chức cuộc đấu giá!

Nghịch lý thị trường

Điều đáng nói là, 3.790 căn hộ này nằm trong khu "đất vàng" Thủ Thiêm. Khu đất xây dựng dự án rất đắc địa, là mơ ước của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản, cũng là nơi định cư lý tưởng của người dân TPHCM nhưng vì sao vẫn ế lên ế xuống như vậy?

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, do công trình này xây dựng là căn hộ tái định cư nên thiết kế đã không đẹp mắt, chất lượng không cao cấp, tiện ích thiếu vắng càng khiến các căn hộ tại đây mất giá trị so với các dự án căn hộ thương mại cùng khu vực. Ngoài ra, do những căn hộ này đã xây dựng cách đây hơn 10 năm, lại bị bỏ hoang không có người ở nên nhiều hạng mục của công trình như hạ tầng, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy... đều đã xuống cấp trầm trọng.

Lần đấu giá lần thứ 5 này (chưa biết bao giờ mới được tiến hành) chưa chắc sẽ thành công nếu vẫn đấu giá theo cách đã làm, cũng như không có các điều kiện đấu giá hấp dẫn.

Áp lực lớn nhất với TPHCM trong lần thứ 5 đấu giá này là tìm ra điểm cân bằng giữa yêu cầu bảo toàn tài sản công và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường. Điều đáng nói là cơ chế định giá hiện nay nhiều khi chưa phản ánh đúng kỳ vọng đầu tư và khả năng khai thác thực tế của doanh nghiệp, từ đó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị định giá và giá trị thị trường.

Và nếu thất bại nữa thì sao? Thất bại là hoàn toàn có thể xảy ra, bởi vậy phải tính các phương án khác. TPHCM đang rất thiếu nguồn NƠXH. Vậy tại sao không tính đến phương án chuyển đổi những căn hộ này làm NƠXH. Phương án này vừa tháo gỡ được "cục nợ" gây lãng phí kéo dài hàng chục năm trời, vừa đạt được mục tiêu của chương trình xây NƠXH và quan trọng hơn là giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Nếu chuyển sang NƠXH, cũng phải có phương án cụ thể, khoa học và thực tế, để phòng tránh rủi ro, thất thoát. Tuy nhiên vẫn có nhiều vấn đề trở ngại nếu chuyển số căn hộ này sang NƠXH. Vấn đề giá thành và cơ chế tài chính: NƠXH phải được miễn tiền sử dụng đất và tính toán theo giá ưu đãi đặc thù. Trong khi đó, các căn hộ này được xây dựng từ ngân sách/vốn vay, nếu tính cả chi phí bồi thường và xây dựng, giá thành sẽ bị đẩy lên rất cao. Ngoài ra còn quy định khắt khe về diện tích từ 20 - 70m2, trong khi phần lớn các căn hộ tại khu tái định cư Thủ Thiêm đều có diện tích lớn vượt mức này. Các căn hộ này là tài sản công được tạo lập từ tiền ngân sách, do đó việc chuyển đổi công năng sang NƠXH sẽ làm thất thoát nguồn thu đáng lẽ phải thu hồi về cho Nhà nước... Những vướng mắc này không dễ giải quyết. Và nếu không tháo gỡ được, nguy cơ hàng ngàn căn hộ tái định cư này tiếp tục gây lãng phí.

Lãng phí gây nhiều hệ lụy cho phát triển

Trong bài viết có tựa đề: "Chống lãng phí” (14/10/2024), Tổng Bí thư Tô Lâm yêu cầu công tác phòng, chống lãng phí phải được đặt ngang tầm với phòng, chống tham nhũng. Ông chỉ đạo toàn hệ thống kiên quyết xử lý dứt điểm các dự án, công trình chậm tiến độ và đưa việc thực hành tiết kiệm, chống lãng phí trở thành văn hóa, nếp sống tự giác của mọi cán bộ, đảng viên.

Tổng Bí thư nhận định: "Lãng phí còn diễn ra khá phổ biến, dưới nhiều dạng thức khác nhau, đã và đang gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho phát triển. Trong đó, gây suy giảm nguồn lực con người, nguồn lực tài chính, giảm hiệu quả sản xuất, tăng gánh nặng chi phí, gây cạn kiệt tài nguyên, gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Hơn thế, lãng phí còn gây suy giảm lòng tin của người dân với Đảng, Nhà nước, tạo rào cản vô hình trong phát triển kinh tế - xã hội, bỏ lỡ thời cơ phát triển của đất nước".

(Còn tiếp...)

XUÂN NHÂN

Nguồn CA TP.HCM : http://congan.com.vn/thi-truong/bat-dong-san/3790-can-ho-o-thu-thiem-bi-bo-hoang-hon-10-nam-su-lang-phi-den-vo-ly_193554.html