'Ăn theo' các đại dự án đô thị: Cuộc chơi không dành cho nhà đầu tư mỏng vốn

2 giờ trướcBài gốc

Khu vực hưởng lợi rõ nét nhất từ làn sóng lan tỏa thường nằm trong bán kính 3 - 5km quanh các đại đô thị lớn

Chiến lược đầu tư bất động sản theo “hiệu ứng lan tỏa” từ các đại đô thị là một xu hướng đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ, có tác động sâu rộng đến cấu trúc thị trường, dòng tiền và hành vi của nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Khi quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, giá bất động sản liên tục leo thang, thì sự lan tỏa phát triển từ các đại đô thị do những chủ đầu tư lớn dẫn dắt đang trở thành “chỉ dấu” quan trọng cho các quyết định đầu tư trung và dài hạn.

Hiệu ứng “hiệu ứng lan tỏa” thể hiện rất rõ qua hành vi của nhà đầu tư cá nhân. Thay vì chỉ tập trung mua sản phẩm trong dự án, vốn đòi hỏi vốn lớn, thì nhiều nhà đầu tư đã săn đất, nhà dân, nhà phố hiện hữu quanh các đại đô thị.

Hiệu ứng lan tỏa từ các đại đô thị hiện nay không chỉ dừng ở việc giãn dân mà đã chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc không gian đầu tư. Khi các đại đô thị hình thành với quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh, chúng tạo ra một “lõi phát triển” mới, kéo theo gia tăng nhu cầu ở thực tại các khu vực lân cận (cho người làm việc trong đại đô thị nhưng không đủ khả năng mua trong dự án).

Đồng thời, dịch chuyển dòng tiền đầu tư ra ngoài ranh giới dự án, sang đất dân cư hiện hữu, nhà phố, đất thổ cư. Mặt bằng giá khu vực xung quanh được tái định giá, thường tăng theo từng giai đoạn phát triển hạ tầng và lấp đầy dân cư.

Chính vì thế nên nó tạo hiệu ứng, thu hút các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến bán kính ảnh hưởng phát triển của các đại đô thị trong 3, 5 hay 10 năm tới.

Một trong những lý do khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân chuyển hướng từ mua sản phẩm trong dự án sang “săn” đất và nhà dân xung quanh đại đô thị là do mức vốn đầu tư thấp hơn, linh hoạt hơn và biên lợi nhuận tiềm năng tốt hơn trong bối cảnh giá bán trong dự án thường đã bị đẩy lên cao ngay từ giai đoạn đầu.

Bên cạnh đó, nhà dân và đất thổ cư có tính thanh khoản thực cao, dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê khi dân cư gia tăng, đồng thời có thể khai thác nhu cầu ở thực thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá.

Một yếu tố quan trọng khác là pháp lý, bởi các tài sản có sổ đỏ riêng, sở hữu lâu dài thường mang lại cảm giác an toàn hơn so với một số dự án có chủ đầu tư kém uy tín hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, chiến lược này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, dễ mua phải khu vực chỉ “ăn theo tin đồn”, chạy theo tâm lý FOMO nhưng không có phát triển thực, hoặc gặp vấn đề về quy hoạch, lộ giới, tranh chấp nếu không tìm hiểu kỹ pháp lý.

Những khu vực hưởng lợi rõ nét nhất từ làn sóng lan tỏa thường nằm trong bán kính 3 - 5km quanh các đại đô thị lớn, đặc biệt là vùng giáp ranh giữa đô thị cũ và đô thị mới, các khu dân cư bám trục đường kết nối trực tiếp vào dự án và những nơi còn quỹ đất dân cư chưa bị “thổi giá” quá mức. Tiềm năng tăng giá tại đây phụ thuộc chủ yếu vào tốc độ hoàn thiện hạ tầng, tỷ lệ cư dân về ở thực trong đại đô thị và khả năng hình thành các hoạt động dịch vụ, kinh doanh, cho thuê xung quanh.

Đối với nhà đầu tư trung và dài hạn, cần kiên định với chiến lược đầu tư theo tiến độ phát triển thực tế thay vì chạy theo tin đồn, ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng thực, kiểm soát đòn bẩy tài chính ở mức an toàn và xác định tầm nhìn tối thiểu 3–5 năm. Việc so sánh mặt bằng giá khu vực lan tỏa với giá trong dự án cũng là yếu tố quan trọng để nhận diện dư địa tăng trưởng và tránh mua vào ở vùng giá đỉnh, từ đó tối ưu hiệu quả dòng vốn trong dài hạn.

Cá nhân tôi vẫn ưu tiên các sản phẩm dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và tiện ích đầy đủ. Những sản phẩm này thường có tính thanh khoản và đầu ra tốt hơn so với đầu tư nhỏ lẻ.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng đầu tư đất nền, nhà ở liền thổ quanh các khu đô thị lớn vẫn có cơ hội, đặc biệt trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng giao thông. Khi các dự án lớn hình thành, hạ tầng được hoàn thiện, thì các khu vực lân cận hoàn toàn có thể hưởng lợi theo.

Có thể phân biệt khá rõ một khu vực hưởng “hiệu ứng lan tỏa” mang tính dài hạn với những khu vực chỉ tăng giá ngắn hạn dựa trên một số tiêu chí then chốt.

Trước hết, nền tảng nhu cầu ở thực. Những khu vực phát triển bền vững thường gắn với sự hiện diện hoặc khả năng hình thành cộng đồng cư dân ổn định, có dân cư về ở, sinh hoạt và làm việc thực sự, thay vì chỉ xuất hiện giao dịch mua bán lướt sóng.

Thứ hai, mức độ hoàn thiện và tính thực chất của hạ tầng. Khu vực hưởng lợi dài hạn thường được kết nối trực tiếp với đại đô thị hoặc các trung tâm kinh tế thông qua các tuyến giao thông đã hoặc đang được triển khai rõ ràng, không chỉ nằm trên quy hoạch. Ngược lại, những khu vực tăng giá ngắn hạn thường dựa vào thông tin quy hoạch chưa rõ thời điểm thực hiện hoặc bị “thổi phồng” kỳ vọng.

Thứ ba, mặt bằng giá và dư địa tăng trưởng hợp lý. Các khu vực có mức giá còn phù hợp với thu nhập của người dân và khả năng chi trả của thị trường thường có dư địa tăng giá bền vững hơn. Trong khi đó, những khu vực bị đẩy giá quá nhanh, vượt xa giá trị khai thác thực tế, chủ yếu phản ánh yếu tố đầu cơ.

Thứ tư, chất lượng quy hoạch và pháp lý. Khu vực phát triển dài hạn thường có quy hoạch ổn định, chức năng sử dụng đất rõ ràng, pháp lý minh bạch.

Cuối cùng, khả năng tự vận hành của khu vực. Những khu vực hưởng “hiệu ứng lan tỏa” thực chất không phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá từ đại đô thị, mà từng bước hình thành hệ sinh thái dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế riêng, đáp ứng nhu cầu sống hàng ngày của cư dân. Ngược lại, các khu vực chỉ tăng giá ngắn hạn thường thiếu các yếu tố này và dễ rơi vào trạng thái “đóng băng” khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh và giá bất động sản tại các đô thị lớn neo ở mức cao và khó giảm, tôi cho rằng chiến lược đầu tư theo “hiệu ứng lan tỏa” trong 3 -5 năm tới sẽ phù hợp với nhóm các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính trung bình khá, đã có kinh nghiệm đầu tư và chấp nhận nắm giữ trong trung, dài hạn.

Theo đó, đối với các sản phẩm nằm trong khu vực trung tâm hai đô thị lớn, mức giá hiện nay chủ yếu phù hợp với nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, định hướng tích lũy tài sản, bảo toàn giá trị.

Trong khi đó, với nhóm đầu tư chuyên nghiệp, có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn, việc dịch chuyển sang các khu vực mới, khu vực hưởng lợi từ hiệu ứng lan tỏa từ hạ tầng và đại đô thị là lựa chọn hợp lý hơn.

Tuy nhiên, đây không phải cuộc chơi dành cho lướt sóng. Nhà đầu tư cần xác định rõ thời gian nắm giữ tối thiểu từ 3 năm, chờ hình thành dự án, hạ tầng và cộng đồng dân cư. Việc kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn rất dễ dẫn đến rủi ro khi thanh khoản tại các khu vực mới thường thấp hơn đáng kể so với các đô thị lớn.

Về nguồn vốn, nhà đầu tư nên ưu tiên sử dụng chủ đạo là vốn tự có, hạn chế sử dụng đòn bẩy cao quá 30% và phải cân đối khả năng chi trả lãi vay trên thu nhập thực tế trong thời gian nắm giữ ở mức phù hợp. Về khẩu vị rủi ro, nhà đầu tư cần chấp nhận biến động trong ngắn hạn để đổi lại tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/an-theo-cac-dai-du-an-do-thi-cuoc-choi-khong-danh-cho-nha-dau-tu-mong-von-post567451.html