Bà Rịa - Vũng Tàu 'giải oan' cho chủ đầu tư

một ngày trướcBài gốc

“Giải oan” cho chủ đầu tư

Ít ngày qua, giới phát triển bất động sản nghỉ dưỡng râm ran về chuyển biến mới trong quá trình tháo gỡ khó khăn cho các dự án đình đám cả về quy mô lẫn mức độ kéo dài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đó, tổ công tác đặc biệt của địa phương cho biết đã hoàn tất xử lý 42 kiến nghị của nhà đầu tư và doanh nghiệp, và đang tiếp tục giải quyết 23 trường hợp còn tồn đọng.

Thông tin công khai từ địa phương chỉ khái quát những khó khăn như thủ tục pháp lý, quy hoạch và đầu tư đang khiến tình trạng kéo dài bao trùm nhiều dự án lớn như các khu đô thị Metropolitan, Bắc Vũng Tàu, trung tâm Chí Linh TP. Vũng Tàu hay các khu du lịch gồm Seaview Pavillon Long Điền; Resort Hoàn Vũ – Hồ Tràm (Khu A), Melody of the Sea tại huyện Đất Đỏ; Căn hộ du lịch nghỉ dưỡng Vũng Tàu Pearl; Khu phức hợp Cap Saint Jacques; Núi Lớn Núi Nhỏ; Khu vui chơi giải trí – Bến Cát – Phước Thuận.

UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng nêu các vấn đề trọng tâm trong tháo gỡ điểm nghẽn cho nhà đầu tư gồm: thủ tục cấp giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đầu tư; điều chỉnh quy hoạch, tiến độ thực hiện dự án; thủ tục đất đai, các khoản thuế cũng như việc gia hạn chủ trương.

Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Thọ bày tỏ quyết tâm chỉ đạo các sở ngành chủ động tìm kiếm giải pháp đột phá, kiên quyết không để xảy tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm trong mục tiêu cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh của tỉnh.

Chung cư Gateway Vũng Tàu, một dự án thành phần trong khu đô thị trung tâm Chí Linh tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu của DIC Group. (ảnh: dic.vn)

Cửa sáng cho một trong số những dự án nằm chờ tháo gỡ còn lại, là dự án khu đô thị trung tâm Chí Linh do Tập đoàn DIC (DIC Corp) làm chủ đầu tư từ gần 20 năm trước.

Sau 7 lần điều chỉnh quy hoạch, tăng quy mô và tổng mức đầu tư gấp gần chục lần so với chủ trương ban đầu, dự án khu đô thị trung tâm Chí Linh đã đóng góp vào quỹ nhà ở của địa phương khoảng 4.600 căn hộ thuộc một số cụm chung cư thành phần.

Tuy nhiên, dự án mang dấu ấn đậm nét của cố Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn lại trớ trêu bị “bêu” tại kỳ họp hội đồng nhân dân tỉnh gần 2 năm trước với tấm áo chậm triển khai khoác trên vai.

Theo đó, người dân phản ánh khu C của dự án vẫn chưa được triển khai khi chỉ còn chừng 1 tháng là hết thời gian hoàn thành – theo tiến độ Bộ Xây dựng cho phép gia hạn hồi tháng 12/2016. Cũng cần nhắc lại, dự án được Thủ tướng phê duyệt đầu tư từ năm 1996.

Vì vậy, việc dự án chậm triển khai kéo dài, gây khó khăn cho đời sống đã khiến người dân kiến nghị UBND tỉnh xem xét không cho phép gia hạn thêm với dự án, xóa bỏ quy hoạch xây dựng tại Khu C và yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do hơn 20 năm bị hạn chế việc thụ hưởng an sinh xã hội, kìm hãm sự phát triển kinh tế.

Âm ỉ tới nay, địa phương đã lên tiếng “giải oan” cho DIC Corp về thực trạng dự án trì trệ thời gian qua. Cụ thể, theo công bố của DIC Corp, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa ra văn bản, trong đó xác định, thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất cho DIC Corp thực hiện dự án này (khoảng 23 tháng) không tính vào thời gian hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án.

Đồng thời, theo UBND tỉnh, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Tức, DIC Corp sẽ có thêm gần 2 năm để hoàn thành, đưa dự án về đích.

Trao đổi với TheLEADER về kế hoạch triển khai những dự án trọng điểm tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và một số địa phương khác như Đồng Nai, Vĩnh Phúc, phòng truyền thông đối ngoại của DIC Corp ngắn gọn cho biết, hiện tại thông tin về các dự án của Tập đoàn DIC đã được cập nhật đầy đủ trên website chính thức của Tập đoàn.

Lịch sử giải phóng mặt bằng rùa bò, đội vốn dự án phi mã

Thực tế, ban lãnh đạo DIC Corp đã sớm chuẩn bị cho điều này từ gần 2 năm trước thông qua việc chủ động lên phương án đề nghị phê duyệt điều chỉnh dự án.

Mùa hè năm 2023, khi dự án chỉ cách đích hoàn thành chừng 5 tháng nhưng vẫn ngắc ngứ phần giải phóng mặt bằng 20ha còn lại – trong tổng số 93ha, Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn đề xuất cổ đông đồng ý chủ trương và ủy quyền cho Hội đồng quản trị DIC Corp phê duyệt điều chỉnh, trình UBND tỉnh xem xét.

Theo kế hoạch điều chỉnh, dự án sẽ điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư lên thành 9.600 tỷ đồng – tức gấp 9 lần so với lần điều chỉnh năm 2009 - để thực hiện ba cụm chung cư chưa đầu tư.

Căn nguyên dẫn tới cảnh dự án ì ạch sau gần 2 thập kỷ, nằm ở việc bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, kéo theo nhiều áp lực về tiến độ, tài chính cho chủ đầu tư.

DIC cho biết, đây là dự án do Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và nhà đầu tư ứng trước tiền để chi trả cho người dân. Tuy nhiên, sau khi được điều chỉnh tổng mức đầu tư và thời gian thực hiện vào năm 2016 (với đích hoàn thành là 2023), việc bồi thường giải phóng mặt bằng mới chỉ đạt 77%.

Hòa cùng dòng chảy chậm của vấn đề mặt bằng là áp lực tài chính lên cao do giá cả leo thang, đặc biệt là vật liệu xây dựng, chi phí đất đai tăng hàng chục, hàng trăm lần sau hơn 15 năm.

Đây là nguyên nhân khiến DIC Corp đề xuất tăng tổng giá trị dự án lên tới 9.600 tỷ đồng với phần công trình còn lại chưa thực hiện, bên cạnh 3 cụm chung cư đã được DIC hoàn thành trước đó theo phê duyệt tổng mức đầu tư riêng. Tính trong 9.600 tỷ đồng này, chỉ duy hạng mục giải phóng mặt bằng đã chiếm tới hơn 3.500 tỷ đồng (so với 231 tỷ đồng theo phê duyệt điều chỉnh năm 2009 của Bộ Xây dựng).

Cũng theo kế hoạch đề ra gần hai năm trước, DIC kỳ vọng sẽ hoàn thành toàn bộ phần còn lại của dự án vào năm 2028.

Không riêng dự án khu đô thị trung tâm Chí Linh, một dự án khác của DIC là khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu với quy mô tương đương cũng "lĩnh đủ" vì tình trạng ì ạch bồi thường, giải phóng mặt bằng nhiều năm nay.

Cùng quy mô, cũng được trao quyền đầu tư cho DIC Corp vào năm 2009 với tiến độ hoàn thành vào cuối năm 2026, dự án khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu mất một nửa quỹ thời gian thực hiện nhưng vẫn không thể khởi công, khi mới chỉ giải phóng mặt bằng được gần… 10%. Cơ quan nhà nước nhắc nhở, chủ đầu tư cam kết không ít lần về tiến độ, nhưng vẫn không thể thông được câu chuyện mặt bằng sạch để thi công.

Thậm chí, DIC Corp đã đúc rút: can thiệp của cơ quan chức năng sở tại rất hạn chế trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã dẫn đến nhiều dự án không thể/chậm triển khai, bởi, dù dự án “mang tiếng” thuộc đối tượng nhà nước thu hồi đất để bàn giao cho chủ đầu tư nhưng thực tế doanh nghiệp đều phải tự thỏa thuận đền bù với dân là chính.

Tương tự khu đô thị trung tâm Chí Linh, dự án khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu của DIC cũng rơi vào cảnh đội tổng mức đầu tư sau vài năm. Đơn cử, nếu như năm 2017 tổng mức đầu tư dự án chỉ khoảng 4.000 tỷ đồng, thì năm 2020 con số này đã là 10.500 tỷ đồng. Tức, cứ mỗi năm trôi qua mà DIC không triển khai đầu tư thì dự án “đội” thêm 2.000 tỷ đồng.

Chưa tính tới việc bị ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu doanh nghiệp trên thị trường, việc bị liệt vào diện giám sát do chậm triển khai cũng bóp nghẹt khả năng huy động vốn của DIC từ ngân hàng. Nguyên nhân, ngân hàng thương mại chỉ chấp nhận giải ngân cho vay để phục vụ thi công, nộp tiền sử dụng đất, thay vì cho vay để bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đơn cử, riêng giá trị bồi thường đất của dự án Bắc Vũng Tàu đã lên tới hơn 5.500 tỷ đồng, yêu cầu giải ngân nhanh (trong 2-3 năm) mới đáp ứng được tiến độ dự án. Chưa kể DIC Corp còn dắt lưng nhiều dự án khác để triển khai cùng lúc như khu công viên văn hóa – đô thị mới Bàu Trũng, khu đô thị Bến Đình, xin cơ chế đấu thầu ưu tiên với Tổ hợp du lịch DIC Star Vũng Tàu…

Đây là lý do khiến DIC Corp buộc phải tính phương án bắt tay hợp tác với những ông lớn khác để “chia lửa”, đơn cử như Tập đoàn Him Lam được gửi gắm kỳ vọng sẽ thu xếp 2.000 tỷ đồng rót vào dự án khu đô thị Bắc Vũng Tàu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành.

Bức tranh đô thị, nghỉ dưỡng của Bà Rịa – Vũng Tàu vốn đa sắc màu với nhiều dự án, nhiều thương hiệu lớn trong nước và quốc tế tìm về để tận dụng tiềm năng sẵn có về thiên nhiên, địa lý và chính sách mời gọi của địa phương.

Dẫu vậy, trong rừng dự án đô thị nghỉ dưỡng bám dọc 300km bờ biển, vẫn luôn còn đó những câu chuyện cho thấy nỗi khổ, “rủi ro không lường trước” cho nhà đầu tư mỗi khi chạm vào vấn đề giá trị tiền sử dụng đất – vốn là chìa khóa quyết định tốc độ triển khai – bán hàng, hay thành – bại của dự án và cao hơn là môi trường thủ tục đầu tư địa phương.

Những tình huống “giằng co” về giá trị đất trong cách tính của tỉnh và truy thu của Thanh tra Chính phủ tại siêu dự án nghỉ dưỡng Sixsences Hideaway diễn ra 3 năm trước là một điển hình.

Theo đó, các nhà đầu tư nước ngoài bức xúc với quyết định truy thu bổ sung tiền sử dụng đất (29 tỷ đồng) trong khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với toàn bộ khu đất từ nhiều năm trước.

Nguyên nhân, “giả sử rằng cơ quan nhà nước có thẩm quyền của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có sai sót trong việc xác định giá đất khu đất mở rộng thì công ty không phải là người chịu trách nhiệm với sai sót đó”, chủ đầu tư Công ty TNHH Côn Đảo Resort (100% vốn đầu tư nước ngoài, đăng ký tại British Virgin Islands) nêu.

Thái Bình

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/ba-ria--vung-tau-giai-oan-cho-chu-dau-tu-d39414.html