Bài toán tài chính đất đai ở Việt Nam: Khi tăng trưởng được neo vào giá đất

2 giờ trướcBài gốc

Đừng quá phụ thuộc vào đất

Khi tăng trưởng kinh tế, tín dụng và kỳ vọng tài sản cùng được neo vào giá đất, vấn đề đất đai không còn chỉ là câu chuyện quản lý thị trường bất động sản, mà đã trở thành vấn đề của cấu trúc tài chính và an ninh kinh tế quốc gia.

Nhìn từ góc độ kinh tế học phát triển, đây là biểu hiện của quá trình "tài sản hóa nền kinh tế" (assetization of the economy), trong đó tăng trưởng và tích lũy ngày càng phụ thuộc vào giá trị tài sản hơn là năng suất thực.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận công bằng rằng tài chính hóa đất đai không hoàn toàn là hệ quả của đầu cơ hay sai lệch chính sách. Trong nhiều nền kinh tế công nghiệp hóa muộn, đây gần như là logic phát triển của một giai đoạn lịch sử nhất định.

Chung cư mọc lên như nấm ở ven đô TPHCM. Ảnh: AN HÒA

Khi năng lực tích lũy vốn còn yếu, thị trường vốn chưa phát triển đầy đủ, công nghệ nội sinh hạn chế và nhu cầu đầu tư hạ tầng rất lớn, Nhà nước thường phải tìm kiếm một loại tài sản có khả năng vốn hóa cao để huy động nguồn lực cho quá trình hiện đại hóa nhanh. Trong bối cảnh đó, đất đai gần như trở thành "tài sản nền" duy nhất có thể đồng thời tạo nguồn thu tài khóa, mở rộng tín dụng, hỗ trợ đầu tư hạ tầng và kích hoạt kỳ vọng tăng trưởng. Theo nghĩa đó, tài chính hóa đất đai không đơn thuần là sản phẩm của đầu cơ, mà còn phản ánh cấu trúc phát triển của các nền kinh tế chuyển đổi.

Thực tế tại Việt Nam cho thấy nguồn thu từ đất đã trở thành một cấu phần quan trọng của ngân sách nhà nước. Trong nhiều năm, nguồn thu này thường chiếm khoảng 12-15% tổng thu ngân sách; có địa phương từng vượt 30%. Đối với hệ thống tín dụng, đất đai cũng là một trong những loại tài sản bảo đảm lớn nhất của nền kinh tế. Đến giữa năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Điều này tạo ra mối liên kết chặt chẽ giữa giá đất, tín dụng và ổn định tài chính. Khi giá đất tăng, giá trị tài sản bảo đảm tăng lên, tín dụng được mở rộng và dòng vốn lưu thông mạnh hơn. Ngược lại, khi thị trường bất động sản suy giảm, rủi ro nợ xấu và áp lực thanh khoản cũng gia tăng đáng kể.

Tăng giá tài sản có thể tạo ra cảm giác giàu lên rất nhanh cho toàn xã hội, nhưng cảm giác thịnh vượng đó không đồng nghĩa với việc năng lực sản xuất thực của nền kinh tế đang tăng lên tương ứng. Ở tầng sâu hơn, trong điều kiện thị trường vốn dài hạn còn yếu, đất đai trên thực tế đã trở thành "hệ thống tài chính ngầm" của nền kinh tế.

Đất "vàng" trên đường Trần Phú, phường Nha Trang (Khánh Hòa). Ảnh: AN HÒA

Khi doanh nghiệp khó tiếp cận vốn dài hạn cho công nghệ và đổi mới sáng tạo, đất đai trở thành loại tài sản dễ vốn hóa nhất, dễ thế chấp nhất và hấp thụ dòng vốn lớn nhất. Điều này lý giải vì sao dòng vốn xã hội thường chảy mạnh vào bất động sản thay vì sản xuất hay công nghệ. Không hẳn vì nền kinh tế "ưa đầu cơ” hơn sáng tạo, mà bởi cấu trúc tài chính hiện nay chưa tạo đủ điều kiện để vốn dài hạn chảy mạnh vào các lĩnh vực tạo ra năng suất tương lai.

Từ đó, nền kinh tế hình thành một vòng tuần hoàn tài sản có tính hệ thống: giá đất tăng giúp mở rộng tín dụng; tín dụng lại thúc đẩy đầu tư bất động sản và gia tăng giá tài sản; trong khi nguồn thu từ đất tiếp tục trở thành nguồn lực cho đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị.

Vấn đề nằm ở chỗ mô hình này có thể tạo ra tăng trưởng nhanh trong một giai đoạn, nhưng cũng đồng thời làm nền kinh tế ngày càng phụ thuộc vào tài sản. Một trong những hệ quả lớn nhất là chi phí cơ hội của dòng vốn. Khi nguồn lực tài chính bị hút mạnh vào bất động sản, các lĩnh vực tạo ra năng suất dài hạn như công nghiệp chế tạo, công nghệ và đổi mới sáng tạo sẽ đối mặt với tình trạng "đói vốn" tương đối. Nền kinh tế có thể giàu lên về giá trị tài sản nhưng vẫn yếu về công nghệ, năng suất và năng lực cạnh tranh.

Lịch sử phát triển của nhiều nền kinh tế cho thấy rủi ro này không mang tính giả định. Nhật Bản từng trải qua "thập kỷ mất mát" sau khi bong bóng tài sản sụp đổ đầu thập niên 1990. Gần đây hơn, khủng hoảng nợ bất động sản tại Trung Quốc cũng cho thấy khi nền kinh tế phụ thuộc quá lớn vào tài sản và địa tô, ảo giác thịnh vượng do giá tài sản tạo ra có thể nhanh chóng chuyển thành rủi ro tài chính và suy giảm tăng trưởng dài hạn.

Đất đai đắt đỏ đang trực tiếp làm gia tăng chi phí mặt bằng sản xuất, logistics và đô thị hóa, qua đó bào mòn lợi thế cạnh tranh của ngành chế biến chế tạo - khu vực giữ vai trò trung tâm trong quá trình thoát khỏi bẫy thu nhập trung bình.

Cấu trúc phân bổ mới cho nền kinh tế

Nguy cơ lớn hơn nằm ở chỗ nền kinh tế có thể bước vào trạng thái "giàu tài sản nhưng nghèo năng lực sản xuất", tức giá trị tài sản xã hội liên tục gia tăng nhưng nền tảng công nghệ, năng suất và năng lực cạnh tranh thực chất lại tăng chậm hơn nhiều. Một nền kinh tế không thể trở nên hùng mạnh lâu dài nếu giá tài sản tăng nhanh hơn năng suất lao động.

Ở góc độ vĩ mô, đây không còn đơn thuần là vấn đề thị trường bất động sản mà đã trở thành vấn đề an ninh kinh tế quốc gia. Khi bất động sản trở thành nơi hấp thụ dòng vốn lớn của nền kinh tế, các biến động của thị trường này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến ổn định tài chính, an toàn tín dụng và hiệu quả phân bổ nguồn lực xã hội.

Các hiện tượng sốt đất theo tin đồn quy hoạch, đầu cơ bất động sản, thao túng đấu giá đất hay rủi ro từ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đều cho thấy mức độ lan truyền rủi ro ngày càng lớn của quá trình tài chính hóa đất đai.

Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng hơn không chỉ là làm thế nào để kiểm soát thị trường bất động sản hay tăng thu từ đất. Điều cần được đặt ra sâu hơn là liệu nền kinh tế có đang hình thành một cấu trúc mà lợi nhuận từ sở hữu tài sản và tiếp cận đất đai trở nên hấp dẫn hơn lợi nhuận từ sản xuất, công nghệ và sáng tạo.

Ở góc độ sâu hơn nữa, có thể đặt ra câu hỏi liệu nền kinh tế có đang "tài sản hóa tương lai". Tức là giá trị tài sản hiện tại ngày càng phản ánh kỳ vọng tăng trưởng tương lai nhiều hơn là năng suất thực đang được tạo ra trong hiện tại.

Nếu tương lai đó không chuyển hóa thành công nghệ, năng suất và giá trị gia tăng thực chất, nền kinh tế sẽ đối mặt với nguy cơ tăng trưởng ngày càng phụ thuộc vào kỳ vọng tài sản thay vì năng lực cạnh tranh thực.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 bắt đầu đi vào cuộc sống, việc nhận diện đúng bản chất của quá trình "tài sản hóa" là điều kiện quan trọng để các chính sách về giá đất, thu hồi đất và phát triển đô thị không vô tình tiếp tục khuếch đại động lực đầu cơ địa tô của nền kinh tế.

Đây có lẽ là thời điểm Việt Nam cần bắt đầu suy nghĩ nghiêm túc về một giai đoạn "hậu kinh tế đất".Nếu tài chính hóa đất đai từng giúp huy động nguồn lực cho giai đoạn tích lũy vốn và đô thị hóa ban đầu, thì trong giai đoạn phát triển mới, vấn đề quan trọng hơn là làm thế nào để chuyển hóa giá trị đất đai thành các động lực tăng trưởng dài hạn như công nghệ, hạ tầng số, logistics và nguồn nhân lực chất lượng cao...

Sức mạnh của một nền kinh tế không được quyết định bởi giá đất tăng bao nhiêu, mà bởi khả năng chuyển hóa nguồn lực đất đai thành năng suất thực, công nghệ và giá trị thực cho xã hội. Không có quốc gia nào trở thành cường quốc chỉ bằng địa tô.

PGS.TS TRẦN NGỌC ĐỨC

Nguồn CA TP.HCM : http://congan.com.vn/thi-truong/bat-dong-san/bai-toan-tai-chinh-dat-dai-o-viet-nam-khi-tang-truong-duoc-neo-vao-gia-dat_192973.html