Bài toán xác định giá trị thực của bất động sản

7 giờ trướcBài gốc

Tại Việt Nam, hầu hết người mua nhà đều có yếu tố đầu tư. Ảnh: Lê Toàn.

Giá bán vượt xa thu nhập

Trong cuộc trao đổi gần đây, ông Dương Long Thành - Chủ tịch Hội đồng quản trị Thắng Lợi Group đánh giá, thị trường đang trải qua những biến động mạnh, song có một quy luật không đổi: Nhu cầu nhà ở thực vẫn chiếm 70-80% tổng nhu cầu toàn thị trường. Chính phần “cầu bền vững” này là cơ sở để doanh nghiệp xây dựng tầm nhìn phát triển đô thị dài hạn và định hình dòng sản phẩm phù hợp.

Ông Thành cho biết, Việt Nam hiện có hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa đã vượt 41%, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị.

Nhu cầu mua nhà ngày càng thực tế và lớn hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp, đầy đủ tiện ích, chi phí vận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt. Tuy nhiên, thực tế là giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, khiến khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng sở hữu chỗ ở ngày càng kéo giãn.

Lãnh đạo Thắng Lợi Group cũng chỉ ra 4 thách thức nổi bật đang bao trùm thị trường. Đầu tiên là mức tăng giá nhà quá nhanh so với tốc độ tăng thu nhập. Trong suốt một thập kỷ, thu nhập bình quân chỉ tăng 6-8% mỗi năm, trong khi giá nhà tăng tới 12-20 %/năm. Sự mất cân đối kéo dài khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng thu hẹp với phần đông người dân.

Thách thức thứ hai đến từ cơ cấu sản phẩm lệch pha nhu cầu. Thị trường thời gian qua nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp: Diện tích lớn, vật liệu đắt đỏ, tiện ích xa xỉ… Những sản phẩm này không phù hợp với số đông, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc căn hộ vừa đủ, thuận tiện, môi trường sống văn minh và an toàn.

Thách thức thứ ba là chi phí đầu vào đội lên nhanh. Chi phí pháp lý, thuế, giá đất, vật liệu xây dựng… đều biến động theo hướng tăng. Lãi suất vay ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tài chính của doanh nghiệp, từ đó dồn áp lực vào giá bán.

Thách thức cuối cùng nằm ở khả năng tiếp cận tín dụng của người dân. Giai đoạn 2024-2025, lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng, từ đó gây áp lực lên người vay mua nhà. Bên cạnh đó, điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn cũng khiến hành trình tìm kiếm nơi an cư trở nên chông gai hơn.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc SG Holdings cho hay, có nhiều lực đẩy khiến giá nhà liên tục leo thang. Yếu tố đầu tiên đến từ khu vực trung tâm.

Tại TP.HCM, trong những năm gần đây, nguồn cung dự án đủ điều kiện bán hàng rất khan hiếm và tập trung chủ yếu ở các dự án cao cấp do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Điều này hình thành mặt bằng giá ngày càng cao, liên tục thiết lập các kỷ lục mới.

“Một căn hộ 4 phòng ngủ tại dự án Metropole từng chạm mức gần 100 triệu đồng/m2, trở thành tín hiệu dẫn dắt mặt bằng giá của các khu vực lân cận. Khi khu trung tâm đẩy giá lên, sóng tăng giá lan nhanh sang các vùng kế cận”, ông Sang nói.

Yếu tố thứ hai là sự phát triển đồng bộ của hạ tầng. Hệ thống cao tốc, vành đai, metro, sân bay quốc tế…, cùng với hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, thương mại, thể thao - giải trí… được đầu tư mạnh khiến giá trị đất đai và kỳ vọng giá trị tài sản trong tương lai đều tăng lên.

Yếu tố thứ ba là quá trình sáp nhập hành chính, tạo một bước ngoặt lớn trong năm 2025. Cuối cùng là chất lượng dự án, bởi công trình ngày càng được hoàn thiện tốt hơn về vật liệu, thiết kế, công năng sử dụng, tiện ích nội khu, cảnh quan… Đồng thời, xu hướng cá nhân hóa không gian sống theo nhóm cư dân cũng khiến chi phí phát triển dự án tăng lên.

Xác định giá trị thực, cách nào?

Khi mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên, vấn đề cốt lõi không còn là “vì sao giá tăng”, mà là “giá trị thật của bất động sản nằm ở đâu, căn cứ vào đâu để người mua xác định được giá trị này?”.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, việc xác định giá trị thật của bất động sản không phải quá khó, nhưng cần nhìn nó bằng những thước đo cụ thể, thay vì cảm tính. Ở mỗi loại hình bất động sản, cách tiếp cận lại khác nhau.

Giá nhà vượt xa thu nhập đang là thách thức lớn với lao động phổ thông. Ảnh: Lê Toàn.

Với bất động sản cho thuê, thước đo phổ biến nhất chính là thời gian hoàn vốn. Một sản phẩm cho thuê được xem là có giá trị hợp lý thường có thời gian hoàn vốn khoảng 20 năm. Nếu kéo dài hơn đáng kể, điều đó cho thấy giá bán đã vượt lên khỏi giá trị thực mà dòng tiền khai thác có thể đảm bảo.

Với bất động sản phục vụ nhu cầu ở, thước đo quan trọng lại nằm ở khả năng chi trả của người mua.

Theo các tính toán hiện nay, người Việt Nam phải mất khoảng 30-35 năm để sở hữu một căn hộ, đây là mức khá cao so với chuẩn chung. Nếu con số này rút xuống khoảng 20 năm, mức giá bất động sản có thể được xem là hợp lý hơn. Khi số năm vượt xa ngưỡng đó, rõ ràng giá đã vượt quá giá trị thật của tài sản nhà ở.

“Các con số trên chỉ mang tính tham chiếu. Khi đánh giá giá trị thực của một dự án cụ thể, cần đi sâu vào nhiều yếu tố khác như vị trí, hạ tầng liên kết, chất lượng công trình, tiện ích, pháp lý, tiến độ, dữ liệu giao dịch của khu vực… Tất cả những mảnh ghép này mới tạo nên bức tranh đầy đủ về giá trị thực của một bất động sản, giúp người mua nhà để ở cũng như đầu tư giữ được sự tỉnh táo trong bối cảnh giá thị trường liên tục biến động”, ông Thắng chia sẻ.

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc định giá bất động sản có thể rất phức tạp khi áp dụng các mô hình chuyên sâu của ngân hàng hay quỹ đầu tư, nhưng về bản chất, mọi phương pháp đều quay về một nguyên lý chung là giá trị thật chỉ có ý nghĩa khi được soi chiếu trong một thị trường giao dịch bình thường.

Về mặt kỹ thuật, bất động sản có 3 nhóm cơ sở để đánh giá giá trị: khả năng chi trả của người mua, khả năng khai thác kinh doanh và chi phí tạo lập tài sản.

Ông Hiển lưu ý rằng, cần phân biệt rõ giá trị thật tại thời điểm hiện tại vì giá trị này luôn thay đổi theo thời gian. Một khu vực có hạ tầng, dịch vụ tốt thì giá trị sẽ tăng và ngược lại, khu vực chưa có hạ tầng và dịch vụ tương ứng thì giá trị chỉ ở mức nhất định.

“Giá hiện tại là mức giá thị trường chấp nhận, nhưng không phải mức giá người mua nên quyết định. Giá mà người mua cân nhắc thực sự chính là giá đầu tư, kể cả với người mua để ở”, ông Hiển nói và cho biết thêm, tại Việt Nam, hầu hết người mua nhà đều có yếu tố đầu tư, tức là mua để tránh rủi ro tăng giá về sau. Vì vậy, giá đầu tư phải bằng giá hiện tại hợp lý cộng với khả năng tăng giá trong tương lai và trừ đi các rủi ro có thể xảy ra. Do đó, giá đầu tư có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá hiện tại, tùy vào cách đánh giá các biến số liên quan.

Việt Dũng

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/bai-toan-xac-dinh-gia-tri-thuc-cua-bat-dong-san-post382103.html