Bàn giải pháp 'gỡ vướng' trong áp dụng bảng giá đất mới

3 giờ trướcBài gốc

Nhiều địa phương trên cả nước đã ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Ảnh minh họa: S.T

Việc phân nhóm để xây dựng bảng giá đất cần thật chi tiết

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), tính đến ngày 06/01/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương lại có mức tăng giá khác nhau.

Từ thực tế trên, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai...

Đặc biệt, trong Quyết định ban hành sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong bảng giá các loại đất thuộc thẩm quyền của Ủyban nhân dân tỉnh, các loại đất được chia thành các nhóm đất sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở; đất thương mại dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ).

Chia sẻ tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam” mới diễn ra, nhiều chuyên gia, DN đã đưa ra những kiến nghị, đề xuất quan trọng liên quan đến bảng giá đất.

Theo PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội và ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, thực tế triển khai nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” được bao hàm rất nhiều các loại đất khác nhau (đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở giáo dục, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao…). Việc tính giá các loại đất này trong bảng giá đất được xác định theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí.

Tuy nhiên, xét về lý thuyết chung về giá đất sẽ được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đó đối với mục đích sử dụng xác định. Do đó, việc quy định giá đất của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương pháp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).

Trên thực tế, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây rất nhiều khó khăn cho các DN thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - Điều 159 Luật Đất đai 2024) dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch đầu tư kinh doanh của nhiều DN, thậm chí có trường hợp doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất.

Để đảm bảo tính công bằng cho các DN triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

“Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, còn trong Luật, nghị định hướng dẫn không quy định như vậy” - GS,TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội khẳng định và cho biết, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 10/01. Ảnh: D.T

Các chuyên gia cũng cho rằng, bảng giá đất cho từng loại đất (trong nhóm đất) cần chi tiết đến các yếu tố như mật độ xây dựng, yếu tố môi trường, an sinh xã hội... Ví dụ, cùng thửa đất phi nông nghiệp hay dịch vụ thương mại có mật độ xây dựng 25% thì giá sẽ khác với dự án xây dựng có mật độ chỉ 1 - 10%...

Mặt khác, theo GS,TS. Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai. Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến DN và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% (theo mức quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế PGS,TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho DN có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo. Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của DN, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

“Trong trường hợp giá đất trong bảng giá tăng cao, việc áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, theo hướng giảm xuống, thậm chí giảm xuống mức tối thiểu là chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của DN, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, DN cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế” - ông Thịnh nhấn mạnh.

Cần phát huy vai trò bao trùm của đất thương mại, dịch vụ

Một vấn đề nữa cũng được nhiều chuyên gia, DN đặc biệt quan tâm liên quan đến đất thương mại, dịch vụ. Theo bà Vũ Lan Anh - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Tại điểm i khoản 1 Điều 12 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực.

Tuy nhiên, thực tế cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Theo đánh giá của DN, tỷ lệ này không có căn cứ khoa học và rất cao, dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo bà Lan Anh, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.

Đề xuất này xuất phát từ hai lý do. Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án. Trong khi chủ đầu tư dự án khu đô thị sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước quản lý, vận hành; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành; như vậy chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án. Vì thế, giá đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ nên tối đa bằng 40% giá đất ở là có căn cứ khoa học.

Thứ hai, vai trò bao trùm của đất thương mại, dịch vụ, nhất là đất phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng - hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế mũi nhọn du lịch. Do đó, cần khuyến khích hơn nữa để nuôi dưỡng nguồn thu bền vững, lâu dài.

“Để phát huy những lợi ích nêu trên của đất thương mại, dịch vụ, việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ theo hướng hài hòa, kiến tạo phát triển cần được đặc biệt quan tâm, là giải pháp đột phá để tạo động lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong kỷ nguyên mới” - bà Lan Anh nhấn mạnh./.

DIỆU THIỆN

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/ban-giai-phap-go-vuong-trong-ap-dung-bang-gia-dat-moi-37669.html