Bàn về tư cách pháp lý của Ban quản trị nhà chung cư: Tự quản liệu có độc lập?

2 ngày trướcBài gốc

Chung cư Conic Đông Nam Á. Ảnh: N.K

Những chủ thể nào có thể chịu trách nhiệm pháp lý độc lập?

Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật là một chủ thể chỉ có thể chịu trách nhiệm pháp lý nếu chủ thể đó có tư cách pháp lý, bao gồm năng lực pháp lý và năng lực hành vi. Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chủ thể có tư cách pháp lý đầy đủ bao gồm pháp nhân hoặc thể nhân (cá nhân).

Theo điều 1 Bộ luật Dân sự 2015 - đạo luật gốc cho mọi quan hệ mang tính chất thỏa thuận, ngang bằng - thì chỉ cá nhân hoặc pháp nhân mới có thể chịu trách nhiệm dân sự.

Còn theo điều 2 Bộ luật Hình sự 2015, chỉ các tổ chức thỏa mãn điều kiện là pháp nhân thương mại mới đủ tư cách pháp lý để chịu trách nhiệm hình sự.

Về định nghĩa pháp nhân, khoản 1 điều 74 Bộ luật Dân sự quy định:

Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Được thành lập theo quy định của bộ luật này, luật khác có liên quan;

b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại điều 83 của bộ luật này;

c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.

Rõ ràng Ban quản trị tòa nhà không phải là một chủ thể có đầy đủ tư cách pháp lý để chịu trách nhiệm một cách độc lập về các hành vi sai phạm nếu có.

Ngoài các quy định của hệ thống pháp luật dân sự và hệ thống pháp luật hình sự, pháp luật hành chính - ngành luật điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước và công dân, và là ngành luật điều chỉnh trực tiếp mối quan hệ giữa Nhà nước và người có nghĩa vụ nộp thuế như trong vụ việc của Chung cư Conic Đông Nam Á này, cũng có những quy định riêng về đối tượng áp dụng. Điều 3 Nghị định 118/2021 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính, quy định về đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính. Theo đó, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Là pháp nhân theo quy định của pháp luật dân sự hoặc các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật;

b) Hành vi vi phạm hành chính do người đại diện, người được giao nhiệm vụ nhân danh tổ chức hoặc người thực hiện hành vi theo sự chỉ đạo, điều hành, phân công, chấp thuận của tổ chức và hành vi đó được quy định tại nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý nhà nước.

Ban quản trị nhà chung cư là loại hình tổ chức gì?

Từ các quy định pháp lý trên, câu hỏi đặt ra là: Ban quản trị nhà chung cư là loại hình tổ chức nào, và có năng lực chịu trách nhiệm pháp lý hay không?

Đọc các quy định về tư cách pháp lý của Ban quản trị nhà chung cư, chúng ta thấy rằng Ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức tự quản, gồm một số cá nhân là đại diện cư dân sử dụng nhà chung cư được bầu lên để thực hiện một số quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư: “...Ban quản trị nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại điều 147 và điều 148 của luật này...” (khoản 3 điều 146 Luật Nhà ở).

Đã tới lúc nên chuyên nghiệp hóa hoạt động quản trị tòa nhà, việc tham gia của cư dân nếu có chỉ giới hạn trong việc kiểm tra, giám sát và ra quyết định, thay vì “lấn sân” sang lĩnh vực quản lý vận hành - sân chơi chỉ dành cho những người hành nghề chuyên nghiệp.

Khoản 4 điều 4 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng) quy định “Ban quản trị thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư”.

Đối chiếu các quy định pháp luật nhà ở, chúng ta có thể thấy rằng không có quy định nào của pháp luật chuyên ngành về nhà ở quy định tư cách pháp lý độc lập của Ban quản trị nhà chung cư. Đối chiếu các quy định của pháp luật dân sự, Ban quản trị nhà chung cư không thỏa mãn điều kiện là pháp nhân do không có điều kiện quan trọng nhất là tài sản riêng để tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình khi tham gia các quan hệ pháp luật. Ban quản trị nhà chung cư chỉ là một tổ chức gồm các cá nhân đại diện cho cư dân sở hữu tòa nhà để tiếp nhận, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì tòa nhà, đại diện cư dân trong các hoạt động, và tổ chức thực hiện các nội quy quy chế tòa nhà (điều 147, điều 148 Luật Nhà ở). Tuy Ban quản trị có con dấu và tài khoản đứng tên Ban quản trị, nhưng số tiền trong tài khoản đó thuộc sở hữu của toàn thể cư dân nhà chung cư, không phải tài sản của Ban quản trị.

Chúng ta chú ý tới vế thứ hai của điểm a khoản 2 điều 3 Nghị định 118 nói trên về chủ thể chịu trách nhiệm hành chính, có quy định “các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật” cũng là đối tượng chịu trách nhiệm hành chính. Vậy các tổ chức này cần có những điều kiện gì? Và Ban quản trị nhà chung cư có thỏa mãn các điều kiện cần thiết đó để đảm bảo chịu trách nhiệm pháp lý hay không? Rất tiếc là Luật Xử lý vi phạm hành chính không có quy định cụ thể hoặc tham chiếu để có thể định nghĩa chính xác “các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật” là những tổ chức nào.

Tuy nhiên, quay trở lại với Bộ luật Dân sự, đạo luật gốc điều chỉnh các quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân, thì nguyên tắc chịu trách nhiệm pháp lý đối với các chủ thể là tổ chức không có tư cách pháp nhân được quy định như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.” (khoản 1 điều 101 Bộ luật Dân sự).

Về tài sản để chịu trách nhiệm pháp lý của các tổ chức không có tư cách pháp nhân, điều 103 Bộ luật Dân sự quy định:

“1. Nghĩa vụ dân sự phát sinh từ việc tham gia quan hệ dân sự của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân được bảo đảm thực hiện bằng tài sản chung của các thành viên.

2. Trường hợp các thành viên không có hoặc không đủ tài sản chung để thực hiện nghĩa vụ chung thì người có quyền có thể yêu cầu các thành viên thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại điều 288 của bộ luật này.

3. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, hợp đồng hợp tác hoặc luật không có quy định khác thì các thành viên chịu trách nhiệm dân sự quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này theo phần tương ứng với phần đóng góp tài sản của mình, nếu không xác định được theo phần tương ứng thì xác định theo phần bằng nhau”.

Vậy liệu những quy định này có áp dụng đối với trường hợp của Ban quản trị nhà chung cư hay không, vì các thành viên của chủ thể này có mối quan hệ hoàn toàn khác với quan hệ giữa các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc các tổ chức dân sự có mục đích hoạt động chung khác. Như đã nói ở trên, Ban quản trị chỉ là một ban đại diện cư dân, không có tài sản chung, không có liên đới về lợi ích, vậy thì việc yêu cầu các thành viên Ban quản trị liên đới chịu trách nhiệm (nếu có) là dựa trên căn cứ nào?

Từ các phân tích nói trên, rõ ràng Ban quản trị tòa nhà không phải là một chủ thể có đầy đủ tư cách pháp lý để chịu trách nhiệm một cách độc lập về các hành vi sai phạm nếu có.

Trách nhiệm pháp lý của Ban quản trị - khoảng trống từ quy định tới thực tiễn

Điều 148 Luật Nhà ở 2023 không có các quy định pháp lý về trách nhiệm tập thể của Ban quản trị, mà chỉ có quy định về nguyên tắc có hiệu lực của các quyết định của Ban quản trị. Theo đó, nguyên tắc là quyết định của Ban quản trị chỉ có hiệu lực nếu không vượt quá quyền và trách nhiệm được giao. Trường hợp vi phạm thì sẽ quy trách nhiệm cá nhân đối với thành viên Ban quản trị(1).

Mặc dù quy định có vẻ tương đối rõ ràng, nhưng trong thực tế, việc truy cứu trách nhiệm cá nhân đối với các thành viên Ban quản trị không dễ dàng. Chúng ta cần lưu ý rằng cơ cấu tổ chức của Ban quản trị không chặt chẽ, rõ ràng như cơ cấu tổ chức của một doanh nghiệp. Việc phân công, phân nhiệm giữa các thành viên Ban quản trị chỉ mang tính chất thỏa thuận giữa các thành viên Ban quản trị, thậm chí đôi khi việc phân công, giao nhiệm vụ cũng chỉ mang tính chất tự phát hoặc “thuận tiện”. Pháp luật cũng không quy định cụ thể về trách nhiệm lưu giữ các tài liệu làm việc nội bộ của Ban quản trị (loại tài liệu nào cần lưu trữ/thời hạn bao lâu).

Ngoài ra, với tính chất của một tổ chức tự quản, kiêm nhiệm, việc lưu giữ hồ sơ, chứng từ, biên bản của Ban quản trị không thể đảm bảo đầy đủ, rõ ràng, để có căn cứ truy xét trách nhiệm trong trường hợp cần thiết. Vì vậy, trừ những trường hợp sai phạm rõ ràng như vụ việc của trưởng và phó Ban quản trị chung cư Golden Mansion tham ô quỹ bảo trì, còn các trường hợp Ban quản trị làm việc và quyết định theo chế độ tập thể, thì việc truy cứu trách nhiệm từng cá nhân sẽ không đơn giản do thiếu các hồ sơ, tài liệu, bằng chứng.

Ở một góc nhìn khác, việc đặt một trách nhiệm quá lớn về quản lý tài chính (số tiền quỹ bảo trì của các tòa nhà chung cư có thể lên tới nhiều chục tỉ đồng), và pháp lý lên một nhóm đại diện cư dân hoạt động kiêm nhiệm, tự nguyện, tự quản và chỉ được hưởng một khoản phụ cấp khiêm tốn liệu có phù hợp và khả thi về mặt thực tế không? Mặc dù Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng), đã có những bước tiến nhất định trong việc nâng cao trách nhiệm và trình độ của thành viên Ban quản trị (như các quy định đào tạo bắt buộc), nhưng vẫn còn rất nhiều khoảng trống cần được lấp đầy.

Nếu trách nhiệm pháp lý đối với Ban quản trị là trách nhiệm liên đới giữa các thành viên như nguyên tắc của pháp luật dân sự, thì phải chăng cần bổ sung các quy định bắt buộc về mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho các thành viên này? Nếu trách nhiệm pháp lý của từng thành viên được quyết định dựa trên việc phân công, giao nhiệm vụ, chỉ đạo điều hành trong nội bộ Ban quản trị thì phải chăng cần bổ sung những quy định chặt chẽ hơn về phân công, phân nhiệm và trách nhiệm lưu trữ hồ sơ?

Ở một góc nhìn dài hạn hơn, phải chăng đã tới lúc nên chuyên nghiệp hóa hoạt động quản trị tòa nhà, việc tham gia của cư dân nếu có chỉ giới hạn trong việc kiểm tra, giám sát và ra quyết định, thay vì “lấn sân” sang lĩnh vực quản lý vận hành - sân chơi chỉ dành cho những người hành nghề chuyên nghiệp.

(*) Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội
(1) Khoản 3 và khoản 4 điều 148 Luật Nhà ở quy định:
“ 3. Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. 4. Quyết định của thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu lợi dụng quyền hạn, vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.

LS. Quách Thúy Quỳnh (*)

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/ban-ve-tu-cach-phap-ly-cua-ban-quan-tri-nha-chung-cu-tu-quan-lieu-co-doc-lap/