Bảng giá đất được áp dụng trong những trường hợp nào?

2 giờ trướcBài gốc

Bảng giá đất là một trong những nội dung được người dân, doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi thực hiện các thủ tục về đất đai.

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024, giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Từ khái niệm này có thể hiểu, bảng giá đất là bảng tập hợp giá của từng loại đất theo từng khu vực, vị trí cụ thể, do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

Đây là mức giá do Nhà nước quy định, không phải giá giao dịch mua bán thực tế trên thị trường, nhưng lại có ý nghĩa quyết định trong việc xác định các khoản tài chính liên quan đến đất đai.

11 TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT

Trên thực tế, mỗi địa phương sẽ ban hành một bảng giá đất riêng, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội và mặt bằng giá đất tại địa bàn. Trong cùng một tỉnh, giá đất cũng có thể chênh lệch đáng kể giữa khu vực trung tâm đô thị, khu dân cư đông đúc với vùng ven hoặc khu vực nông thôn.

Bảng giá đất đồng thời phân loại theo mục đích sử dụng như đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp… Sự phân loại này giúp cơ quan quản lý có cơ sở tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính của từng trường hợp cụ thể.

Một trong những nội dung quan trọng nhất mà người dân quan tâm là bảng giá đất được áp dụng trong những trường hợp nào. Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 đã liệt kê cụ thể các trường hợp sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính toán.

Thứ nhất, bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng. Đây là tình huống thường gặp khi người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang sử dụng ổn định. Tương tự, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, chẳng hạn từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào bảng giá đất để xác định khoản tiền phải nộp.

Thứ hai, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.

Thứ ba, tính thuế sử dụng đất

Thứ tư, tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân

Thứ năm, tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai

Thứ sáu, tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thứ bảy, tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai

Thứ tám, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thứ chín, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Thứ mười, tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá.

Mười một, tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.

TỪ NĂM 2026, BẢNG GIÁ ĐẤT SẼ BAN HÀNH HẰNG NĂM

Một điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là thay đổi chu kỳ ban hành bảng giá đất. Nếu như trước đây, theo Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ 5 năm một lần thì từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm.

Việc điều chỉnh này nhằm khắc phục tình trạng bảng giá đất chậm cập nhật so với diễn biến thực tế của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh giá đất tại nhiều địa phương có thể biến động nhanh chỉ trong thời gian ngắn, cơ chế cập nhật hằng năm được kỳ vọng sẽ giúp mức giá Nhà nước ban hành tiệm cận hơn với giá thị trường, hạn chế chênh lệch lớn gây thất thu ngân sách hoặc phát sinh khiếu nại.

Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng khu vực hoặc vị trí. Đối với nơi đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu về giá đất, cơ quan chức năng có thể xây dựng bảng giá chuẩn cho từng thửa đất. UBND cấp tỉnh là cơ quan tổ chức xây dựng bảng giá đất và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Hằng năm, UBND tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân ban hành bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Quy trình xây dựng bảng giá đất được quy định chặt chẽ tại Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Theo đó, cơ quan chuyên môn phải tiến hành điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; rà soát bảng giá đất hiện hành; xác định loại đất, khu vực, vị trí đất đến từng xã, phường, đặc khu. Sau khi tổng hợp dữ liệu, cơ quan chức năng xây dựng dự thảo bảng giá đất và báo cáo thuyết minh.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công khai dự thảo trên cổng thông tin điện tử trong thời gian 30 ngày để lấy ý kiến rộng rãi, đồng thời lấy ý kiến bằng văn bản của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, cơ quan thuế, tổ chức công chứng nhà nước và các tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Sau khi tiếp thu, hoàn thiện, hồ sơ sẽ được trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất trước khi UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân quyết định và công bố công khai.

Bên cạnh quy trình xây dựng, Luật Đất đai 2024 cũng quy định 5 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp khác do Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận. Việc đa dạng hóa phương pháp định giá nhằm bảo đảm kết quả xác định giá đất có cơ sở khoa học, phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.

Có thể thấy, những thay đổi về bảng giá đất theo quy định mới không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của hàng triệu người dân. Khi bảng giá đất được cập nhật hằng năm và xây dựng trên nền tảng dữ liệu số hóa, kỳ vọng về một thị trường đất đai minh bạch, công bằng và ổn định hơn đang dần trở thành hiện thực.

Giang Hồng

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/bang-gia-dat-duoc-ap-dung-trong-nhung-truong-hop-nao-post569675.html