Bảng giá đất mới tại Tp.HCM: Áp lực tài chính có thể thu hẹp cơ hội nhà ở hợp pháp của người dân

4 giờ trướcBài gốc

Người dân thấp thỏm chờ bảng giá đất mới

Sau sáp nhập (Bình Dương - Tp.HCM - Bà Rịa Vũng), Tp.HCM đang tổ chức để lấy ý kiến, dự thảo… điều chỉnh bảng giá đất cho từng khu vực để phù hợp với yếu tố đô thị địa phương và quy định của pháp luật. Dự kiến áp dụng ngay từ ngày 1/1/2026 tới đây.

Nhiều hộ gia đình, đặc biệt những người đang sở hữu đất nông nghiệp hoặc có nhu cầu chuyển đổi đất ở vùng giáp ranh đang thấp thỏm trước khả năng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất (áp dụng theo bảng giá đất mới) tăng cao.

Người dân lo ngại về bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí chuyển đổi mục đất sử dụng đất tăng cao. Ảnh này CTA rõ đây là ai, khu đất này ở đâu, khi chuyển đổi từ bảng giá đất cũ sẽ tăng thêm bao nhiều tiền?

Anh Huỳnh Công Huấn (ngụ phường Tân Uyên, Tp.HCM) cho hay: "Trước đây khi còn xã Bạch Đằng, Tân Uyên, Bình Dương, tôi dự kiến xin làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 150m2 để xây dựng nhà ở. Nhưng sắp tới Tp.HCM sẽ điều chỉnh bảng giá đất mới, tôi đang lo lắng vì sợ chi phí sẽ tăng cao hơn so với dự kiến ban đầu vì bây giờ đã nhập ranh giới các địa phương".

Đối chiếu với bảng dự thảo của Sở Nông nghiệp và Môi trường Tp.HCM, khu vực Bình Dương cũ (khu vực II Tp.HCM) chia làm 4 vị trí 1;2;3;4 có giá khác nhau. Tại một số tuyến đường giá đất sẽ được điều chỉnh tăng.

Các trục đường như Bạch Đằng 01; Bạch Đằng 02; bảng giá hiện nay áp dụng 2.070.000 đồng/m2, giá đơn vị tư vấn khảo sát đưa ra là 8.600.000 đồng và bảng giá đất dự kiến đưa ra áp dụng 5.200.000 đồng/m2 (tăng khoảng 3 triệu đồng).

Nếu như theo tính toán, khu vực đất nhà anh Huấn (vị trí số 1) đối chiếu theo thời điểm hiện tại bảng giá của Bình Dương cũ thì 2.070.000 đồng/m2 (đã áp dụng từ 2024 thì giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất khoảng hơn 300 triệu đồng cho 150m2).

Nhưng nếu không kịp nộp và xử lý hồ sơ trong tháng 12/2025, tính theo dự thảo mới của Sở Nông nghiệp và Môi trường (từ ngày 1/1/2026) thì giá đất dự kiến sẽ khoảng 5.200.000 đồng/m2 (Áp dụng theo bảng tính mới thì có giá 700 triệu đồng cho 150m2 đất chuyển đổi, tăng hơn 150% so với bảng hiện tại).

Đối với khu vực phường Tân Uyên, đường nội bộ trong các khu thương mại, khu dịch vụ, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư còn lại… có những nơi hiện tại đang có mức giá 1.940.000 đồng/m2, nhưng dự kiến điều chỉnh lên 4.900.000 đồng/m2.

Trục đường chính dẫn vào khu trung tâm hành chính phường Tân Uyên, Tp.HCM.

Không chỉ trên địa bàn Tp.Tân Uyên cũ có "biến động mạnh" về mặt bằng giá mà tại các phường trung tâm của Bình Dương cũ cũng thay đổi mạnh. Cụ thể, khu vực các tuyến đường tại phường Thủ Dầu Một, Tp.HCM có mức giá tăng "chóng mặt".

Tuyến theo Quyết định 63/2024 là 52.160.000 đồng/m2 (vị trí 1) giá đất khảo sát của đơn vị tư vấn là 149.300.000 đồng/m2; giá đất lấy ý kiến là 89.600.000 đồng/m2 (tăng khoảng 30 triệu).

Khu vực đường Đinh Bộ Lĩnh, Đoàn Trần Nghiệp, Hùng Vương có mức giá hiện tại 52.160.000 đồng/m2, giá khảo sát của đơn vị tư vấn đưa ra 99.900.000 đồng/m2 và giá lấy ý kiến là 59.900.000 đồng/m2.

Trao đổi với PV Người Đưa Tin, ông Lê Tứ (ngụ phường Thủ Dầu Một, Tp.HCM) cho biết: "Tôi chuyển mục đích sử dụng đất ở khu vực Chánh Phú Hòa cũ vẫn được hướng dẫn hồ sơ theo quy trình thủ tục hiện tại, áp bảng giá cũ mà Bình Dương cũ đã phê duyệt.

Sắp tới đây, Tp.HCM điều chỉnh bảng giá mới thì cũng phải chờ, tất nhiên đối với việc buộc tăng tiền thuế đất sau điều chỉnh cũng khiến nhiều người như tôi lo lắng vì chắc chắn sẽ gánh thêm chi phí".

Bảng giá đất cần điều chỉnh phù hợp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, bảng giá đất mới tiệm cận hơn với giá thị trường, kỳ vọng giảm được tình trạng "hai giá". Tuy nhiên, với người dân, sự thay đổi quá nhanh có thể khiến thủ tục cấp sổ, chuyển nhượng, bồi thường hay thừa kế gặp trở ngại.

Tại những khu vực mà bảng giá mới chênh lệch lớn so với giá cũ, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp hoặc yêu cầu điều chỉnh thủ tục là điều khó tránh khỏi.

Tại công văn gửi Quốc hội góp ý về "mức nộp tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất" của HoREA, ông Lê Hoàng Châu đánh giá: "Tại nhiều địa phương phía Nam, phần lớn đất đai có nguồn gốc do người dân tự khai phá, canh tác và thừa kế qua nhiều thế hệ, không phải đất do Nhà nước giao.

Nhiều gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống, khi tách thửa cho con cháu ra riêng phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu mức thu quá cao sẽ tạo ra gánh nặng tài chính lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở hợp pháp của người dân".

HoREA cũng khiến nghị rằng, cần có chính sách vừa hợp tình, hợp lý để hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống, vừa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi.

Việc giảm mức thu theo hướng lũy tiến theo hạn mức được xem là giải pháp dung hòa giữa mục tiêu an sinh và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.

Bảng giá đất mới sẽ có giá tăng cao hơn thời điểm hiện tại, người dân sẽ chịu thêm áp lực bởi việc gia tăng thuế đất.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM (IEEr) thông tin, liên quan tới việc dự thảo bảng giá đất mới tại Tp.HCM, Viện này đã có kiến nghị gửi UBND Tp.HCM về việc Thành phố đang xây dựng bảng giá đất 2026 với ý kiến không dùng giá thị trường làm cơ sở tính toán. Ngoài ra kiến nghị xây dựng bảng giá đất nông nghiệp phải bằng 30% giá đất ở cùng thửa đất...

Theo kiến nghị từ Viện IEEr, hiện nay phương thức lấy giá thị trường rồi nhân thêm hệ số K, khiến giá đất vượt xa khả năng chi trả của người dân. Vì vậy cần tính toán kỹ hơn, áp dụng cho tiêu chuẩn chung của Tp.HCM mới.

Về phương án thuận lợi nhất cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt sau sáp nhập địa giới, chuyên gia nhận định rằng: Cần công khai điều chỉnh giá đất (hệ số K) và quy trình tính toán rõ ràng, việc sáp nhập địa giới Tp.HCM về bản chất đòi hỏi một hệ thống giá đất và phương thức tính.

Đối với đất nông nghiệp cùng thửa đất ở, đất nông nghiệp trong khu dân cư, địa giới hành chính phường, Sở NNMT sẽ tiếp thu ý kiến để rà soát bổ sung Bảng giá đất, mức giá cụ thể sẽ cân đối.

Báo cáo tiếp thu các ý kiến và giải trình về việc điều chỉnh của bảng giá đất mới tại Tp.HCM (dự kiến từ 1/1/2026), Sở Nông nghiệp và Môi trường Tp.HCM (Sở NNMT) thông tin đã thực hiện tiếp xúc và làm việc với nhiều đơn vị chức năng, xã phường để có phương án tối ưu và thuận lợi nhất trong việc xây dựng bảng giá đất mới.

Theo Sở NNMT, đối với ý kiến xây dựng bảng giá đất nông nghiệp phải bằng 30% giá đất ở cùng thửa đất. Việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, thực hiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Do đó, giá đất nông nghiệp cũng được xây dựng dựa trên phương pháp so sánh theo nguyên tắc thị trường, thông qua thu thập dữ liệu giao dịch thành từ cơ quan thuế liên thông cơ quan đăng ký đất đai.

Vừa qua, Sở Nông nghiệp và Môi trường Tp.HCM đã có tờ trình UBND Tp.HCM về thẩm định Bảng giá các loại đất áp dụng cho Tp.HCM từ ngày 1/1/2026.

Hiện tại trên địa bàn Tp.HCM vẫn đang áp dụng 3 bảng giá đất cũ của các địa phương trước khi sáp nhập (gồm khu vực TP.HCM cũ, tỉnh Bình Dương cũ và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) cho tới hết năm 2025.

Trong đó, bảng giá đất Tp.HCM (cũ) áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025, với mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm như đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1 cũ)...

Địa bàn khu vực 2 (Bình Dương cũ) giá cao nhất là hơn 89 triệu đồng/m2 (đường Yersin, đường Bạch Đằng). Hệ số tăng cao nhất là 8,10 lần so với Quyết định 63/2024.

Địa bàn khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) giá cao nhất là 149,3 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân). Hệ số tăng cao nhất là 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.

Dự kiến nếu điều chỉnh thì khu vực Bình Dương trước sáp nhập, nơi giá đất ở có thể tăng cao gấp 8 lần.

Các huyện ngoại thành như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, giá đất ở được giữ ổn định. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp lại tăng 50 - 70%, kéo theo chi phí thuế và phí khi người dân muốn tách thửa, làm sổ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Người dân ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập chịu tác động nhẹ hơn, do mức điều chỉnh giá thấp hơn nhiều so với các khu vực khác.

Phùng Sỹ Sơn

Nguồn Người Đưa Tin : https://nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-ap-luc-tai-chinh-co-the-thu-hep-co-hoi-nha-o-hop-phap-cua-nguoi-dan-204251208131134643.htm