Bất động sản 2026: Không còn là 'kênh vua', nhưng vẫn là trụ cột tài sản dài hạn

3 giờ trướcBài gốc

Năm 2026 được nhiều chuyên gia nhìn nhận là thời điểm dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, khi nhà đầu tư không còn ưu tiên kỳ vọng tăng giá nhanh mà tập trung vào giá trị sử dụng, dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản. Trong bối cảnh đó, bất động sản có thể không còn là “kênh đầu tư vua”, nhưng vẫn giữ vai trò trụ cột trong chiến lược tích lũy dài hạn với điều kiện lựa chọn đúng phân khúc và chấp nhận một cuộc chơi khác trước.

Cần bao nhiêu lượng vàng hoặc USD để sở hữu một căn hộ 70 m2?

Khi nhìn lại mối tương quan giữa bất động sản và các kênh trú ẩn truyền thống như vàng và USD – những thước đo quen thuộc phản ánh sự dịch chuyển của dòng tiền trong các chu kỳ kinh tế, có thể thấy một quy luật khá rõ: giá vàng thường tăng trước, đóng vai trò là nơi trú ẩn trong giai đoạn bất ổn; sau đó, khi tâm lý dần ổn định hơn, dòng tiền mới quay trở lại thị trường bất động sản.

Nếu lấy một căn hộ diện tích khoảng 70 m² làm đơn vị đo lường, bức tranh này hiện lên khá rõ nét. Đầu năm 2020, căn hộ có giá khoảng 2,7 tỷ đồng, tương đương 65 lượng vàng hoặc gần 119.000 USD. Đến cuối năm 2021, giá căn hộ tăng lên 3,6 tỷ đồng nhưng quy đổi ra chỉ còn khoảng 53 lượng vàng. Sang đầu năm 2023, mức giá khoảng 4,1 tỷ đồng, tương đương 51 lượng vàng. Đến tháng 8/2024, căn hộ này đạt khoảng 5,6 tỷ đồng, tương ứng 47 lượng vàng. Và đến đầu tháng 4/2025, giá tăng lên khoảng 6,2 tỷ đồng, nhưng chỉ còn tương đương 42 lượng vàng.

Diễn biến này cho thấy, dù giá căn hộ tính bằng tiền đồng tăng mạnh qua các giai đoạn, nhưng nếu quy đổi sang một kênh trú ẩn phổ biến như vàng, thì lượng vàng cần bỏ ra lại giảm dần. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển của dòng tiền khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục, trong bối cảnh niềm tin dần quay trở lại.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trong suốt quá trình phát triển của thị trường, vàng và bất động sản vẫn là hai kênh đầu tư được nhà đầu tư cá nhân quan tâm nhiều nhất. Ở những giai đoạn thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung, dòng tiền có xu hướng chuyển sang vàng. Ngược lại, khi nguồn cung được cải thiện, sản phẩm đa dạng hơn và khả năng tiếp cận tốt hơn, dòng tiền sẽ quay trở lại bất động sản, qua đó thúc đẩy mặt bằng giá tăng lên.

Sự thận trọng ngày càng rõ nét của nhà đầu tư

Sau chu kỳ điều chỉnh kéo dài, tâm thế của nhà đầu tư cũng đã thay đổi đáng kể. Giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền đang dần thay thế kỳ vọng tăng giá nhanh – vốn từng là động lực chính trong nhiều quyết định đầu tư trước đây.

Theo chia sẻ từ ông Phan Anh, một nhà đầu tư tại TP HCM, trong bối cảnh tiền tệ nới lỏng kéo dài và lo ngại tiền đồng mất giá, việc nắm giữ các tài sản hữu hình như bất động sản được xem là lựa chọn cần thiết trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận rằng trong ngắn hạn, giá bất động sản có thể tiếp tục điều chỉnh và việc phân bổ danh mục cần được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

“Bất động sản vẫn là trụ cột trong danh mục nhưng tôi không dồn toàn bộ vốn vào một kênh. Cổ phiếu được duy trì ở mức nhất định để đa dạng hóa, còn tỷ trọng tiền mặt giữ ở mức thấp do rủi ro mất giá theo thời gian”, ông nói.

Nhà đầu tư này cũng lưu ý rằng trong giai đoạn chính sách tiền tệ thắt chặt, các tài sản như bất động sản hay vàng đều chịu tác động nhất định. Tuy nhiên, khi tín dụng được đẩy mạnh nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, nguy cơ “đi quá mức” là điều khó tránh khỏi và có thể dẫn đến áp lực lạm phát trong các năm tới. Chính những lo ngại này khiến nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các tài sản có khả năng bảo toàn giá trị và tạo dòng tiền ổn định.

Lãi suất sẽ tác động đến bất động sản theo cách nhẹ nhàng hơn

Một góc nhìn thận trọng khác cho rằng rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ mặt bằng lãi suất đã tăng trở lại trong thời gian gần đây. Trong khoảng một năm đến một năm rưỡi qua, giá căn hộ tại TP HCM đã tăng khá mạnh, đặc biệt ở những dự án có vị trí và chất lượng tốt, với mức tăng phổ biến 25 - 30%. Ngay cả những dự án kém hơn cũng ghi nhận mức tăng quanh 15%.

Theo một nhà đầu tư, đây là hệ quả của giai đoạn 2024–2025, khi lãi suất duy trì ở mức thấp, dòng tiền được bơm mạnh vào nền kinh tế và các chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng, đặc biệt ở các dự án mới tại khu vực xa trung tâm với mức giá cao.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã khác khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại, với mức điều chỉnh khoảng 2%, trong khi nguồn cung dự kiến gia tăng trong thời gian tới. “Thị trường khó có thể đi ngược lại các quy luật cơ bản, trong đó mối quan hệ giữa lãi suất và giá tài sản luôn là yếu tố chi phối quan trọng”, nhà đầu tư này nhận định.

Ở góc độ nhà phát triển, ông Chan Hong Wai (Eric Chan), Giám đốc Tài chính Nam Long, cho rằng lãi suất là yếu tố quan trọng trong quyết định vay nhưng không phải yếu tố duy nhất chi phối hành vi người mua.

Chủ đầu tư có thể phối hợp với nhiều ngân hàng để tối ưu hóa khả năng tiếp cận của người mua thông qua các giải pháp như gói vay kỳ hạn dài 30 năm; lãi suất cố định 3 - 5 năm đầu; giảm trả nợ gốc trong 3 - 5 năm đầu... Các giải pháp này giúp giảm áp lực dòng tiền, đặc biệt với nhóm mua ở thực. Tuy nhiên, nếu lãi suất thị trường tăng mạnh thêm lên 5 - 6%, tâm lý thận trọng của người mua sẽ tăng đáng kể.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc lãi suất nhích lên vào cuối năm 2025 khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn là điều dễ hiểu, nhất là khi nhìn lại những gì đã xảy ra vào năm 2022 - giai đoạn được xem là “cơn bão tổng hợp” của thị trường bất động sản.

Năm 2022, lãi suất toàn cầu tăng mạnh do Fed liên tục nâng lãi suất để đối phó với lạm phát leo thang. Lạm phát tại Mỹ và châu Âu đạt mức cao kỷ lục, kéo theo áp lực lên Việt Nam, buộc chính sách tiền tệ trong nước phải điều chỉnh để ổn định tỷ giá và dòng vốn. Lãi suất tăng nhanh đã tác động mạnh đến bất động sản, đặc biệt là các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền.

Không chỉ chịu tác động từ lãi suất, thị trường thời điểm đó còn đối mặt với hàng loạt cú sốc pháp lý và tài chính, từ siết phân lô tách thửa đến các vụ việc lớn liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Những yếu tố này cộng hưởng khiến giao dịch suy giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư xuống mức thấp.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, bối cảnh năm 2025 - 2026 có nhiều điểm khác so với 2022. Lãi suất Fed đã đi ngang trong năm 2024 và bắt đầu xu hướng giảm, trong khi lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam đều duy trì ở mức thấp và ổn định hơn nhiều so với đỉnh năm 2022.

“Nếu năm 2022 là giai đoạn lãi suất tăng, lạm phát tăng và thị trường tập trung vào đầu cơ, thì giai đoạn hiện nay cho thấy một thị trường trưởng thành hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và yếu tố bền vững”, ông nhận định.

2026 không phải là năm tín dụng rộng cho bất động sản

Ở góc độ dài hạn hơn, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản năm 2026 sẽ không còn là thị trường tăng trưởng trên diện rộng. Thay vào đó, dòng vốn sẽ tập trung rõ rệt vào một số khu vực và phân khúc cụ thể.

Theo ông, Hà Nội đã trải qua giai đoạn tăng giá mạnh trong đầu năm, trong khi các động lực phát triển mới chưa thực sự rõ ràng. Ngược lại, khu vực TP HCM mở rộng, cùng một phần Đồng Nai và Long An, đang hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi về hạ tầng, kinh tế và dân số, có khả năng trở thành tâm điểm của dòng vốn trong những năm tới.

Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao và nguồn lực đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, khu vực kinh tế phía Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu. Trong ít nhất ba năm tới, Nhà nước tiếp tục ưu tiên nguồn lực cho khu vực này, với tổng mức đầu tư dự kiến gần 1 triệu tỷ đồng, chưa kể các dự án hạ tầng giao thông lớn như đường bộ cao tốc, vành đai… với khả năng triển khai hàng trăm km.

Về chính sách tín dụng, ông cho rằng “sẽ không có sự nới lỏng tín dụng bất động sản trên diện rộng. Thực tế, tính đến cuối tháng 11/2025, tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng khoảng 16,3%, trong khi tín dụng bất động sản tăng gần 20%, cho thấy lượng tiền bơm ra thị trường khá mạnh. Tuy nhiên, dòng tiền này không tạo sóng đầu cơ rõ rệt, khiến cơ quan quản lý nhận diện rủi ro và chuyển sang kiểm soát chặt chẽ hơn, thay vì siết cứng.

Chính sách tín dụng thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực, các dự án chung cư nằm trong định hướng phát triển đô thị của Chính phủ. Những phân khúc này chính là phần nhu cầu thật mà Nhà nước đang hướng dòng vốn vào”.

Ưu tiên bất động sản dòng tiền

Một xu hướng nổi bật khác trong năm 2026 là sự lên ngôi của bất động sản tạo dòng tiền, thay vì chỉ chờ đợi tăng giá. Theo nhiều đơn vị nghiên cứu, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các sản phẩm có thể cho thuê ngay, dễ khai thác và duy trì dòng tiền ổn định.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc CTCP Đông Tây Land, từng đặt câu hỏi với khách hàng khi tư vấn đầu tư: “Vì sao chọn mua một căn hộ trung tâm giá rất cao thay vì mua nhiều bất động sản ở khu vực xa hơn với cùng số tiền?”. Câu trả lời, theo ông, nằm ở khả năng khai thác và tạo dòng tiền. Một tài sản có thể cho thuê ổn định đôi khi giá trị hơn nhiều bất động sản chưa chắc tìm được người thuê.

Các căn hộ nằm gần trung tâm việc làm, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, tuyến metro hoặc trục giao thông lớn được xem là nhóm tài sản an toàn hơn. Trong bối cảnh lãi suất vay vẫn là yếu tố cần cân nhắc, dòng tiền cho thuê đóng vai trò như “bộ đệm” giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng lưu ý rằng đầu tư dòng tiền trong giai đoạn tới không còn là câu chuyện “mua là cho thuê được”. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ về công suất thuê, chi phí vận hành và khả năng giữ giá tài sản trong dài hạn.

Nhìn tổng thể, năm 2026 không còn là giai đoạn để bất động sản đóng vai trò “kênh đầu tư vua” theo nghĩa mang lại lợi nhuận nhanh và lan tỏa trên diện rộng. Thay vào đó, thị trường bước sang giai đoạn chọn lọc và phân hóa sâu, nơi giá trị sử dụng, dòng tiền và tính bền vững trở thành tiêu chí hàng đầu.

Với nhà đầu tư dài hạn, bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng trong chiến lược tích lũy tài sản, nhưng chỉ dành cho những người sẵn sàng đầu tư có chọn lọc, kiên nhẫn và chấp nhận một cuộc chơi khác trước.

Nguyên Ngọc

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/bat-dong-san-2026-khong-con-la-kenh-vua-nhung-van-la-tru-cot-tai-san-dai-han.html