Bất động sản 2026: Năm của phân khúc nào?

2 giờ trướcBài gốc

Thay vì kỳ vọng lướt sóng, nhà đầu tư buộc phải tính toán dài hạn hơn

Thị trường bất động sản đang đi qua một chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, sốt đất cục bộ và dòng tiền đầu cơ lan rộng, năm 2026 được dự báo sẽ là thời điểm thị trường quay về với những giá trị cốt lõi: nhu cầu ở thực, khả năng tạo dòng tiền và chất lượng sản phẩm.

Từ góc nhìn của các chuyên gia, có thể thấy một điểm chung: dòng tiền thực và nhu cầu thực sẽ quyết định cuộc chơi. Những sản phẩm “để đó chờ tăng giá” ngày càng khó tồn tại. Thay vào đó, bất động sản phải trả lời được hai bài toán: có người ở và có thể tạo ra dòng tiền.

ĐẦU TƯ PHẢI “TỰ NUÔI MÌNH”

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital, nhấn mạnh yếu tố dòng tiền sẽ là tiêu chí ưu tiên trong năm 2026. Theo ông, bất động sản đầu tư tối thiểu cũng phải có khả năng cho thuê, tức là tạo ra dòng tiền dù không quá cao.

Thực tế tại Hà Nội, tỷ suất cho thuê hiện dao động khoảng 1,5 - 2%/năm, con số không hấp dẫn nếu so với các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, điều quan trọng nằm ở chỗ tài sản đó vẫn “chạy”, vẫn có người thuê, thay vì nằm im chờ tăng giá. Trong bối cảnh chi phí vốn chưa hẳn rẻ và tâm lý đầu cơ suy giảm, khả năng tạo dòng tiền trở thành “tấm lưới an toàn” cho nhà đầu tư.

Tư duy đầu tư đang thay đổi. Thay vì kỳ vọng lướt sóng, nhà đầu tư buộc phải tính toán dài hạn hơn: Ai sẽ thuê? Thuê bao lâu? Mức giá có cạnh tranh? Khả năng lấp đầy ra sao? Điều này đồng nghĩa với việc các dự án ở vị trí thuận lợi, gần khu dân cư đông đúc, gần khu công nghiệp, trường học, bệnh viện hoặc trung tâm hành chính sẽ có lợi thế rõ rệt.

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes

Còn ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, cả người mua ở lẫn nhà đầu tư đều đang đặt ra tiêu chí kép: sản phẩm phải đáp ứng nhu cầu ở thật và có thể cho thuê được ngay trong hiện tại.

Đối với người mua ở, lựa chọn phụ thuộc trước hết vào năng lực tài chính. Người có điều kiện sẽ hướng tới phân khúc cao cấp, nhưng không chỉ vì thương hiệu mà còn vì tiện ích, chất lượng xây dựng và uy tín chủ đầu tư. Điều này cho thấy thị trường đang phân hóa theo chất lượng thay vì theo giá rẻ hay giá cao đơn thuần.

Trong khi đó, nhà đầu tư lại nhìn vào khả năng “bán lại cho người ở”. Một sản phẩm tốt phải có thanh khoản trong tương lai. Muốn vậy, nó phải phục vụ nhu cầu thực, có môi trường sống tốt và cộng đồng cư dân ổn định. Và nếu trong thời gian chờ đợi tăng giá, bất động sản đó có thể cho thuê, tạo dòng tiền, thì rủi ro càng được giảm thiểu.

Từ đây, có thể dự báo rằng phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu thuê cao, sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong năm 2026. Tuy nhiên, sự “lên ngôi” này không dành cho mọi dự án, mà chỉ dành cho những sản phẩm đáp ứng được tiêu chuẩn sống ngày càng khắt khe.

Ở THỰC DẪN DẮT THỊ TRƯỜNG

Ở góc nhìn của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng bất động sản đang quay về giá trị nguyên bản: phục vụ nhu cầu để ở. Khu vực nào đáp ứng tốt nhu cầu này sẽ có khả năng tăng giá và tăng trưởng bền vững hơn.

Khảo sát của đơn vị này cho thấy 88% người được hỏi sẵn sàng trả cao hơn 10% so với mặt bằng thị trường để được sống trong môi trường có nhiều cây xanh hơn. Con số này phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong tư duy tiêu dùng: không gian sống, chất lượng môi trường và tiện ích nội khu đang trở thành yếu tố quyết định.

Nếu như trước đây, vị trí gần trung tâm là tiêu chí gần như duy nhất, thì nay người mua cân nhắc thêm yếu tố quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng, hệ thống tiện ích, trường học, công viên và cả cộng đồng cư dân. Một khu đô thị có không gian sống xanh, hạ tầng hoàn chỉnh và dịch vụ vận hành tốt sẽ có sức hút mạnh hơn nhiều so với những dự án chỉ dựa vào quảng cáo.

Bất động sản đang quay về với giá trị thực

Về phía mình, ông Bùi Quang Cường, Tổng Giám đốc Sky Realty, thẳng thắn nhận định đầu tư bất động sản hiện nay “không dễ”. Theo ông, nhà đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng và tính toán chi tiết, đặc biệt là phải nhìn đến người tiêu dùng cuối cùng. Sản phẩm có khả năng lấp đầy hay không? Có tạo ra giá trị cho cộng đồng hay không? Nếu chỉ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá, rủi ro “đắp chiếu” là rất lớn.

Nhận định này cho thấy một thực tế, đất nền thuần túy, đặc biệt ở những khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện, có thể sẽ gặp nhiều thách thức trong năm 2026. Thị trường không còn dễ dãi với các dự án thiếu pháp lý rõ ràng hoặc chưa có động lực phát triển dân cư.

Trong khi đó, với người mua để ở, lời khuyên được đưa ra khá rõ ràng: nếu đã có nhu cầu thực, không nên chờ đợi lãi suất giảm hay thị trường “đáy” rồi mới mua. Thời điểm nào cũng có thể mua, miễn là phù hợp với tài chính và cân đối được dòng tiền. Tư duy này góp phần tạo nền tảng ổn định cho thị trường, thay vì những đợt sóng tăng, giảm bất thường.

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/bat-dong-san-2026-nam-cua-phan-khuc-nao-post568173.html