Bất động sản 2026 xác lập trật tự mới, thanh lọc khốc liệt

3 giờ trướcBài gốc

Với một nền kinh tế có độ mở lớn và dư nợ cao như Việt Nam, lãi suất không đơn thuần là chi phí vốn mà còn là “đòn bẩy khuếch đại rủi ro”. Chỉ cần lãi suất tăng 1%, chi phí lãi vay của toàn nền kinh tế sẽ phình to, gia tăng áp lực tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản.

Đưa ra nhận định đó, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, ví von thị trường bất động sản đang bị kẹp giữa “hai gọng kìm”: một bên là áp lực chi phí vốn gia tăng, bên còn lại là sự tái cấu trúc sâu sắc của cung - cầu.

Tuy nhiên, thay vì nhìn nhận đây là tín hiệu tiêu cực, ông cho rằng đó là một quá trình thanh lọc tất yếu.

"Khi dòng tiền không còn dễ dãi và cấu trúc thị trường buộc phải điều chỉnh, bất động sản sẽ buộc quay về với giá trị thực, nền tảng duy nhất có thể giúp thị trường đứng vững trong một chu kỳ mới đầy biến động", ông Thiên nhấn mạnh.

3 kịch bản và sự khép lại của một thời kỳ

Không né tránh thực tế khi cho rằng năm 2026 sẽ là phép thử bản lĩnh của cả nền kinh tế, nhưng theo ông Thiên, đây cũng phải là năm “vươn mình” của Việt Nam không chỉ bằng tốc độ, mà bằng một cuộc chuyển đổi sâu về tư duy phát triển.

Trọng tâm của sự chuyển đổi đó là mở rộng không gian tăng trưởng, vượt ra khỏi quỹ đạo quen thuộc “bám đất” của bất động sản truyền thống, để tìm kiếm những động lực mới mang tính bền vững hơn.

Để đi qua giai đoạn này, ông Thiên đề xuất một loạt định hướng mang tính “tái lập trật tự” cho dòng vốn và cấu trúc thị trường.

Trước hết là điều tiết dòng tiền. Cần chấm dứt tư duy phân bổ vốn đại trà vào bất động sản. Thay vào đó, nguồn lực cần được dẫn dắt sang các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh - nơi tạo ra giá trị thực và sức bật dài hạn cho nền kinh tế.

Cùng với đó, một “nút thắt” lớn cần tháo gỡ dứt điểm là khối lượng dự án tồn đọng. Theo ông Thiên, đây không chỉ là câu chuyện pháp lý hay thủ tục, mà là vấn đề khơi thông nguồn lực đang bị “đóng băng” trong hệ thống.

"Khi các dự án này được giải quyết, dòng tiền và niềm tin thị trường sẽ được kích hoạt trở lại", ông Thiên nói.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng cần chấm dứt tư duy phân bổ vốn đại trà vào bất động sản. Ảnh: BTC

Ở góc độ phát triển không gian, ông nhấn mạnh việc định vị lại các “tọa độ sáng”, tức là những khu vực có tiềm năng thực sự, gắn với phương thức phát triển mới và đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội. Đây không chỉ là bài toán an sinh, mà còn là động lực kích cầu bền vững trong bối cảnh thị trường đang lệch pha cung - cầu.

Đặc biệt, trong bối cảnh chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt, ông đề xuất một cách tiếp cận ngược chiều là sử dụng chính sách tài khóa theo hướng nghịch chu kỳ. Đồng thời, việc tăng chi tiêu công có kiểm soát sẽ đóng vai trò “bộ đệm”, giúp nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng và hấp thụ các cú sốc từ chi phí vốn gia tăng.

"Năm 2026 không phải là năm để chờ đợi thị trường tự hồi phục, mà là thời điểm buộc phải hành động quyết liệt, có chọn lọc và sẵn sàng thay đổi luật chơi", ông Thiên nhấn mạnh.

Việt Nam cần tái định vị hệ thống huy động vốn, dịch chuyển từ việc dựa dẫm quá mức vào tín dụng ngân hàng sang lấy thị trường vốn làm trụ cột để khai mở nguồn lực đầu tư từ khu vực tư nhân.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Trong bối cảnh các chỉ số kinh tế vĩ mô và thị trường có nhiều biến động, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, đã phác họa một bức tranh thị trường 2026 không còn chỗ cho kỳ vọng mơ hồ, mà được định hình bởi ba kịch bản rõ rệt.

Ở trung tâm là kịch bản “Hồi phục thực chất” - kịch bản có xác suất cao nhất - khi lạm phát được kiểm soát dưới 4,5%, tạo nền tảng cho thanh khoản quay trở lại theo hướng bền vững, thay vì những nhịp tăng nóng mang tính chu kỳ.

Trong khi đó, viễn cảnh “Bình minh rực rỡ” với sự bứt phá mạnh mẽ được đánh giá là khó xảy ra, còn kịch bản “Thử thách sức bền” là lời cảnh báo trực diện nếu các áp lực vĩ mô tiếp tục kéo dài.

Nhưng điểm nhấn đáng chú ý mà chuyên gia này nhắc đến không nằm ở kịch bản, mà ở sự thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường.

Ông Kiệt khẳng định “kỷ nguyên phân lô” đã chính thức khép lại. Những sản phẩm đất nông nghiệp, đất rừng từng được “khoác áo” bất động sản nghỉ dưỡng sẽ nhanh chóng mất thanh khoản dưới áp lực siết chặt của chính sách định danh tài sản. Đây không chỉ là sự điều chỉnh, mà là một cuộc thanh lọc, nơi các giá trị ảo bị loại bỏ để nhường chỗ cho những tài sản có nền tảng thực.

"Trong chu kỳ mới, dòng tiền sẽ không còn chảy theo kỳ vọng, mà quay về với nhu cầu ở thật và khả năng khai thác thực", ông Kiệt nói.

Và ở trong chu kỳ mới này, ông Kiệt nhấn mạnh đến bài toán cấp thiết lúc này của các doanh nghiệp bất động sản là tái cấu trúc nguồn vốn, giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời đẩy nhanh quá trình số hóa và chuyên nghiệp hóa quản trị để nâng cao năng lực chống chịu.

“2026 sẽ là năm đào thải khắc nghiệt với các doanh nghiệp bất động sản”, ông Kiệt nhận định.

Dòng tiền lớn đang tái định hình thị trường

Sau nhiều chu kỳ thăng trầm, thị trường bất động sản đang được “tôi luyện” bởi một hệ thống thể chế ngày càng hoàn thiện và hạ tầng ngày càng đồng bộ. Chính những yếu tố này mới thực sự là lực đỡ thực sự cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản, chứ không phải những nhịp sóng ngắn hạn.

Trong bối cảnh này, ông Thiên nhìn nhận, thị trường bất động sản hiện không vận hành theo một dòng chảy đơn lẻ, mà đang bị chi phối bởi hai dòng tiền song song. Trong đó, dòng tiền lớn của nền kinh tế gắn với đầu tư công, hạ tầng và tái cấu trúc vĩ mô đang đóng vai trò như một lực “tái lập trật tự”, định hình lại toàn bộ cục diện thị trường. Mặc dù áp lực từ lãi suất và tín dụng là có thật, nhưng chỉ mang tính ngắn hạn.

"Những 'cơn gió ngược' này có thể làm chậm nhịp thị trường, nhưng không đủ sức đảo chiều xu thế dài hạn, nơi bất động sản vẫn gắn chặt với quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế", ông Thiên đánh giá.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cảnh báo nhà đầu tư vẫn tiếp tục đặt cược sai vào các sản phẩm thiếu nền tảng. Ảnh: BTC

Ở một lát cắt khác, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá, xét về “thể chất”, thị trường bất động sản vẫn đang ở trạng thái khỏe mạnh, với nền tảng tăng trưởng được tích lũy suốt hơn hai thập kỷ. Đặc biệt, giai đoạn 2024 - 2025 ghi dấu vai trò của đầu tư công như một “liều kích hoạt”, góp phần kéo thị trường ra khỏi trạng thái trầm lắng và tái khởi động chu kỳ mới.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tích cực đó là những “căn bệnh” nội tại chưa được chữa lành. Đó là việc nguồn cung thiếu kiểm soát khiến chất lượng sản phẩm không đồng đều, đồng thời tạo ra sự lệch pha ngày càng lớn giữa các phân khúc. Thị trường đang bị chi phối bởi các sản phẩm phục vụ mục tiêu đầu tư, kinh doanh, trong khi nhu cầu ở thực là nền tảng bền vững nhất, lại chưa được đáp ứng đúng mức.

Nhưng, nghịch lý nằm ở chỗ không phải thị trường thiếu sản phẩm phù hợp, mà là các rào cản thể chế đang tạo ra những “nút thắt” khiến nguồn cung này không thể tiếp cận được người mua.

"Hệ quả là một lượng cầu lớn vẫn bị dồn nén, trong khi dòng vốn trong dân chưa được khai thác hiệu quả", ông nói.

Ông Đính cảnh báo, nếu những điểm nghẽn này không sớm được tháo gỡ và nhà đầu tư vẫn tiếp tục đặt cược sai vào các sản phẩm thiếu nền tảng, thị trường hoàn toàn có thể đối mặt với nguy cơ khủng hoảng hoặc các cú sốc vỡ nợ trong tương lai.

Những "ngôi sao" mới trên bản đồ đầu tư

Theo các chuyên gia, để "định vị" đúng tài sản chiến lược giữa biến động, nhà đầu tư cần sự tỉnh táo, bởi khi dòng vốn đầu cơ rút chạy, thị trường sẽ chứng kiến sự lên ngôi của các giá trị bền vững.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt dự báo, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục đóng vai trò “trục xương sống” của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, đặc biệt là các dự án tích hợp đa tiện ích, phát triển theo mô hình TOD - gắn với hạ tầng giao thông công cộng.

Song song đó, bất động sản công nghiệp và logistics nổi lên như điểm sáng, hưởng lợi từ việc Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt trong lĩnh vực bán dẫn và năng lượng sạch. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng cũng đầy tiềm năng khi đang tái xuất với một diện mạo mới, đặt trọng tâm vào giá trị vận hành thực thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam dự báo phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục đóng vai trò “trục xương sống” của đô thị trong ít nhất 5 năm tới. Ảnh: BTC

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng những biến động từ cuối năm 2025 đến nay chỉ là lớp sóng ngắn hạn. Ngược lại, chính giai đoạn khó khăn này lại mở ra “cửa sổ cơ hội” cho những nhà đầu tư đủ tỉnh táo. Khi thị trường bước vào quá trình sàng lọc khắc nghiệt, những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và nền tảng tài chính vững chắc sẽ không chỉ trụ lại, mà còn chiếm lĩnh ưu thế.

"Đây không còn là sân chơi của số đông, mà là thời điểm dành cho những nhà đầu tư có năng lực, có kỷ luật và một chiến lược đủ thận trọng sau khi đã 'trả giá' qua các chu kỳ trước", ông Lâm đánh giá.

Ở cấp độ không gian phát triển, ông Lâm cho rằng TP.HCM đang hội tụ một lực đẩy chưa từng có. Từ hệ sinh thái Sân bay quốc tế Long Thành, cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, đến các trục hạ tầng chiến lược như vành đai 3, vành đai 4 và mạng lưới metro mở rộng, tất cả đang tạo nên một “lực hút tổng hợp” đối với dòng vốn.

Ông Lâm dự báo, từ nay đến 2030, TP.HCM sẽ tiếp tục là tâm điểm đầu tư, kéo theo xu hướng tăng giá và tăng trưởng giá thuê trong trung hạn. Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Theo ông, năng lực sống còn của doanh nghiệp nằm ở khả năng thích ứng, vừa linh hoạt điều chỉnh để giữ ổn định trong ngắn hạn, vừa kiên định với chiến lược dài hạn.

Đây không còn là sân chơi của số đông, mà là thời điểm dành cho những nhà đầu tư có năng lực, có kỷ luật và một chiến lược đủ thận trọng sau khi đã 'trả giá' qua các chu kỳ trước.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group

Trong khi đó, ông Thiên mở rộng tầm nhìn khi đặt câu hỏi về tương lai lựa chọn của nhà đầu tư. Ông cho rằng TP.HCM không chỉ là một đô thị lớn, mà là nơi hội tụ các nguồn lực chiến lược của quốc gia. Đặc biệt, khu vực Cần Giờ với các dự án lấn biển quy mô lớn, đang nổi lên như một “vùng sáng” mới.

Theo ông, xu hướng “tiến ra biển” và kiến tạo các đô thị hiện đại trên mặt nước sẽ là bước đi mang tính biểu tượng, giúp thành phố định vị mình như một siêu đô thị trong kỷ nguyên mới.

Ông Đính đưa ra một cảnh báo cấp thiết: phát triển hạ tầng không thể bị biến thành công cụ đẩy giá đất. Những bài học trong quá khứ cho thấy, khi giá bị đẩy lên phi lý, chính thị trường sẽ phải trả giá bằng sự méo mó và kém bền vững. Chính vì vậy, ông Đính nhấn mạnh đến xu hướng “all-in-one” - các dự án tích hợp đầy đủ tiện ích, dịch vụ trong một hệ sinh thái khép kín sẽ là chuẩn mực phát triển mới.

"Đây không chỉ là cách nâng cao chất lượng sống, mà còn là nền tảng tạo ra giá trị kinh tế thực, đủ sức đón dòng vốn đầu tư toàn cầu đang tìm kiếm những thị trường minh bạch và bền vững như Việt Nam", ông Đính khẳng định.

Quốc Hải

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/bat-dong-san-2026-xac-lap-trat-tu-moi-thanh-loc-khoc-liet-d45161.html