Bất động sản bị 'treo' tiền sử dụng đất: Sửa quy định, tạo thuận lợi để cấp sổ hồng

3 giờ trướcBài gốc

Dự án Khu dân cư 13C, xã Bình Hưng vướng khâu thẩm định giá đất để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung

Mòn mỏi chờ thẩm định giá đất

Trong tháng 8, Sở NN-MT TPHCM tiếp tục phát thông báo công khai về hàng chục khu đất cần thẩm định giá. Trong đó, nhiều khu đất được chào mời hơn 20 lần nhưng vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định. Lâu nhất có thể kể đến là khu đất tại dự án Khu dân cư 13C, thuộc xã Bình Hưng, TPHCM do Công ty CP Đầu tư xây dựng Tân Bình (Công ty Tân Bình) làm chủ đầu tư với 29 lần đăng tìm đơn vị thẩm định. Thời điểm cần thẩm định giá là tháng 4-2013.

Theo ông Nguyễn Quang Dũng, Giám đốc Pháp chế Công ty Tân Bình, dự án Khu dân cư 13C được UBND TPHCM giao đất từ năm 2002 để xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đô thị. Căn cứ vào quyết định giao đất, công ty đã thực hiện dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính năm 2008. Đến năm 2013, UBND TPHCM ban hành quyết định về việc điều chỉnh, bổ sung quyết định theo hiện trạng thực tế. Theo đó, công ty còn nợ tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng lên là hơn 4.800m2. Trước đó, công ty đã ký hợp đồng với một đơn vị thẩm định giá để lập chứng thư xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung. Thế nhưng, sau nhiều lần chỉnh sửa chứng thư vẫn chưa đạt nên đơn vị thẩm định giá từ chối thực hiện tiếp. Mặt khác, trong quá trình thực hiện hồ sơ theo hướng dẫn thì Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, lúc này trách nhiệm tổ chức thẩm định giá đất thuộc Sở TN-MT trước đây.

“Công ty có rất nhiều văn bản gửi Sở NN-MT về việc xác định tài chính bổ sung. Tuy nhiên, không có đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định. Chính vì chưa được xác định giá đất, công ty chưa thể thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nên 99 nền đất mà công ty đã chuyển nhượng cho người dân hàng chục năm nay vẫn chưa được cấp sổ hồng”, ông Dũng cho hay.

Tương tự, khu đất tại dự án chung cư Hoa Sen địa chỉ 262/20 đường Lạc Long Quân, phường Bình Thới cũng đã đăng thông tin cần thẩm định giá lần thứ 23. Theo thông báo, việc chọn đơn vị thẩm định giá làm cơ sở để Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn - TNHH MTV thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước khi thay đổi chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc. Thời điểm thẩm định giá từ tháng 6-2010.

Liên quan đến việc chậm thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính, tại một hội thảo gần đây, lãnh đạo Tập đoàn Novaland đã chia sẻ, tập đoàn này có 13 dự án được giao đất gần 10 năm nay nhưng đến giờ này vẫn chưa có thông báo tiền sử dụng đất từ cơ quan thuế. Khi chưa đóng tiền sử dụng đất, đã khiến rất nhiều khách hàng dù đã mua nhà ở từ lâu vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Đề xuất áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất 2025

Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, ông Đào Quang Dương, Quyền Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở NN-MT TPHCM, cho biết, đa số những trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng ở giai đoạn trước 1-7-2014 bị vướng mắc khâu thẩm định giá đất. Nguyên nhân do thời gian này việc thu thập thông tin để xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, dữ liệu còn nhiều hạn chế nên hầu như không thực hiện được. Cụ thể, ở giai đoạn này có 76 trường hợp cho thuê đất hàng năm và 84 trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện tài chính bổ sung bị vướng.

Cũng theo ông Đào Quang Dương, khi Nghị định 71/2024 quy định về giá đất có hiệu lực, đã hướng dẫn xác định giá đất cụ thể, góp phần gỡ vướng trong việc thẩm định giá xác định nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp. Theo đó, TPHCM trước đây đã gỡ vướng xác định giá đất cho 76 trường hợp thuê đất và 52 trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, TPHCM cấp được 27.000 sổ hồng cho người mua nhà, đất. Đồng thời, đầu năm năm 2025 đến nay, Sở NN-MT đã trình 9 hồ sơ thẩm định giá đất với nguồn thu khoảng 52.000 tỷ đồng và dự kiến sẽ tiếp tục có hàng chục ngàn căn hộ được cấp sổ hồng. Từ khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, công tác xác định giá đất đã được tháo gỡ, do đó các hồ sơ xác định giá đất cụ thể đã được rút ngắn khoảng 3 tháng so với trước đây.

Bên cạnh thuận lợi thì vẫn còn một số trường hợp chưa thể xác định giá đất vì Nghị định 71/2024 chưa quy định rõ. Cụ thể, tại Điều 63 Nghị định 102/2024 có quy định phương pháp định giá đất đối với các trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai. Tại Điều 7, Nghị định 71 quy định giá đất được tính bằng bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất. Tuy nhiên, trước ngày 1-7-2014 chưa quy định hệ số điều chỉnh giá đất. Chính vì thế, ngày 19-6, UBND TPHCM đã có văn bản gửi Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, Bộ NN-MT đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định số 71/2024 theo hướng đối với những trường hợp quy định tại Điều 63 Nghị định số 102/2024 mà thuộc trường hợp phải xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015. Việc cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 cũng đảm bảo phù hợp với giá thị trường và hài hòa lợi ích giữa nhà nước với nhà đầu tư.

Theo lãnh đạo Sở NN-MT TPHCM, bên cạnh việc đề xuất sửa, bổ sung Nghị định 71, UBND TPHCM cũng đã ban hành Quyết định 72/2025 về quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn TPHCM. Theo quy định, nếu trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thẩm định giá đất thì được gia hạn 1 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì Sở NN-MT giao cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.

THANH HIỀN

Nguồn SGGP : https://sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html