Bất động sản bước vào chu kỳ mới

2 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản năm 2026 hướng đến nhu cầu ở thực. Ảnh: Quang Vinh

Lãi vay mua nhà tăng cao

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản (BĐS) tại một số ngân hàng thương mại đã có sự phân hóa đáng kể, trong đó nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4) đã nâng lãi suất cho vay BĐS lên tiệm cận 14%/năm.

Cụ thể, lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian ưu đãi hiện nay tại Vietcombank và VietinBank từ khoảng 8,5% - 13,9%/năm tùy theo thời gian cố định lãi suất và loại hình dự án. Tính ra, mức lãi suất cho vay này cao hơn khá nhiều so với mức lãi suất cho vay 5,7% - 8,2%/năm cách đây hơn 1 năm.

Đáng chú ý, sau khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất cho vay thả nổi được tính bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ tối thiểu 3,5%/năm. Như vậy, sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay thực tế sẽ tăng lên đáng kể nếu mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục nhích lên.

Đối với một số ngân hàng thương mại khác, lãi suất cho vay mua nhà, mua đất ưu đãi được niêm yết từ 9,5% - 11,5%/năm tùy theo thời gian ưu đãi. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay thả nổi cũng được tính theo lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ khoảng 2% - 3,3%/năm tùy giai đoạn vay cũng khiến chi phí vay vốn dài hạn phụ thuộc vào biến động lãi suất trên thị trường.

Trong báo cáo triển vọng thị trường BĐS năm 2026 mới đây, chuyên gia của VCBS Research nhận định, năm 2026, tín dụng BĐS vẫn duy trì xu hướng tăng trong bối cảnh nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn.

Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành BĐS sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025 do định hướng duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS đã ở mức 24% - 25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành BĐS có xu hướng gia tăng. Do đó, tín dụng BĐS vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát chặt, tránh tình trạng tăng nóng.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng việc tiếp cận tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, chi phí vốn không còn rẻ như trước khiến nhà đầu tư cân nhắc kỹ hiệu quả khai thác thay vì chỉ chờ tăng giá.

Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn đã tăng cao trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua nhà ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận cao như giai đoạn trước, họ buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cùng với đà tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, lĩnh vực BĐS đã vượt qua giai đoạn trầm lắng, từng bước tháo gỡ những vướng mắc tồn tại trước đó và tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới bắt đầu từ năm 2026.

Trong thời gian qua, nhiều cơ chế, chính sách đã được ban hành nhằm xử lý các điểm nghẽn về pháp lý, đầu tư, quy hoạch và tín dụng. Tuy nhiên, BĐS là lĩnh vực có độ trễ lớn nên hiệu quả chưa xuất hiện ngay. Phải đến giai đoạn 2026, khi các quy định thực sự đi vào thực tế, tác động mới thể hiện rõ trên thị trường.

"Năm 2026 thị trường sẽ vận hành theo quỹ đạo lành mạnh hơn. Giá cả ít biến động mạnh, giao dịch phản ánh nhu cầu thực thay vì tâm lý đầu cơ. Thị trường không còn phụ thuộc vào những cơn “sốt đất” ngắn hạn mà dựa vào sự phát triển của kinh tế, dân số và đô thị hóa" - Thứ trưởng Sinh nói.

Sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn sẽ ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay cho đầu cơ ngắn hạn. Theo bà Miền, "cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng", nhà đầu tư phải hướng tới giá trị thực và khả năng khai thác dài hạn. Áp lực chi phí đất đai, phát triển dự án và tài chính sẽ sàng lọc những doanh nghiệp yếu vốn hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu.

Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, phân khúc chủ đạo của thị trường năm 2026 sẽ là nhà ở vừa túi tiền và căn hộ có giá phù hợp tại các đô thị lớn. Đây là nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có thanh khoản ổn định và ít rủi ro.

Nhà ở xã hội (NOXH) được xác định là yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đôn đốc địa phương và doanh nghiệp triển khai các dự án nhằm bảo đảm nguồn cung. Cùng với đó, chương trình tín dụng cho NOXH và người trẻ được thúc đẩy giải ngân để tăng khả năng tiếp cận nhà ở.

Các địa phương cũng phải bố trí đủ quỹ đất, nhất là phần diện tích trong các dự án thương mại dành cho NOXH; đồng thời cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, thị trường BĐS từ năm 2026 sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững, phục vụ nhu cầu ở thực và góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Giới chuyên gia nhận định, những tín hiệu tích cực trên thị trường BĐS gắn liền với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ các rào cản pháp lý cho dự án. Nhờ đó, nhiều dự án bị đình trệ đã được tái khởi động, góp phần khơi thông nguồn lực xã hội và bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

H.Hương

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi.html