Bất động sản công nghiệp Việt Nam: từ lợi thế chi phí thấp đến chu kỳ phát triển chất lượng

3 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh thương mại toàn cầu phân mảnh, Việt Nam nổi lên là điểm tựa chuỗi cung ứng quốc tế và thị trường hấp dẫn, thu hút đầu tư công nghiệp. Báo cáo mới đây của Công ty bất động sản toàn cầu Avison Young nhận định sự dịch chuyển thương mại cùng ổn định vĩ mô mở ra cơ hội củng cố vị thế và thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển bền vững.

Chuyển dịch thương mại và chuỗi cung ứng toàn cầu đang tạo lợi thế cho Việt Nam. Ảnh: H.P

Cơ hội “vàng” từ chuyển dịch thương mại toàn cầu và chuỗi cung ứng

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong bức tranh thương mại quốc tế, khi căng thẳng Mỹ - Trung có dấu hiệu hạ nhiệt và thuế đối ứng của Mỹ với hàng Việt Nam giảm xuống còn 20%.

Dòng thương mại toàn cầu đang dịch chuyển đa địa điểm, không còn phụ thuộc vài trung tâm sản xuất. Xuất khẩu Trung Quốc chuyển từ Bắc Mỹ sang Mỹ Latin, châu Âu, châu Phi, trong khi hàng từ Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam, tăng mạnh tại Bắc Mỹ.

Việt Nam hưởng lợi khi Mỹ duy trì nhu cầu ổn định, có thể bổ sung cho thị trường Mỹ Latin, mở rộng xuất khẩu sang châu Âu, châu Phi, Trung Đông, trong khi ASEAN, Hàn Quốc và Nhật Bản giữ nhu cầu ổn định nhờ gần và thuận tiện chuỗi cung ứng.

Trong nước, việc hoàn thiện pháp lý và quy hoạch sau sáp nhập đơn vị hành chính tạo ra môi trường minh bạch, thuận lợi cho đầu tư công nghiệp.

Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng đạt 391 tỉ đô la Mỹ, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sức hút mạnh mẽ của dòng vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực chế biến - chế tạo. Đây là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp, vốn gắn liền với nhu cầu mở rộng sản xuất.

Theo Bloomberg Economics, Việt Nam được đánh giá là điểm sáng trong nhóm các nền kinh tế mới nổi, có khả năng thay thế một phần vai trò sản xuất của Trung Quốc. Mặc dù xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam vượt Indonesia, Malaysia, Thái Lan về hai tiêu chí quan trọng: chi phí lao động và môi trường đầu tư.

Đáng chú ý, Việt Nam đạt điểm tương đương Trung Quốc về năng lực sản xuất và năng lượng, hai yếu tố nền tảng ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư.

Hơn nữa, với 16 hiệp định thương mại tự do (FTA) đang có hiệu lực, bao phủ 87% GDP toàn cầu, hàng hóa Việt Nam có thể tiếp cận hầu hết các thị trường trọng yếu, một lợi thế hiếm có ở các nền kinh tế mới nổi.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Năng suất lao động thấp, chỉ bằng 1/10 Singapore và một nửa Trung Quốc. Chi phí logistics cao, chiếm tới 16,8-17% GDP, trong khi chỉ số hiệu quả logistics (LPI) chỉ 3,3 điểm, thấp hơn Trung Quốc 0,4 điểm và xếp thứ 43 toàn cầu.

Bên cạnh đó, trong nước phụ thuộc nhiều vào nguyên liệu nhập khẩu, như ngành ô tô nhập tới 80% linh kiện, ngành điện tử chỉ nội địa hóa 5-10%.

Để vượt ra khỏi mô hình lắp ráp giá trị thấp, Việt Nam cần ưu tiên bốn nhóm giải pháp gồm nâng cao chất lượng nhân lực; tăng đầu tư hạ tầng liên vùng qua vốn công và đối tác công tư (PPP); chủ động nguồn cung nguyên liệu đầu vào; và đẩy nhanh các dự án LNG nhằm đảm bảo an ninh năng lượng.

Chu kỳ trưởng thành của thị trường: Chuyển hướng từ “lượng” sang “chất”

Theo ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avision Young, nhu cầu của khách thuê đang thay đổi nhanh chóng dưới tác động của áp lực chi phí và mục tiêu phát triển bền vững.

Bất động sản công nghiệp trong nước đang chuyển từ "lượng" sang "chất" Ảnh: H.P

Nếu trước đây nhà đầu tư quan tâm chủ yếu đến vị trí, giá thuê và diện tích, nay các yếu tố về thủ tục pháp lý, hải quan và chứng nhận xuất xứ trở thành tiêu chí then chốt, trực tiếp ảnh hưởng đến tốc độ đưa nhà máy vào vận hành.

Nhà xưởng xây sẵn, kho, kho lạnh, trung chuyển và trung tâm giao hàng chặng cuối tiếp tục duy trì nhu cầu thuê cao. Mô hình kho bãi logistics hiện nay mang tính dịch vụ tích hợp, bao gồm xuất - nhập hàng, kiểm tra chất lượng, dán nhãn, đóng gói và thực hiện thủ tục hải quan ngay tại kho, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí vận hành và rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.

Chủ đầu tư khu công nghiệp không còn chỉ tập trung vào hạ tầng cơ bản mà ngày càng chú trọng cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý, phát triển khu công nghiệp xanh, mô hình logistics tích hợp, đáp ứng tiêu chuẩn ESG.

Các vị trí “vàng” tập trung tại khu thương mại tự do, gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1-2 giờ di chuyển, yếu tố quan trọng với chuỗi cung ứng hiện đại.

Sự phân hóa thị trường ngày càng rõ: thị trường cấp 1 thu hút dòng vốn công nghệ cao, khách thuê giá trị gia tăng lớn, trong khi thị trường cấp 2 và 3 cần cân bằng giữa thu hút đầu tư xanh và năng lực hạ tầng, nhân lực hiện hữu để nâng tỷ lệ lấp đầy. Yếu tố môi trường như hệ thống xử lý nước thải trở thành tiêu chí quan trọng trong thẩm định tài sản.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định việc sáp nhập địa giới và tái cơ cấu hành chính có thể tạm thời làm chậm quyết định đầu tư, nhưng về dài hạn giúp đơn giản hóa quy trình và hướng tới một thị trường thương mại - logistics minh bạch hơn.

Tiến độ các dự án hạ tầng và năng lượng là yếu tố trực tiếp thúc đẩy bất động sản công nghiệp tại từng khu vực, điển hình là sân bay Long Thành và Nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 & 4, dự kiến vận hành năm 2026, tạo động lực lớn cho Đồng Nai và Đông Nam Bộ. Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện 195-200 đô la Mỹ/m²/kỳ hạn và có thể vượt 200 đô la Mỹ/m² khi các dự án đi vào hoạt động.

Theo ông Jackson, Việt Nam không thể tiếp tục cạnh tranh bằng chi phí thấp. Bảng giá đất 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê khu công nghiệp đang thiết lập “luật chơi” mới.

Việt Nam cần tập trung vào chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, tính chuyên nghiệp và minh bạch của chủ đầu tư, khả năng hợp tác quốc tế và đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu. Ông cho hay “duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để bất động sản công nghiệp phát triển ổn định và bền vững.”

Bình Dương

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-tu-loi-the-chi-phi-thap-den-chu-ky-phat-trien-chat-luong/