Bất động sản hết thời 'mập mờ' thông tin

2 ngày trướcBài gốc

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) có hiệu lực từ ngày 1-3-2026, mỗi sản phẩm BĐS - nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng... - sẽ được cấp mã định danh điện tử.

"Giấy khai sinh" của nhà đất

Mã định danh điện tử BĐS là một chuỗi ký tự (bao gồm số và chữ) có độ dài tối đa 40 ký tự. Mã này được tạo ra để cấp riêng biệt cho từng căn nhà, từng sản phẩm trong dự án, bảo đảm không trùng lặp.

Cấu trúc của mã này được xây dựng khoa học, bao gồm các thành phần: Mã định danh thửa đất - mã thông tin dự án/công trình - mã định danh địa điểm (nếu có) - mã loại sản phẩm BĐS. Hệ thống dữ liệu này sẽ được Bộ Xây dựng quản lý thống nhất trên toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập và cập nhật tại địa phương.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, ví von mã định danh như "giấy khai sinh" của BĐS. "Thị trường muốn minh bạch thì bước đầu tiên phải có mã định danh. Phải biết sản phẩm đó "sinh ra" ở đâu, chiều ngang, chiều dài bao nhiêu, vị trí nào, thuộc tờ bản đồ số mấy... Không có bước định danh này thì rất khó thực hiện các bước quản lý giao dịch tiếp theo" - ông Quang phân tích.

Cũng theo ông Quang, lợi ích lớn nhất của việc định danh là xóa bỏ tình trạng "mập mờ" về pháp lý vốn đang khiến nhiều người mua nhà lo lắng. Khi có mã số, người dân có thể tra cứu công khai thông tin quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch. Điều này giúp loại bỏ các dự án "ma", các cơn "sốt" đất ảo cục bộ và bảo vệ người mua khỏi rủi ro lừa đảo.

Thực tế thời gian qua, nhiều người dân đã rơi vào bẫy dự án "ma" hoặc mua nhầm BĐS không có thật trên bản vẽ. Việc định danh điện tử được kỳ vọng là "liều thuốc" đặc trị cho tình trạng này. Khi mỗi tài sản có một mã số duy nhất, người mua có thể dễ dàng kiểm tra tính pháp lý, tiến độ xây dựng và tình trạng thế chấp. Bà Hồng Liên (ở phường Đức Nhuận, TP HCM) từng mua nhầm dự án ảo, chia sẻ: "Nếu có mã số định danh rõ ràng, những người không rành pháp lý như chúng tôi sẽ an tâm hơn, các đối tượng lừa đảo sẽ không còn đất sống".

Ở góc độ quản lý nhà nước, việc định danh giúp cơ quan chức năng nắm rõ bức tranh toàn cảnh: BĐS này của ai? Một người đang sở hữu bao nhiêu BĐS? Lịch sử giá cả giao dịch ra sao?

Ông Trần Khánh Quang nhận định đây là dữ liệu nền tảng quan trọng để Nhà nước đưa ra các chính sách điều tiết thị trường chính xác, trong đó có việc đánh thuế BĐS thứ 2, thứ 3. "Khi tất cả đều minh bạch, giao dịch có lợi nhuận thì việc đóng thuế là công bằng xã hội. Việc thu thuế tài sản thứ 2, thứ 3 cũng sẽ thuận lợi và công bằng hơn" - ông Quang nhấn mạnh.

Từ ngày 1-3, mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được cấp mã định danh điện tử. Ảnh: TẤN THẠNH

Chế độ bảo mật phải phù hợp

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, nhận định nếu được triển khai đồng bộ, thực chất và sớm đi vào vận hành hiệu quả, việc định danh BĐS sẽ là bước đột phá quan trọng. Qua đó góp phần tháo gỡ một trong những "điểm nghẽn" lớn nhất hiện nay của công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là dữ liệu, giúp loại bỏ sự mập mờ về thông tin.

Phân tích sâu hơn, TS Lượng cho rằng trong nhiều năm qua, thị trường BĐS thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất, chuẩn hóa và có khả năng liên thông. Thực trạng này đã gây khó khăn lớn cho công tác quản lý, điều hành, đồng thời gia tăng rủi ro cho người dân và doanh nghiệp. Do đó, việc định danh điện tử cho từng BĐS - từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến sản phẩm trong các dự án - chính là nền tảng cốt lõi để hình thành một trung tâm dữ liệu BĐS quốc gia. Khi mỗi tài sản được gắn một mã định danh duy nhất, toàn bộ thông tin liên quan đến pháp lý, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp, biến động giá và nghĩa vụ tài chính sẽ được cập nhật xuyên suốt vòng đời của tài sản. Điều này giúp người sở hữu và người mua tiếp cận thông tin chính xác, giảm rủi ro pháp lý, đồng thời nâng cao tính kỷ luật của toàn thị trường.

Cũng theo TS Trần Xuân Lượng, dữ liệu chuẩn, đặc biệt là dữ liệu về giá đất và giá nhà, có ý nghĩa then chốt trong công tác hoạch định chính sách. Thực tế, giá đất thường tăng theo thời gian, trong khi giá nhà ở chịu tác động của khấu hao. Khi có dữ liệu đáng tin cậy, Nhà nước sẽ có cơ sở khoa học để định giá tính thuế, xây dựng chính sách tài chính đất đai phù hợp, qua đó điều tiết thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm công bằng xã hội.

Hơn nữa, định danh điện tử mở ra khả năng cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính. Khi thông tin tài sản đã được xác thực và số hóa, các khâu đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp hay thanh tra sẽ trở nên đơn giản và nhanh gọn. Về lâu dài, điều này có thể giúp đơn giản hóa vai trò của các khâu trung gian, giảm chi phí xã hội. "Nghị định 357 không chỉ là một giải pháp kỹ thuật về dữ liệu mà là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc thị trường BĐS theo hướng hiện đại, minh bạch và phát triển bền vững trong dài hạn" - TS Lượng nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cũng ủng hộ việc định danh BĐS. Tuy nhiên, ông lưu ý khi triển khai thực tế, cần có lộ trình thí điểm và đánh giá hiệu quả từng giai đoạn rõ ràng. "Đặc biệt, cần đầu tư đúng mức vào hệ thống hạ tầng và cơ chế bảo mật phù hợp cho cơ sở dữ liệu, tránh những sự cố đáng tiếc liên quan đến lộ, lọt thông tin như hiện nay" - ông bày tỏ.

Thêm cơ sở để quản lý thuế

Đề cập đến mã định danh điện tử cho sản phẩm BĐS quy định tại Nghị định 357 của Chính phủ, một lãnh đạo Thuế TP HCM nhận định việc này sẽ giúp ngành thuế có cơ hội trao đổi thông tin với các bộ, ngành liên quan. Trên cơ sở dữ liệu của các mã định danh nhà đất như giá mua bán, hình thức giao dịch (mua bán, thuê, nhận chuyển nhượng)…, cơ quan thuế sẽ có thêm thông tin để xác định sát sườn giá trị của BĐS, tính thuế chính xác và đầy đủ.

Sơn Nhung

Nguồn NLĐ : https://nld.com.vn/bat-dong-san-het-thoi-map-mo-thong-tin-196260105214735326.htm