Bất động sản KCN 2025: Làn sóng FDI mới và định giá cổ phiếu hấp dẫn cho trung - dài hạn

2 giờ trướcBài gốc

Bức tranh màu sáng của FDI 2025

Trong 11 tháng năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 33,69 tỷ USD và vốn FDI thực hiện 23,6 tỷ USD đều đạt mức cao nhất trong giai đoạn 11 tháng của 5 năm trở lại đây. Theo số liệu từ FiinPro, dòng vốn FDI vào Việt Nam chủ yếu tập trung vào các ngành điện tử và công nghệ cao, chiếm khoảng gần 67% tổng vốn FDI đăng ký năm 2024, với sự khiện diện của các tập đoàn lớn Apple, Intel, Amkor và Nike.

Trong đó, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng là các địa phương thu hút vốn FDI nhiều nhất nhờ có vị trí thuận lợi, hạ tầng và khu công nghiệp phát triển.

Giải ngân vốn tăng trưởng ấn tượng tăng 8,9% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy cam kết đầu tư mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài và khả năng hấp thụ vốn tốt của nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Tuy nhiên, năm 2025 Việt Nam trong năm qua phải đối mặt với thách thức gia tăng thuế nhập khẩu mà Mỹ áp dụng đối với hang hóa từ Việt Nam (khoảng 19%). Bên cạnh đó, rủi ro gia tăng khi Mỹ đang đàm phán và siết chặt quy định về xuất xứ hàng hóa trung chuyển, theo đó các mặt hàng bị xác định là transhipment có thể chịu thuế lên tới 40%.

Một số ngành chiến lược như ô tô, bán dẫn, gỗ và nội thất khả năng cao sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng đầu tư trong các lĩnh vực liên quan khi Mỹ đang triển khai điều tra theo Mục 232.

Bất chấp rào cản thuế quan từ Mỹ, Việt Nam vẫn đón làn sóng dịch chuyển sản xuất từ các doanh nghiệp Trung Quốc. Xu hướng này chủ yếu tập trung vào các ngành thâm dụng lao động nhằm tận dụng lợi thế chi phí và giảm tác động từ chính sách thuế của Mỹ. Nhiều doanh nghiệp lớn như Foxconn, Luxshare, Goertek và Victory Giant đang gia tăng hiện diện sản xuất tại Việt Nam.

"Sau cơn mưa trời lại rạng"

Kết quả kinh doanh quý 3/2025 của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản khu công nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng tích cực. Trong đó, các doanh nghiệp như BCM, IDC, KBC, SIP, NTC ghi nhận kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2025 ấn tượng.

Riêng quý 3/2025, các doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh tốt đề cập KBC ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 312 tỷ đồng (tăng 55% so với cùng kỳ năm trước) khi bàn giao KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh.

Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 574 tỷ đồng, tăng 71% so với cùng kỳ khi ghi nhận bàn giao 36 ha tại KCN Cầu Nghìn, Hữu Thạnh và Quế Võ 2.

Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng ổn định từ việc cung cấp dịch vụ tiện ích nước, đạt 366 tỷ đồng, tăng 21 so với cùng kỳ. Sau khi Mỹ công bố thuế đổi ứng mới, khách hàng đã quay trở lại đàm phán và tiếp tục quá trình bàn giao đất.

Cũng ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng tích cực, CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) quý 4/2025 ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 379 tỷ đồng, tăng 65% svck và 103 tỷ đồng tăng 44% svck. Lũy kế năm2025, SZC ghi nhân doanh thu thuần đạt 1.080 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 345 tỷ đồng, lần lượt tăng 24%/15,6% so với năm 2024.

Về định giá cổ phiếu, theo Mirae Asset, chỉ số P/B của nhiều doanh nghiệp ngành này đang nằm dưới mức trung bình 5 năm. Đây là thời điểm "vàng" cho các nhà đầu tư dài hạn khi quỹ đất đang tiếp tục mở rộng và giá thuê được hưởng lợi từ hạ tầng.

Mirae Asset khuyến nghị nhà đầu tư mua SZC, SIP. Trong đó, EPS forward của SZC cho năm 2026 đạt 2.690 đồng/cp, tương ứng với mức P/E forward ở mức 11,6 lần.

Mirea Asset đánh giá TÍCH CỰC cho SZC với giá mục tiêu 40.150 đồng/cp nhờ vào động lực: Quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi, cổ tức tiền mặt đều đặn (1.000đ/cp).

Còn về SIP, Mirae Asset khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 76.100 đồng/cp, lợi nhuận kỳ vọng đạt 31,2%.

Theo Mirae Asset, EPS forward của SIP cho năm 2026 đạt 7.467 đồng/cp, tương ứng với mức P/E forward ở mức 7,8 lần với động lực từ nguồn thu ổn định từ dịch vụ điện nước; cổ tức cao (1.500đ/cp).

Tỷ lệ lập đầy bình quân các khu công nghiệp đạt 75%

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Tính đến quý 3/2025, tỷ lệ lấp đầy bình quân cả nước đạt khoảng 75%, trong đó miền Bắc đạt 83% và miền Nam lên tới 93%. Tại nhiều địa phương thu hút FDI lớn, tỷ lệ lấp đầy đã vượt 85%, khiến dư địa cho thuê ngày càng thu hẹp.

Nguồn cung mới vẫn được bổ sung khi năm 2024 có 34 dự án KCN được chấp thuận và năm 2025 có thêm 31 dự án được phê duyệt, nâng tổng số KCN cả nước lên 478 khu. Giai đoạn 2025–2030, tổng diện tích đất KCN dự kiến đạt khoảng 211.000 ha, tập trung tại khu vực cấp 2 của Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Hồng. Việc chuyển đổi đất cao su dự kiến bổ sung thêm 5.000–6.000 ha đất KCN cho khu vực phía Nam.

Đầu tư hạ tầng tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho xu hướng đầu tư dài hạn. Các dự án giao thông trọng điểm đang được thúc đẩy nhằm tăng kết nối giữa đô thị – khu công nghiệp – cảng biển. Tuyến đường sắt TP.HCM – Cần Thơ dự kiến giúp tiết kiệm hơn 2,2 tỷ USD chi phí logistics mỗi năm.

Song song đó, Việt Nam đặt mục tiêu trở thành trung tâm logistics trong chuỗi cung ứng toàn cầu, với tổng vốn quy hoạch phát triển hệ thống cảng biển đến năm 2030 khoảng 359.500 tỷ đồng. Trong đó, 72.800 tỷ đồng dành cho hạ tầng công cộng và 286.700 tỷ đồng cho hạ tầng bến cảng. Hệ thống cảng biển được kỳ vọng đáp ứng sản lượng 1,1 – 1,4 tỷ tấn hàng hóa mỗi năm vào năm 2030.

Dù áp lực từ chính sách thương mại của Mỹ là có thật, nhưng với nền tảng hạ tầng đang được đẩy mạnh và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, Bất động sản Công nghiệp vẫn là kênh đầu tư tăng trưởng sáng giá cho giai đoạn 2026.

Thơ Hoàng

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/bat-dong-san-kcn-2025-lan-song-fdi-moi-va-dinh-gia-co-phieu-hap-dan-cho-trung-dai-han.html