Bất động sản khu công nghiệp điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư ngoại

10 giờ trướcBài gốc

Bất động sản khu công nghiệp đón sóng vốn FDI mạnh

Nhờ vào chi phí thuê đất và xây dựng thấp, cùng với môi trường đầu tư ngày càng cải thiện, Việt Nam đang thu hút dòng vốn FDI lớn, đặc biệt từ các ngành công nghiệp chế biến chế tạo, điện tử và linh kiện.

ĐẠI BÀNG XÂY TỔ

Năm vừa qua, lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong tổng thể thị trường bất động sản. Trong suốt năm qua, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án tại nhiều khu vực khác nhau ở Việt Nam.

Cụ thể, đầu tháng 11/2024, Công ty TNHH Công Nghệ Shunsin Việt Nam thuộc Foxconn đang xin cấp phép môi trường cho dự án đầu tư 80 triệu USD vào Bắc Giang để sản xuất, gia công chip.

Dự án này có tổng diện tích quy hoạch là hơn 4,4ha, tại khu công nghiệp Quang Châu, tỉnh Bắc Giang của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn – Bắc Giang. Đây là công ty con của Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC).

Cũng trong tháng 11/2024, tại Hải Phòng, dự án đầu tư mở rộng của Tập đoàn LG (Hàn Quốc) tại khu công nghiệp Tràng Duệ, điều chỉnh tăng thêm 1 tỷ USD, nâng tổng vốn đầu tư lên 5,65 tỷ USD. Đây là một trong những dự án đầu tư lớn nhất của Tập đoàn LG tại Việt Nam, chuyên sản xuất màn hình OLED công nghệ cao với quy mô 14 triệu sản phẩm/tháng.

Khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng

Dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng cũng tăng thêm 169 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư lên 286 triệu USD. Đây là khu công nghiệp của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Đình Vũ, với cổ đông chính là Tập đoàn Ackermans & van Haaren (Bỉ).

Hồi tháng 9/2024, tỉnh Bắc Ninh cho biết, trao biên bản ghi nhớ phát triển cho dự án sản xuất màn hình và linh kiện điện tử của Samsung Display Việt Nam tại khu công nghiệp Yên Phong, với tổng vốn đầu tư khoảng 1,8 tỷ USD

Giữa năm 2024, Amkor Technology, Inc. đã đăng ký tăng vốn tại Việt Nam từ 530 triệu USD lên tới 1,6 tỷ USD để bổ sung cho nhà máy chip bán dẫn lớn nhất thế giới của Amkor tại tại khu công nghiệp Yên Phong II-C, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.

Đầu tháng 2/2024, ông trùm bất động sản bán lẻ Central Pattana, một thành viên của tập đoàn bán lẻ hàng đầu Thái Lan Central Group đã rục rịch thành lập pháp nhân tại Việt Nam nhằm gia nhập thị trường bán lẻ sôi động này.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/12/2024 bao gồm cả vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 38,23 tỷ USD.

Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,72 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới, chiếm 18,8% tổng vốn đăng ký cấp mới, xếp vị trí thứ 2 sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Trong số 80 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam năm 2024, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp đó là Hàn Quốc, Trung Quốc...

TỶ LỆ LẤP ĐẦY CAO

Theo báo cáo mới đây của CBRE, các khu công nghiệp ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%. Diện tích hấp thụ của khu vực phía Bắc đạt hơn 400 ha trong năm 2024, được thúc đẩy bởi các giao dịch lớn trong các ngành công nghiệp khác nhau như điện tử, xe điện.

Trong khi đó, do quỹ đất công nghiệp hạn chế ở các thị trường chính, khu vực miền Nam ghi nhận diện tích hấp thụ đạt 265 ha và thấp hơn 52 % so với năm 2023, chủ yếu các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Khoảng cách về giá thuê ở hai khu vực công nghiệp chính đang dần thu hẹp do tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ ở các thị trường có ngưỡng giá cạnh tranh hơn ở phía Bắc, như Hải Dương và Hải Phòng.

Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã thu hút các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn. Điều này đã thay đổi bối cảnh phát triển công nghiệp của Nghệ An và các tỉnh miền Trung lân cận, như Thanh Hóa.

“Với những lợi thế như lực lượng lao động dồi dào và giá thuê cạnh tranh (60 - 90 USD/m2/kỳ hạn còn lại), thị trường công nghiệp ở khu vực miền Trung được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới”, CBRE nhấn mạnh

Chuyên giá CBRE nhận định, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4 - 8% mỗi năm ở phía Bắc và 3 - 7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.

Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nổi này.

“Năm 2025 được dự báo sẽ là một năm có nhiều thách thức trong bối cảnh địa chính trị tiếp tục có nhiều thay đổi. Song song đó, chính phủ đang trong quá trình sắp xếp, tinh gọn bộ máy và triển khai thực hiện các luật mới. Động lực tăng trưởng kinh tế trong nước, nguồn vốn FDI, cũng như việc tích cực triển khai đầu tư cơ sở hạ tầng, cải thiện môi trường đầu tư, kỳ vọng sẽ là nền tảng quan trọng trong giai đoạn phát triển tới”, báo cáo cảu CBRE nhận định.

CÓ LỢI THẾ, NHƯNG CẦN THẬN TRỌNG

Về phân khúc này, VPBankS Research cho biết, các quốc gia khu vực Đông Nam Á đang nổi lên như là điểm đến tiềm năng đón đầu xu hướng "Trung Quốc +1", bởi có 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, xu hướng đa dạng hóa chuỗi giá trị sản xuất, mở rộng năng lực sản xuất tới nhiều thị trường, trung tâm công nghiệp sản xuất mới.

Thứ hai, sự lo ngại căng thẳng gia tăng giữa xung đột thương mại Mỹ - Trung là một trong những tác động thúc đẩy kế hoạch tìm kiếm “công xưởng mới” của các tập đoàn lớn.

Thứ ba, sự cải thiện môi trường đầu tư của các quốc gia khu vực Đông Nam Á đang ngày càng trở nên hấp dẫn hơn so với Trung Quốc từ các yếu tố vĩ mô, lực lượng lao động, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng kết nối, ưu đãi thuế quan cũng như mức độ thuận lợi trong đầu tư gia nhập thị trường…

Nguồn: VPBankS Research

Theo VPBankS Research, trong nhóm các quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á, Việt Nam sở hữu lợi thế cạnh tranh lớn về chi phí hoạt động. So với đối thủ cạnh tranh trực tiếp là Indonesia, Việt Nam đang sở hữu rải giá cho thuê đất khu công nghiệp rộng và đa dạng, phù hợp với nhiều nhu cầu thuê của khách hàng cùng với đó là chí phí xây dựng, chi phí điện năng cho hoạt động sản xuất thấp nhất khu vực Đông Nam Á.

Hiện nay, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn sẽ là trọng tâm thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2025-2026. Dẫn đầu làn sóng chuyển dịch phải kể tới Apple.

JP Morgan ước tính, Apple sẽ chuyển dây chuyền sản xuất để đảm bảo tương ứng năng lực sản xuất tại Việt Nam đạt lần lượt 65% AirPods, 20% iPad, 20% Apple Watch và 5% MacBook sản lượng toàn cầu năm 2025. Bên cạnh đó, những cái tên nổi bật như Dell, Google, Lenovo cũng đang lên kế hoạch chuyển dịch vào Việt Nam thời gian tới.

Với lợi thế vị trí địa lý và môi trường phát triển phù hợp cho hoạt động sản xuất điện tử, linh kiện điện tử, thị trường khu công nghiệp miền Bắc sẽ tiếp tục là điểm đến tiềm năng, nắm bắt cơ hội trong xu hướng chuyển dịch này.

Thu hút vốn FDI của Việt Nam có thể bị ảnh hưởng

Mặc dù sở hữu tiềm năng mạnh mẽ để thu hút nguồn vốn FDI, song VPBankS Research cho rằng, về dài hạn khả năng thu hút vốn FDI của Việt Nam có thể bị ảnh hưởng bởi những thách thức tiềm ẩn cần được cải thiện như tốc độ gia tăng lương chưa tương xứng với năng suất lao động, nếu tốc độ gia tăng năng suất không được cải thiện sẽ dẫn tới lợi thế về chi phí nhân công giá rẻ sẽ không còn hấp dẫn thu hút đầu tư.

Việt Nam là quốc gia có chất lượng nhân lực sản xuất thấp thứ 2 ở nhóm các quốc gia cạnh tranh (chỉ cao hơn Indonesia) đặt ra áp lực nâng cao chất lượng nguồn nhân lực để đáp ứng cho các ngành nghề trọng tâm phát triển như điện tử, linh kiện điện tử, bán dẫn…

Hơn nữa, Việt Nam còn phải đối mặt với thiếu hụt lao động và kỹ sư có kỹ năng ở lĩnh vực bán dẫn. Theo ước tính, số lượng kỹ sư lĩnh vực này hiện nay chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu 5 năm tới, tạo áp lực lên mục tiêu phát triển lĩnh vực bán dẫn tại Việt Nam.

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-diem-den-hap-dan-cua-nha-dau-tu-ngoai-post557122.html