Bất động sản khu công nghiệp: Kỳ vọng 'vượt bão' thuế quan!

7 giờ trướcBài gốc

Việt Nam đang đứng trước cơ hội hưởng lợi từ các cải cách chính sách sắp tới, nhằm tăng cường dòng vốn FDI vào các khu công nghiệp. Ảnh: H.P

Vốn FDI vẫn tăng trưởng bất chấp lo ngại thuế quan

Trong sáu tháng đầu năm 2025, Việt Nam đã thu hút được 21,5 tỉ đô la Mỹ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 32% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư và nhu cầu mở rộng sản xuất vẫn duy trì tích cực. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút vốn lớn nhất, với hơn 11,9 tỉ đô la Mỹ, chiếm 55,6% tổng vốn đăng ký. Một số dự án lớn đã được khởi công trong thời gian qua, bao gồm: i) Nhà máy linh kiện điện tử của Lite-On Technology tại Quảng Ninh với tổng vốn đầu tư 690 triệu đô la Mỹ và ii) Nhà máy mạch in của Victory Giant Technology tại Bắc Ninh với tổng vốn đầu tư 540 triệu đô la. Trong khi đó, giải ngân vốn FDI đạt 11,7 tỉ đô la, tăng 8,1%.

Về kết quả hoạt động của thị trường bất động sản khu công nghiệp trong quí 1-2025, theo CBRE, diện tích cho thuê tại các khu công nghiệp cấp 1 ở miền Bắc đạt khoảng 200 héc ta trong quí 1-2025. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đã cải thiện lên mức 79,7% (tăng 0,8%) và giá thuê đất trung bình tăng 4%, đạt 139 đô la/mét vuông/chu kỳ thuê. Trong khi đó, thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 89%. Đáng chú ý, giá chào thuê trung bình tại các khu công nghiệp cấp 1 ở miền Nam (không bao gồm TPHCM cũ - nơi đã lấp đầy hết và không còn đất cho thuê từ các chủ đầu tư hiện hữu) đạt 170 đô la/mét vuông/chu kỳ thuê, tăng nhẹ 2% so với quí trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều biên bản ghi nhớ (MOU) đã bị tạm dừng, và khoảng 20% hợp đồng thuê mới bị trì hoãn. Mặc dù kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào tiến triển của cuộc đàm phán thương mại giữa Mỹ - Việt Nam, nhưng sự bất ổn gia tăng đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư trong ngắn hạn.

Sự kiện ảnh hưởng lớn đến hoạt động của ngành trong nửa đầu năm nay là việc Mỹ công bố áp thuế đối ứng lên hàng hóa các nước nhập khẩu vào Mỹ hồi đầu tháng 4 vừa qua. Theo báo cáo mới đây của SSI Research, mặc dù việc áp thuế đã được hoãn đến ngày 9-7-2025, thông báo này vẫn gây ra tác động gián tiếp đáng kể lên các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp - phần lớn hoạt động trong các lĩnh vực xuất khẩu như dệt may, thủy sản và giày dép. Theo đó, nhiều biên bản ghi nhớ (MOU) đã bị tạm dừng, và khoảng 20% hợp đồng thuê mới bị trì hoãn. Mặc dù kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào tiến triển của cuộc đàm phán thương mại giữa Mỹ - Việt Nam, nhưng sự bất ổn gia tăng đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư trong ngắn hạn.

Theo một khảo sát gần đây với các chủ đầu tư khu công nghiệp lớn như VSIP, Idico, Becamex và Long Hậu, số lượng biên bản ghi nhớ (MOU) đã chậm lại so với giai đoạn trước. Điều này đến từ lo ngại về những biến động khó dự báo, có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng sản xuất và cam kết đầu tư mới. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vận hành khu công nghiệp nêu trên chưa ghi nhận sự dịch chuyển đáng kể nào của dòng vốn FDI sang các quốc gia khác, do Việt Nam vẫn duy trì được lợi thế cạnh tranh như ổn định chính trị, nguồn lao động dồi dào và chính sách ưu đãi đầu tư hấp dẫn từ Chính phủ. Trong quí 1-2025, các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết ghi nhận tổng doanh thu đạt 15.000 tỉ đồng (tăng 54%) và lợi nhuận ròng đạt 2.958 tỉ đồng (tăng 84%), chủ yếu đến từ việc ghi nhận các hợp đồng thuê đất đã ký trong năm 2024.

Nguồn cung khu công nghiệp gia tăng

Việt Nam đang đứng trước cơ hội hưởng lợi từ các cải cách chính sách sắp tới, nhằm tăng cường dòng vốn FDI vào các khu công nghiệp. Điển hình như dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi đề xuất một loạt biện pháp nhằm cải thiện môi trường kinh doanh, bao gồm giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính và chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh, đồng thời cắt giảm ít nhất 30% các điều kiện không cần thiết. Các cải cách này nhằm đơn giản hóa quy trình đầu tư và nâng cao mức độ thuận tiện cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Song song đó, các ưu đãi thuế vẫn được duy trì cho các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp. Theo khoản 4, điều 19 của Thông tư số 78/2014/TT-BTC, các doanh nghiệp đủ điều kiện sẽ được miễn 100% thuế thu nhập doanh nghiệp trong hai năm đầu, sau đó được giảm 50% thuế này trong bốn năm tiếp theo. Ngoài ra, một số tỉnh tích cực thu hút vốn FDI như Vĩnh Phúc (cũ) còn đưa ra ưu đãi hấp dẫn hơn, bao gồm miễn thuế hai năm đầu và giảm 50% thuế trong chín năm tiếp theo. Những chính sách hỗ trợ này được kỳ vọng sẽ tăng cường sức hấp dẫn của Việt Nam như một điểm đến FDI cạnh tranh, đặc biệt trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu hiện nay.

Về giá thuê đất khu công nghiệp, dự báo sẽ ổn định đến năm 2026. Theo Colliers, giá thuê trung bình tại các khu vực công nghiệp chính của Indonesia (bao gồm Karawang, Bekasi và Tangerang) là 176 đô la/mét vuông/chu kỳ thuê trong năm 2024. Mức giá này cao hơn 14% so với mức giá trung bình tại các khu công nghiệp phía Bắc, và gần như tương đương với các khu công nghiệp phía Nam Việt Nam. Theo các chủ đầu tư khu công nghiệp lớn như Kinh Bắc, Idico, Long Hậu và SIP, giá thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu dự kiến sẽ duy trì ổn định trong năm 2025, phản ánh tâm lý thận trọng của khách thuê và cạnh tranh gia tăng.

Về triển vọng nguồn cung khu công nghiệp, dự kiến sẽ duy trì dồi dào trong giai đoạn 2025-2026. Trong sáu tháng đầu năm 2025, đã có 26 khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, bổ sung 7.867 héc ta nguồn cung mới - tăng 38%, và tăng 6,8% tổng diện tích các khu công nghiệp đang hoạt động. Đáng chú ý, nguồn cung các khu công nghiệp mới có sự dịch chuyển về mặt địa lý, khi các dự án chuyển từ các thị trường cấp 1 sang thị trường cấp 2. Phần lớn các dự án mới tập trung tại các tỉnh công nghiệp.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi đất trồng cao su sang phát triển khu công nghiệp tiếp tục mang lại kết quả tích cực. Trong giai đoạn từ năm 2024 đến nửa đầu năm 2025, nhiều khu công nghiệp mới được phê duyệt đầu tư trên đất cao su, bao gồm: Hiệp Thành, Xuân Quế - Sông Nhạn và Bàu Cạn - Tân Hiệp (tỉnh Đồng Nai cũ), Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 và Minh Hưng III giai đoạn 2 (tỉnh Bình Phước cũ), Thaco (tỉnh Bình Dương cũ). Tổng diện tích của các dự án này là 4.081 héc ta. Diễn biến này sẽ giúp các doanh nghiệp cao su như GVR, TRC, PHR và DPR ghi nhận doanh thu từ việc chuyển đổi đất cao su để phát triển khu công nghiệp trong thời gian tới.

Bình An

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-ky-vong-vuot-bao-thue-quan/