Bất động sản khu công nghiệp năm 2026 có còn 'dễ ăn'?

4 giờ trướcBài gốc

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp báo lãi

Hàng loạt doanh nghiệp đầu ngành khu công nghiệp như Becamex, Kinh Bắc, IDICO hay Viglacera ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2025, tạo bệ đỡ tài chính quan trọng để mở rộng quỹ đất, đầu tư hạ tầng và đón đầu làn sóng FDI chất lượng cao.

NHIỀU DOANH NGHIỆP BÁO LÃI LỚN

Dẫn đầu nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp năm nay là Tổng Công ty Đầu tư & Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, Mã chứng khoán: BCM)với lợi nhuận sau thuế đạt 3.516 tỷ đồng, tăng 46,8% so với năm 2024. Lũy kế cả năm 2025, doanh thu hợp nhất của doanh nghiệp đạt 6.972,5 tỷ đồng, tăng 31,2% so với năm trước.

Dù vậy, xét trên cả năm, Becamex IDC vẫn vượt xa kế hoạch lợi nhuận. Với mục tiêu lợi nhuận sau thuế 2.470 tỷ đồng, doanh nghiệp đã vượt 42,35% chỉ tiêu này, dù chỉ hoàn thành 73,4% kế hoạch doanh thu 9.500 tỷ đồng. Điều này cho thấy cơ cấu lợi nhuận được cải thiện, đồng thời biên lợi nhuận từ mảng khu công nghiệp tiếp tục đóng vai trò trụ cột.

Đứng thứ hai là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) với lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt trên 2.200 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần năm 2024 và là mức cao thứ hai trong lịch sử hoạt động của doanh nghiệp.

Doanh thu thuần cả năm đạt hơn 6.687 tỷ đồng, gấp 2,4 lần cùng kỳ. Riêng mảng cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp mang về gần 4.396 tỷ đồng, tiếp tục là động lực tăng trưởng chính.

Dù tăng trưởng đột biến, Kinh Bắc vẫn chưa hoàn thành kế hoạch năm. So với mục tiêu doanh thu 10.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.200 tỷ đồng, doanh nghiệp tiếp tục lỡ hẹn với cổ đông, đánh dấu năm thứ sáu liên tiếp không đạt chỉ tiêu đề ra.

Xếp ngay sau Kinh Bắc là Tổng Công ty IDICO – CTCP (mã chứng khoán: IDC) với lợi nhuận sau thuế 1.932 tỷ đồng. Dù con số này giảm 3% so với năm 2024, doanh nghiệp vẫn vượt 12% mục tiêu lợi nhuận trước thuế cả năm.

Doanh thu thuần năm 2025 đạt 8.588 tỷ đồng, giảm nhẹ 3%. Riêng quý IV, doanh thu đạt 2.160 tỷ đồng, tăng hơn 10%; lợi nhuận ròng hơn 449 tỷ đồng, tăng gần 26%. IDICO cho biết lợi nhuận quý tăng nhờ doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến 105%, đạt 109 tỷ đồng. Điều này giúp bù đắp phần nào sự suy giảm của hoạt động kinh doanh cốt lõi trong cả năm.

Tổng công ty Viglacera – CTCP (mã chứng khoán: VGC) ghi nhận doanh thu thuần năm 2025 đạt gần 13.315 tỷ đồng, tăng 12%. Lợi nhuận trước thuế đạt 2.201 tỷ đồng, tăng 35%; lợi nhuận sau thuế gần 1.595 tỷ đồng, tăng hơn 34% so với năm trước.

Theo doanh nghiệp, tăng trưởng đến từ sự phục hồi của mảng vật liệu xây dựng cùng với đóng góp ngày càng lớn của hoạt động cho thuê hạ tầng khu công nghiệp, lĩnh vực có biên lợi nhuận cao và dòng tiền ổn định. So với kế hoạch năm, Viglacera hoàn thành gần 92% mục tiêu doanh thu 14.437 tỷ đồng và vượt khoảng 26% chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế 1.743 tỷ đồng.

Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ phát triển mới

Còn Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, mã chứng khoán IJC) khép lại năm 2025 với doanh thu 1.594,13 tỷ đồng, tăng 56,2%; lợi nhuận sau thuế 517,58 tỷ đồng, tăng 46,2% so với năm trước. So với kế hoạch lợi nhuận 429 tỷ đồng, doanh nghiệp đã hoàn thành 120,6% chỉ tiêu năm.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC) ghi nhận doanh thu năm 2025 đạt 1.097,95 tỷ đồng, tăng 26,1%; lợi nhuận sau thuế đạt 345,11 tỷ đồng, tăng 15,6%. Với mục tiêu lợi nhuận sau thuế 302,3 tỷ đồng, doanh nghiệp đã hoàn thành 114,2% kế hoạch năm.

Đối với Công ty Cổ phần Long Hậu (mã chứng khoán: LHG) là một trong những doanh nghiệp vượt kế hoạch ấn tượng nhất năm 2025. Doanh thu đạt 690,69 tỷ đồng, tăng 63,1%; lợi nhuận sau thuế đạt 292,46 tỷ đồng, tăng 56%. Trong khi kế hoạch lợi nhuận chỉ ở mức 145,07 tỷ đồng, kết quả thực tế tương đương 201,6% chỉ tiêu đề ra.

Về Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã chứng khoán: VRG) ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 36 tỷ đồng, giảm 39% so với năm 2024. So với kế hoạch doanh thu 358,5 tỷ đồng và lãi trước thuế 133,5 tỷ đồng, VRG mới hoàn thành lần lượt 37% và 35% chỉ tiêu.

BƯỚC VÀO CHU KỲ PHỤC HỒI VÀ TĂNG TRƯỞNG

Sau giai đoạn nhiều biến động và thử thách kéo dài trong năm 2024–2025, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ phát triển mới với những động lực mang tính cấu trúc và dài hạn.

Báo cáo triển vọng ngành năm 2026 của VCBS cho thấy, dù chịu tác động ngắn hạn từ bất định thương mại toàn cầu và chính sách thuế đối ứng của Hoa Kỳ, nền tảng cơ bản của thị trường vẫn được duy trì ổn định, thậm chí đang được củng cố nhờ sự dịch chuyển chiến lược của dòng vốn FDI, cải cách thể chế và làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Giai đoạn 2022–2025 chứng kiến sự tái cấu trúc sâu rộng của dòng vốn FDI toàn cầu. Theo tổng hợp từ UNCTAD và McKinsey & Company, khoảng 75% FDI toàn cầu đang đổ vào các lĩnh vực công nghiệp tương lai như trí tuệ nhân tạo, bán dẫn, pin xe điện và sản xuất tiên tiến, trong khi quy mô các ngành truyền thống suy giảm đáng kể.

Đáng chú ý, các “megadeal” trị giá trên 1 tỷ USD tuy chỉ chiếm khoảng 1% số lượng dự án nhưng lại đóng góp tới một nửa tổng giá trị đầu tư, phản ánh xu hướng tập trung vốn vào các dự án công nghệ cao, quy mô lớn và có tính chiến lược dài hạn.

Song song đó, bất định địa chính trị và thương mại khiến dòng vốn FDI biến động mạnh theo từng thời điểm. Năm 2025 ghi nhận sự trái chiều rõ nét khi có thời điểm đạt mức FDI công bố cao kỷ lục, nhưng cũng có giai đoạn chạm đáy của cả thập kỷ. Trong bối cảnh này, xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng và thu hẹp khoảng cách địa chính trị tiếp tục chi phối quyết định của các tập đoàn đa quốc gia.

Tại Việt Nam, tổng vốn FDI đăng ký và giải ngân năm 2025 vẫn duy trì mức tăng trưởng tích cực, song vốn FDI sản xuất đăng ký mới sụt giảm so với cùng kỳ, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khi chính sách thương mại toàn cầu chưa thực sự rõ ràng.

Trung Quốc vươn lên trở thành quốc gia đứng thứ hai về tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam, chiếm khoảng 17% tổng vốn và dẫn đầu về số lượng dự án mới. Điều này cho thấy Việt Nam tiếp tục là điểm đến quan trọng trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng của doanh nghiệp Trung Quốc, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử, linh kiện và công nghiệp hỗ trợ.

Việc Hoa Kỳ áp dụng mức thuế 20% đối với hàng hóa xuất xứ từ Việt Nam và 40% với hàng trung chuyển trong năm 2025 tạo áp lực nhất định lên một số ngành xuất khẩu chủ lực. Tuy nhiên, theo đánh giá của VCBS, mức thuế này chưa đủ mạnh để kích hoạt làn sóng dịch chuyển sản xuất quy mô lớn ra khỏi Việt Nam.

Thực tế, nhiều quốc gia cạnh tranh trong khu vực cũng đối mặt mức thuế tương đương, trong khi chi phí tái cấu trúc chuỗi cung ứng rất lớn và mang tính dài hạn. Do đó, phần lớn doanh nghiệp FDI lựa chọn điều chỉnh chiến lược sản xuất và thị trường thay vì rút lui.

Tác động ngắn hạn của thuế quan và tâm lý thận trọng khiến hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp trong quý 2 và 3/2025 chững lại, song tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao.

Việt Nam tiếp tục duy trì các lợi thế cạnh tranh cốt lõi

Khảo sát của CBRE cho thấy phần lớn khách thuê logistics vẫn có kế hoạch mở rộng trong dài hạn, khẳng định triển vọng tích cực của thị trường. Sự phân hóa vùng miền cũng trở nên rõ nét khi khu vực phía Bắc thu hút mạnh FDI nhờ lợi thế vị trí và quỹ đất dồi dào, trong khi phía Nam chịu áp lực do giá thuê cao và quỹ đất hạn chế, dù vẫn sở hữu hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh.

Bước sang giai đoạn 2026, hàng loạt cải cách thể chế như phân quyền mạnh hơn cho địa phương trong phê duyệt dự án, cùng việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành và hệ thống vành đai, cao tốc, cảng biển, đang tạo nền tảng quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng mới. Nguồn cung đất khu công nghiệp dự kiến gia tăng mạnh tại cả hai miền từ năm 2026, giúp ổn định mặt bằng giá thuê sau giai đoạn tăng nóng và mở ra dư địa hấp thụ mới.

Bên cạnh đó, Việt Nam tiếp tục duy trì các lợi thế cạnh tranh cốt lõi như chi phí lao động tương đối cạnh tranh, giá điện ổn định và đặc biệt là mạng lưới 19 hiệp định thương mại tự do bao phủ phần lớn GDP toàn cầu. Trong bối cảnh khu vực và thế giới còn nhiều bất ổn, sự ổn định về chính trị và thể chế của Việt Nam trở thành điểm tựa quan trọng giúp doanh nghiệp FDI yên tâm hoạch định chiến lược đầu tư dài hạn.

Những yếu tố trên cho thấy, dù năm 2025 là giai đoạn bản lề với nhiều thử thách, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang tích lũy nền tảng vững chắc để bước vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng rõ nét hơn từ năm 2026 trở đi.

Ngọc Duy

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-nam-2026-co-con-de-an-post568192.html