Bất động sản khu công nghiệp: Tăng trưởng chậm, kỳ vọng bật mạnh cuối năm

4 giờ trướcBài gốc

Ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) Việt Nam sau giai đoạn tăng tốc mạnh mẽ trong năm 2023 - 2024 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Sự chậm lại của dòng vốn FDI toàn cầu kết hợp với yếu tố chu kỳ đầu tư trong nước khiến tốc độ thuê đất công nghiệp mới không còn bùng nổ. Tuy nhiên, theo Kafi Research, dù cho thuê mới chững lại, lợi nhuận của các doanh nghiệp đầu ngành vẫn duy trì tăng trưởng nhờ bàn giao quỹ đất từ các hợp đồng đã ký trước đó.

Báo cáo quý III/2025 cho thấy doanh thu thuần của nhóm doanh nghiệp KCN dẫn đầu đạt nhiều con số ấn tượng. IDC ghi nhận doanh thu 2.871 tỷ đồng, tăng 26,18% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 981 tỷ đồng, tăng 70,83%. KBC đạt doanh thu 1.347 tỷ đồng, tăng 41,76%, lợi nhuận 312 tỷ đồng, tăng 54,82%. BCM ghi nhận doanh thu 828 tỷ đồng, giảm 32,52%, nhưng lợi nhuận vẫn đạt 422 tỷ đồng, tăng 16,35%. SIP có doanh thu 2.234 tỷ đồng, tăng 12,98%, lợi nhuận 382 tỷ đồng, tăng 21,72%.

Các doanh nghiệp khác cũng ghi nhận kết quả khả quan, dù mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận biến động. TID đạt doanh thu 2.761 tỷ đồng, tăng 17,54%, lợi nhuận 159 tỷ đồng, tăng 154%. NTC ghi nhận doanh thu 229 tỷ đồng, tăng 347,77%, lợi nhuận 126 tỷ đồng, tăng 95,74%. Trong khi đó, một số doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn như SZC, TAL hay ITA có doanh thu thấp nhưng vẫn duy trì lợi nhuận dương.

Mức biên lợi nhuận gộp toàn ngành dao động từ 8,18% đến 64,86%, với các doanh nghiệp lớn như BCM 61,55%, KBC 58,16%, IDC 43,78%, SIP 16,4% cho thấy hiệu quả vận hành đa dạng. ROE trung bình của ngành dao động 6 - 32%, trong đó NTC dẫn đầu với 31,16%, IDC 26,9%, SIP 25,95%. Chỉ số EPS cũng phản ánh hiệu quả sinh lời, với IDC đạt 2.585 đồng, NTC 5.232 đồng, SIP 1.577 đồng.

Tuy nhiên, tăng trưởng cho thuê đất công nghiệp mới chậm lại do nguồn cung hạn chế và quá trình hoàn thiện pháp lý tại nhiều khu công nghiệp mới kéo dài. Đồng thời, dòng vốn FDI đăng ký mới có xu hướng chững lại, khiến các thương vụ thuê đất quy mô lớn bị lùi thời điểm ký kết. Giá thuê đất công nghiệp vẫn tăng nhẹ 5 - 8%, đặc biệt tại Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng, do chi phí đầu tư hạ tầng tăng và nguồn cung khan hiếm. Khi hệ thống cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành và các tuyến logistics trọng điểm hoàn thiện, nhu cầu thuê đất dự kiến phục hồi mạnh từ cuối 2025 sang 2026.

Một xu hướng nổi bật là các doanh nghiệp khu công nghiệp chuyển hướng phát triển mô hình “khu công nghiệp xanh” kết hợp khu đô thị - dịch vụ. BCM và KBC đang mở rộng các dự án kết hợp dịch vụ nhằm tối ưu hóa hiệu quả khai thác đất. SIP, IDC và LHG triển khai các dự án tích hợp năng lượng tái tạo, quản lý rác thải tuần hoàn và hướng đến tiêu chuẩn ESG, yếu tố ngày càng được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao.

Dự báo quý IV/2025, ngành KCN có cơ hội tăng tốc khi làn sóng FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc và châu Âu quay trở lại lĩnh vực sản xuất công nghệ cao. Song song, giải ngân đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy, đặc biệt các dự án hạ tầng giao thông và năng lượng, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực cho thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Theo Bộ Kế hoạch & Đầu tư, đến hết tháng 9/2025, Việt Nam có hơn 420 khu công nghiệp được quy hoạch, trong đó hơn 280 khu đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83%. Dự kiến năm 2026, khoảng 5.000 ha đất công nghiệp sẽ được đưa vào khai thác mới tại các địa phương trọng điểm phía Nam.

Ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2025, dù không bùng nổ về doanh thu, vẫn củng cố nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững tiếp theo. Kiểm soát cung - cầu hợp lý, tái cấu trúc quỹ đất, phát triển khu công nghiệp xanh và tận dụng hạ tầng hoàn thiện sẽ là “bàn đạp” giúp doanh nghiệp tăng tốc trở lại trong giai đoạn 2026 -2027.

Sỹ Bắc

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-tang-truong-cham-ky-vong-bat-manh-cuoi-nam.html