Bất động sản sau sáp nhập: 'Miếng bánh' ngon nhưng không dễ ăn

một ngày trướcBài gốc

Cơ hội và tiềm năng

Tỉnh Tây Ninh và Long An hợp nhất, mở ra một thực thể hành chính mới, tỉnh Tây Ninh mới. Không chỉ mở rộng quy mô và diện tích, tỉnh mới này còn sở hữu vị trí chiến lược đặc biệt khi vừa giáp ranh Tp.HCM, giáp Campuchia, vừa tiếp cận các hành lang giao thương trọng điểm phía Nam như cao tốc Tp.HCM – Mộc Bài, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Xuyên Á...

Tỉnh Tây Ninh mới Không chỉ mở rộng quy mô và diện tích, mà còn sở hữu vị trí chiến lược đặc biệt.

Theo báo cáo quý 2/2025 của DKRA Consulting (một tập đoàn dịch vụ bất động sản), tổng nguồn cung đất nền tại khu vực phía Nam nghiêng hẳn về các địa phương lân cận Tp.HCM, trong đó Long An (cũ) nay thuộc tỉnh Tây Ninh mới là một trong 2 địa phương có tỉ lệ tiêu thụ sơ cấp cao nhất khu vực, chiếm hơn 92% tổng lượng giao dịch.

DKRA đánh giá, đà tăng trưởng mạnh của Long An (cũ) là minh chứng cho sức hút của các đô thị vệ tinh. Mặt bằng giá sơ cấp tại đây dao động quanh ngưỡng 60 triệu đồng/m² thấp hơn một nửa so với Tp.HCM nhưng lại ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhờ lực cầu thực cao và sự xuất hiện của các dự án quy mô.

Theo ông Kiệt, 70% nguồn cung nhà ở trong quý 2/2025 tập trung tại khu vệ tinh Tp.HCM.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam nhận định, sự bùng nổ của hạ tầng liên kết vùng như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3 và cao tốc Tp.HCM – Mộc Bài đang khiến xu hướng giãn dân diễn ra nhanh chóng. Tây Ninh mới giữ vai trò trung chuyển chiến lược trong trục kết nối này.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, Long An (cũ) ghi nhận gần 4.400 căn nhà phố, biệt thự được mở bán, gấp hơn 30 lần so với Tp.HCM. Hầu hết các dự án đều cách trung tâm Tp.HCM khoảng 25 – 35km, tích hợp đầy đủ tiện ích, không gian sống xanh, phù hợp với nhu cầu của các gia đình trẻ đang tìm kiếm nơi ở chất lượng với mức giá dễ tiếp cận.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group chia sẻ: "Trong bối cảnh thị trường Tp.HCM đang có xu hướng chững lại do quỹ đất ngày càng hạn chế, giá thành cao và áp lực pháp lý, thì các đô thị vệ tinh liền kề tại Tây Ninh (địa bàn Long An cũ) đang là một điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu an cư.

Tây Ninh hiện nay sở hữu nhiều lợi thế về hạ tầng kết nối đang từng ngày được nâng cấp, giá bất động sản còn mềm, pháp lý dần minh bạch và không gian sống đang được chú trọng phát triển theo hướng đồng bộ, xanh và bền vững. Việc sáp nhập địa giới hành chính từ Long An cũ đã giúp Tây Ninh mở rộng tiềm năng quy hoạch, đồng thời hình thành nên các trung tâm đô thị mới hiện địa và quy mô".

Tây Ninh mới được đánh giá bất động sản còn mềm, không gian sống đang được chú trọng phát triển theo hướng đồng bộ, xanh và bền vững.

Theo ông Vinh, có 3 yếu tố then chốt giúp thị trường Tây Ninh mới "ấm dần": Thứ nhất là hạ tầng giao thông liên vùng phát triển nhanh. Thứ hai là giá bất động sản vẫn còn hợp lý so với các địa phương giáp Tp.HCM như Bình Dương (cũ) hay Đồng Nai. Và thứ ba là làn sóng dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư đang hướng đến những khu vực có quy hoạch tốt, chất lượng sống ổn định.

Cẩn trọng với rủi ro “chạy trước quy hoạch”

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, quý 2/2025 ghi nhận mức tăng giá ấn tượng tại Long An (cũ), giá căn hộ tại khu vực này đã tăng đến 90% so với cùng kỳ năm trước, trở thành mức tăng mạnh nhất toàn vùng kinh tế phía Nam. Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng ghi nhận mức tăng 21%/năm, vượt xa Tp.HCM nơi thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại.

CBRE dự báo, từ nay đến năm 2027, giá căn hộ tại Tây Ninh mới sẽ tiếp tục tăng bình quân khoảng 19% mỗi năm; trong khi phân khúc nhà phố và biệt thự được kỳ vọng đạt mức tăng 12%/năm. Những con số này đang thu hút mạnh mẽ dòng vốn đổ về từ cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở thực.

Một dự án đang được rao bán tại xã Cần Giuộc vùng ven Tp.HCM.

Theo ghi nhận PV Người Đưa Tin từ thực tế cho thấy, nhu cầu tìm mua nhà ở các địa phương giáp ranh Tp.HCM như Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (Tây Ninh) đang gia tăng rõ rệt. Không chỉ vì giá thành còn mềm, mà chất lượng sống tại các khu đô thị mới cũng đang được cải thiện đáng kể.

Chị Nguyễn Thị Bích Hằng (36 tuổi, nhân viên văn phòng, ngụ Bình Tân, Tp.HCM) chia sẻ: "Với ngân sách khoảng 2,5 tỷ đồng, chúng tôi chỉ đủ mua căn hộ nhỏ tại Tp.HCM. Nhưng ở Đức Hòa, chúng tôi mua được nhà phố 1 trệt 1 lầu, sổ hồng riêng, có công viên, trường học trong khu đô thị. Xa hơn một chút, nhưng đổi lại là không gian sống đúng nghĩa".

Nguồn cung và giao dịch đất nền trong quý 2/2025 tập trung ở thị trường tỉnh lân cận Tp.HCM. (Nguồn: DKRA Consulting).

Tương tự, anh Trần Minh Quân (41 tuổi, kỹ sư xây dựng, ngụ Nhà Bè) đã chuyển về sinh sống tại một dự án nhà phố ở Cần Giuộc. "Mỗi ngày tôi đi làm mất khoảng 40 phút, nhưng bù lại có nhà có sân vườn, con cái có không gian vui chơi điều rất khó tìm ở các khu chung cư Tp.HCM", anh Quân chia sẻ.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, giới chuyên gia cũng đưa ra không ít cảnh báo. Tình trạng "thổi giá ảo" đã bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực trong khi hạ tầng thực tế vẫn còn hạn chế. Có nơi giá đất tăng gấp đôi chỉ sau vài tháng, dù chưa có quy hoạch chi tiết hay tiện ích cơ bản.

Ông Phạm Văn Tiến, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Bình Minh (trụ sở Tây Ninh) nhận định: "Tây Ninh vẫn còn một số rào cản nhất định, tiêu biểu là tốc độ đô thị hóa chưa đồng đều giữa các khu vực. Một số địa phương còn thiếu sự kết nối hạ tầng nội khu và dịch vụ tiện ích đồng bộ. Ngoài ra, tâm lý e dè của một bộ phận khách hàng sau giai đoạn "sốt ảo" những năm trước vẫn cần thời gian để củng cố lại".

Khách hàng tham quan thực tế căn nhà phố tại một khu dân cư mới tại xã Đức Hòa, tìm hiểu thông tin trước khi quyết định đầu tư.

"Thêm vào đó, quá trình điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt các dự án mới sau sáp nhập hành chính cũng đặt ra nhiều thách thức. Việc thiết lập lại bộ máy quản lý, cập nhật quy hoạch vùng và phân khu đang mất nhiều thời gian, phần nào làm chậm dòng vốn đầu tư thực đổ vào thị trường", ông Tiến nói.

Đưa ra quan điểm về việc làm sao để thúc đẩy thị trường bất động sản Tây Ninh phát triển bền vững, thạc sỹ Lê Minh Nam, chuyên gia kinh tế, Trường ĐGQG Tp.HCM cho hay, địa phương này đang nắm giữ nhiều lợi thế để trở thành đô thị vệ tinh chiến lược của Tp.HCM trên trục phát triển phía Tây Bắc. Chiến lược phát triển vùng Tp.HCM đến năm 2030 đã xác định Tây Ninh là điểm nhấn trong việc giãn dân, giảm tải hạ tầng cho đô thị trung tâm, đồng thời phát triển kinh tế vùng theo mô hình đô thị sinh thái – công nghiệp – logistics liên kết.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, Tây Ninh cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Đó là đảm bảo quy hoạch thống nhất, kiểm soát cung cầu, đầu tư hạ tầng thiết yếu và không ngừng nâng cao chất lượng sống.

Phùng Sơn - Đoàn Vũ

Nguồn Người Đưa Tin : https://nguoiduatin.vn/bat-dong-san-sau-sap-nhap-mieng-banh-ngon-nhung-khong-de-an-204250723114035481.htm