Bất động sản sẽ được giao dịch như chứng khoán?

13 giờ trướcBài gốc

Khi đó, các thủ tục đất đai như mua bán, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch bất động sản có thể thực hiện trực tuyến như giao dịch chứng khoán, giúp tăng tính minh bạch của thị trường.

Cuộc cách mạng trong lĩnh vực bất động sản

Đầu năm 2025, trong công điện gửi các bộ, ngành, địa phương về tình hình thị trường bất động sản, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý".

Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất tập hợp mọi thông tin bất động sản, từ pháp lý, quy hoạch đến giá trị giao dịch thực tế.

Sau đó, Bộ Xây dựng đã có Quyết định 110 ban hành kế hoạch triển khai các chỉ đạo của Thủ tướng. Trong kế hoạch này có nhiệm vụ nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý", giao Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản tổ chức thực hiện.

Trung tuần tháng 6, Văn phòng Chính phủ ban hành thông báo truyền đạt kết luận của Thường trực Chính phủ sau cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Thường trực Chính phủ giao Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, xây dựng mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý".

Trong đó, các giao dịch bất động sản và các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử tương tự như mô hình giao dịch chứng khoán để bảo đảm công khai, minh bạch về tài sản, giá giao dịch phục vụ công tác quản lý, không để thất thoát thuế.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc xây dựng Đề án thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" (Trung tâm) sẽ là cuộc cách mạng trong lĩnh vực bất động sản và là sản phẩm trong chương trình phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số của Bộ Xây dựng.

Ngăn dự án "ma", sốt ảo

Cũng theo bà Tống Thị Hạnh, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phát triển đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Trung tâm do Nhà nước quản lý, là công cụ hỗ trợ thị trường minh bạch hơn.

"Chúng tôi kỳ vọng kiểm soát minh bạch từ nguồn cung bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đến quá trình giải quyết liên thông các thủ tục trong quá trình giao dịch bất động sản cho đến khi cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Trung tâm sẽ tạo hiệu ứng tích cực đối với môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản, kết nối người mua và người bán", bà Hạnh nói và cho biết, việc hoàn thiện hệ thống phần mềm, kết nối liên thông dữ liệu sẽ do Trung tâm thông tin của Bộ đảm nhiệm.

Theo thiết kế ban đầu, Trung tâm sẽ là nơi tập hợp mọi thông tin bất động sản từ pháp lý, quy hoạch đến giá trị giao dịch thực tế… Tất cả được đưa vào một hệ thống dữ liệu khổng lồ, để bất kỳ người dân, doanh nghiệp nào cũng có thể tra cứu trước khi giao dịch.

Mục tiêu là bịt kín các "lỗ hổng" khiến thị trường rơi vào những cơn sốt giá ảo, ngăn chặn các dự án "ma" và ngăn chặn tình trạng lừa đảo. Khi toàn bộ giao dịch được đưa vào kênh chính thức, Nhà nước sẽ có công cụ mạnh để dự báo, điều tiết thị trường và đưa ra chính sách sát thực tế hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản.

"Việc này sẽ góp phần quản lý, giám sát đầy đủ và trọn vẹn hơn đối với thị trường bất động sản, thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Đồng thời, sẽ tránh được tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật", ông Đính nói và cho rằng, đây sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc.

Cơ hội để môi giới chuyên nghiệp hơn

Không chỉ tác động đến toàn bộ thị trường bất động sản, thông tin thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý nhận được sự quan tâm rất lớn của các đại lý phân phối, các sàn giao dịch và nhân viên môi giới.

Khi trung tâm đi vào hoạt động sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc.

Anh Nguyễn Văn Hùng, một môi giới có 12 năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng: "Nếu khách hàng có thể mua bán trực tiếp qua sàn của Nhà nước, họ sẽ ít cần đến môi giới hơn. Chúng tôi sẽ mất đi lợi thế về nguồn hàng và khách hàng".

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty CP kinh doanh và phát triển địa ốc VietstarLand cho rằng: "Tôi dự đoán sẽ có cuộc thanh lọc cần thiết trên toàn quốc. Vì vậy, không có cách nào khác, các sàn giao dịch và cá nhân môi giới cần tự nâng cấp hệ thống, hoàn thiện chuyên môn, tuân thủ pháp luật, tạo dựng uy tín thương hiệu nếu không muốn phải rời ngành".

Tại một diễn đàn về thị trường bất động sản mới được tổ chức, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư (VARS) cũng cho biết: Ngay từ khi nhận nhiệm vụ phối hợp cùng Bộ Xây dựng triển khai đề án, VARS đã nhiều lần họp bàn và thống nhất rằng Trung tâm không nhằm thay thế ai, mà là công cụ hỗ trợ thị trường minh bạch hơn, giúp ích cho cơ quan quản lý, người dân đến đội ngũ môi giới.

Theo đó, Trung tâm sẽ đóng vai trò là hệ thống lõi, còn các sàn giao dịch bất động sản sẽ là vệ tinh liên kết với trung tâm để hỗ trợ các giao dịch diễn ra nhanh chóng, an toàn và thuận tiện nhất.

Mũi tên trúng nhiều đích

Cho rằng việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý là tin vui đối với cả người mua, người bán và cơ quan quản lý nhà nước, song đại diện nhiều doanh nghiệp cũng băn khoăn về cách thức vận hành trung tâm này.

Chia sẻ kinh nghiệm khảo sát mô hình tương tự tại Trung Quốc, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam) cho biết, mô hình trung tâm giao dịch đã được áp dụng từ lâu. Quy trình số hóa toàn bộ giúp người dân chỉ mất 1-2 tiếng để hoàn tất thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dù pháp luật Trung Quốc không bắt buộc phải giao dịch thông qua trung tâm hay qua môi giới, nhưng thực tế cho thấy, hơn 90% các giao dịch vẫn thông qua môi giới và sàn. Lý do là chỉ có môi giới mới có thể đồng hành và hỗ trợ khách hàng từ đầu đến cuối, từ xác định nhu cầu, phân tích sản phẩm, so sánh lựa chọn đến khảo sát thực địa.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc đặt vấn đề: "Mỗi năm, thị trường bất động sản có tới cả trăm nghìn giao dịch, câu hỏi đặt ra là liệu trung tâm có đủ hạ tầng và nguồn nhân lực để xử lý được toàn bộ lượng giao dịch khổng lồ như vậy?

Nếu quy định bắt buộc người dân phải giao dịch qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, hệ thống chi nhánh sẽ phải phủ rộng khắp cả nước, đòi hỏi sự đầu tư lớn về cơ sở vật chất, công nghệ số và đội ngũ vận hành".

Thậm chí, ông Quyết cho rằng cần lường trước cả tình huống kê khai "hai giá", nếu người bán và người mua cố tình "bắt tay" với nhau để khai giá thấp, giao dịch giá cao.

Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng nêu quan điểm: Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý cần bảo đảm tính minh bạch và tiếp cận được đầy đủ thông tin như các loại tài sản liên quan đến bất động sản, các phân khúc thị trường, tiến độ giao dịch ở các dự án…

"Khi đó, cơ quan quản lý sẽ biết được nhu cầu thị trường đang diễn biến thế nào để có chính sách tác động phù hợp, đảm bảo phát triển một cách lành mạnh, kiểm soát được rủi ro", ông Thiên phân tích và cho rằng, đến giờ mới khởi động việc lập Trung tâm là muộn, đúng ra cần phải làm sớm hơn nữa.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thành viên của Tập đoàn Property Guru, nhận định: Đây là một đề án mang tính cải cách mạnh mẽ, nhưng cũng chứa đựng nhiều thách thức.

Ông cho rằng, yếu tố then chốt nằm ở cách vận hành và kết nối dữ liệu: "Nếu chỉ tạo ra một cổng thông tin mà dữ liệu không cập nhật kịp thời, hoặc thông tin không đầy đủ, mục tiêu sẽ không đạt được".

Theo ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc kinh doanh, Công ty CP Xây dựng DHCONS, mô hình này sẽ cắt giảm đáng kể thời gian và thủ tục hành chính. Người dân khi giao dịch bất động sản sẽ không phải lặn lội di chuyển qua nhiều nơi như phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế…

"Đây sẽ là một mũi tên trúng nhiều đích, vừa tránh thất thu ngân sách, vừa mở ra cơ hội để thanh lọc, chuyên nghiệp hóa thị trường. Chúng tôi kỳ vọng mô hình này sẽ làm chùn tay giới đầu cơ, đặc biệt là các đối tượng chuyên ký gửi nhà đất tại phòng công chứng. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng sẽ phải bảo đảm tính pháp lý của dự án thì mới có thể tiến hành giao dịch với khách hàng".

Theo một số chuyên gia bất động sản, nếu được triển khai đồng bộ, dữ liệu cập nhật theo thời gian thực và quy trình đăng ký giao dịch đơn giản, nhanh gọn, người mua được bảo vệ tốt hơn, niềm tin thị trường sẽ tăng lên. Từ đó vốn đầu tư có thể đổ vào mạnh mẽ hơn, giá bất động sản có xu hướng ổn định, tránh được những "cơn sốt ảo" và tình trạng đầu cơ quá mức.

Còn nếu hệ thống vận hành thiếu đồng bộ giữa các địa phương, dữ liệu chậm cập nhật hoặc không đầy đủ, thủ tục giao dịch phức tạp, nhiều người né tránh kênh chính thức, tìm đến giao dịch "ngầm" để tiết kiệm thời gian và chi phí.

Đề xuất thí điểm trước khi nhân rộng

Tìm hiểu của PV Báo Xây dựng, hiện nay, việc nghiên cứu đề xuất thí điểm đang được gấp rút triển khai, trước khi trình Chính phủ để xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp vào tháng 10 tới.

Để hiện thực hóa mô hình, nhóm nghiên cứu đề xuất xây dựng một khung chính sách và cơ chế pháp lý đồng bộ, bao gồm: Quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; cơ chế quản lý, vận hành; tiêu chuẩn kỹ thuật; nguồn nhân lực; cơ chế tài chính và thu hút đầu tư. Trong đó, cần ưu tiên ban hành các quy định liên quan đến chia sẻ, kết nối và sử dụng dữ liệu về bất động sản, quyền sử dụng đất và quy hoạch.

Về lộ trình thực hiện, giai đoạn 1 thí điểm tại Hà Nội và TP.HCM (1-2 năm) nhằm đánh giá hiệu quả mô hình trước khi triển khai rộng rãi. Giai đoạn 2 sẽ xây dựng mô hình chuẩn và nhân rộng (2-3 năm). Giai đoạn 3 sẽ chuẩn hóa cơ sở dữ liệu và triển khai toàn quốc (1-2 năm).

Một trong những điều kiện tiên quyết để Trung tâm Giao dịch Bất động sản Quốc gia hoạt động hiệu quả là sự phát triển đồng bộ và tích hợp của Trung tâm Cơ sở Dữ liệu Quốc gia và Trung tâm Cơ sở Dữ liệu Bất động sản Quốc gia.

Trung tâm được tổ chức theo hai cấp: Cấp quốc gia: Đóng vai trò điều phối, xây dựng chính sách, hướng dẫn nghiệp vụ và giám sát toàn hệ thống. Cấp tỉnh/thành phố: Thực hiện các chức năng nghiệp vụ tại địa phương, bao gồm xác thực giao dịch, cấp phép và giám sát hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Trung tâm sẽ triển khai một hệ thống giao dịch bất động sản số hóa, tương tự như mô hình giao dịch chứng khoán. Các nhà phát triển dự án, công ty môi giới bất động sản và doanh nghiệp công nghệ bất động sản (PropTech) sẽ là những thành phần quan trọng trong hệ sinh thái này.

Ninh Nhi

Nguồn Xây Dựng : https://baoxaydung.vn/bat-dong-san-se-duoc-giao-dich-nhu-chung-khoan-192250910092727931.htm