Bất động sản TP.Hồ Chí Minh trước 'bài toán kép': Tăng trưởng và thích ứng khí hậu

3 giờ trướcBài gốc

Áp lực từ ngập lụt, triều cường và sụt lún đang từng bước tái định hình cách nhìn về giá trị bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh

Rủi ro khí hậu hiện hữu, áp lực tích tụ theo thời gian

Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt tại TP.Hồ Chí Minh, đang đối mặt với một “bài toán kép” giữa duy trì tăng trưởng và ứng phó với rủi ro khí hậu ngày càng gia tăng. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, những thách thức về ngập lụt, sụt lún và biến đổi khí hậu không còn là yếu tố ngoại biên, mà đang dần trở thành biến số cốt lõi ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và chiến lược phát triển thị trường.

Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, TP.Hồ Chí Minh là một trong những đô thị chịu tác động mạnh từ biến đổi khí hậu trên toàn cầu. Với vị trí địa lý là phần mở rộng của đồng bằng sông Cửu Long, thành phố thường xuyên đối mặt với tình trạng ngập lụt do triều cường và mưa lớn, đồng thời phải đối diện với các rủi ro dài hạn như xâm nhập mặn và sụt lún nền đất.

Thực tế cho thấy, áp lực này đang ngày càng rõ nét. Theo Sở Xây dựng, khu vực TP.Hồ Chí Minh mở rộng hiện ghi nhận 159 điểm ngập thường xuyên, trong đó riêng khu vực TP.Hồ Chí Minh trước đây chiếm 76 điểm. Mực nước triều cường tại các trạm như Phú An và Nhà Bè thường xuyên vượt ngưỡng 1,8 m, làm suy giảm đáng kể hiệu quả của hệ thống thoát nước đô thị hiện hữu.

Song song với ngập lụt, tình trạng sụt lún nền đất đang trở thành một rủi ro tích lũy dài hạn. Tốc độ sụt lún trung bình khoảng 2 cm mỗi năm, nhưng tại một số khu vực xây dựng dày đặc có thể lên tới 7–8 cm mỗi năm. Trong vòng 10–12 năm, nhiều khu vực đã ghi nhận tổng mức lún từ 20–30 cm, thậm chí vượt 50 cm.

Sự kết hợp giữa ngập lụt và sụt lún khiến rủi ro không còn mang tính chu kỳ mà chuyển thành xu hướng dài hạn, buộc thị trường phải điều chỉnh cách tiếp cận trong định giá tài sản và quản trị rủi ro. Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 50% vào năm 2030, đồng nghĩa với việc nhu cầu phát triển bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng.

“Việc tích hợp yếu tố thích ứng với khí hậu vào phát triển bất động sản tại Việt Nam không còn là lựa chọn, mà đang trở thành điều kiện cần để duy trì giá trị tài sản và niềm tin của nhà đầu tư”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Theo ghi nhận, cả khách thuê lẫn nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn trong các quyết định, ưu tiên những dự án có hạ tầng ổn định, khả năng chống ngập tốt và đảm bảo vận hành trong điều kiện thời tiết cực đoan. Điều này cho thấy yếu tố “khả năng chống chịu” đang dần trở thành một tiêu chí quan trọng trong lựa chọn bất động sản.

“Bất động sản thích ứng” - Xu hướng định hình chu kỳ đầu tư mới

Trước những thách thức ngày càng rõ rệt, khái niệm “bất động sản thích ứng” đang dần được cụ thể hóa và trở thành xu hướng phát triển chủ đạo tại Việt Nam. Các phân khúc thị trường đều ghi nhận những chuyển biến theo hướng nâng cao khả năng chống chịu và phát triển bền vững.

Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, các khu công nghiệp thế hệ mới đang hướng đến mô hình “công nghiệp xanh”, tích hợp năng lượng tái tạo, tối ưu hạ tầng vận hành và giảm thiểu rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng. Đây được xem là yếu tố quan trọng để thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế trong bối cảnh các tiêu chuẩn ESG ngày càng được đề cao.

Ở phân khúc văn phòng, các tòa nhà hạng A đạt chứng nhận xanh như LEED hoặc EDGE ngày càng được khách thuê quốc tế ưu tiên. Không chỉ giúp tối ưu chi phí vận hành, các công trình này còn đảm bảo môi trường làm việc ổn định, giảm thiểu tác động của điều kiện thời tiết cực đoan.

Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở, các yếu tố như cao độ nền, hệ thống thoát nước, không gian xanh và quy hoạch tổng thể đang trở thành tiêu chí quan trọng. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, mà còn quyết định giá trị tài sản trong dài hạn.

Ở cấp độ chính sách, TP.Hồ Chí Minh đang từng bước điều chỉnh định hướng quy hoạch và đầu tư hạ tầng theo hướng tăng cường khả năng chống ngập và nâng cao sức chống chịu của đô thị. Nhiều dự án hạ tầng thoát nước, kiểm soát triều và cải tạo nền đất đang được triển khai nhằm giảm thiểu rủi ro trong dài hạn.

Song song đó, một số chủ đầu tư đã chủ động tích hợp các giải pháp thiết kế thích ứng ngay từ giai đoạn phát triển dự án, như nâng cao cốt nền, cải tiến hệ thống thoát nước, tăng diện tích cây xanh và sử dụng vật liệu bền vững. Đây được xem là bước đi cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả vận hành và bảo toàn giá trị tài sản.

Tuy nhiên, tốc độ thích ứng trên toàn thị trường vẫn chưa đồng đều. Trong khi một số dự án tiên phong đã nhanh chóng nâng chuẩn, nhiều tài sản khác vẫn chưa kịp thích nghi, dẫn đến sự phân hóa ngày càng rõ rệt. Các dự án có khả năng chống chịu tốt duy trì tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất ổn định hơn, trong khi những tài sản kém thích ứng đối mặt với áp lực giảm giá và gia tăng tỷ lệ trống.

Trong chu kỳ đầu tư tiếp theo, khả năng thích ứng được dự báo sẽ đóng vai trò then chốt trong việc bảo toàn dòng tiền, duy trì thanh khoản và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Khi rủi ro khí hậu ngày càng hiện hữu, yếu tố “chống chịu” không còn chỉ là tiêu chí kỹ thuật, mà đã trở thành thước đo cốt lõi của giá trị bất động sản.

Hải Yến

Nguồn TBNH : https://thoibaonganhang.vn/bat-dong-san-tpho-chi-minh-truoc-bai-toan-kep-tang-truong-va-thich-ung-khi-hau-179703.html