Bất ngờ với giá căn hộ tập thể cũ Hà Nội

2 ngày trướcBài gốc

Giá nhà tập thể 50 triệu/m2, hóa ra 186 triệu/m2

Thị trường căn hộ ở Hà Nội rất sôi động với nhiều phân khúc, khu vực khác nhau. Hiện tại, ở mảng chung cư xây mới, dự án trong nội đô gần như “tuyệt chủng”. Muốn ở 4 quận nội đô, sự lựa chọn phổ biến nhất của người mua nhà là các tập thể cũ.

Một căn tầng 1 tại phố Phương Mai, quận Đống Đa rộng 86 m2 gồm 3 phòng ngủ được rao bán với giá chỉ 4,56 tỷ đồng (tương đương 53 triệu đồng/m2). Đây là mức giá tương đối dễ chịu. Thế nhưng, trong sổ đỏ, căn nhà này chỉ có diện tích 24,5 m2. Như vậy, giá phải trả cho phần đất hợp pháp lên tới 186 triệu đồng/m2.

Căn hộ tầng 5 ở Hồng Hà, Hoàn Kiếm được rao bán với giá 2,65 tỷ đồng. Bất động sản gồm 2 phòng ngủ, 1 WC khép kín có diện tích 60 m2 (tương đương 44,2 triệu đồng/m2). Cần phải nhấn mạnh, diện tích theo sổ đỏ chỉ là 19 m2 (tương đương 139 triệu đồng/m2).

Tại tập thể Trung Tự, một căn nằm trên tầng 4 có diện tích thực tế 90 m2 và tiện tích theo sổ chỉ 38,5 m2, được thiết kế 3 phòng ngủ, 2 WC, phòng bếp, phòng khách và ban công. Giá được chào là 4,8 tỷ đồng (53,3 triệu đồng/m2 diện tích sử dụng và 124,7 triệu đồng/m2 diện tích theo sổ).

Chủ nhà rao bán căn hộ tập thể Nguyễn Công Trứ, quận Hoàn Kiếm với mức giá “nghe qua” thì rất mềm, chỉ 1,95 tỷ đồng cho phần diện tích sử dụng 35 m2. Như vậy, 1 mét vuông có giá 55,7 triệu đồng/m2 nhưng bất động sản này chỉ rộng 15 m2 theo sổ (tương đương 130 triệu đồng/m2).

Muốn ở 4 quận nội đô, sự lựa chọn phổ biến nhất của người mua nhà là các tập thể cũ. Ảnh: VGP

Anh Nguyễn Duy đến từ Sơn La cho biết, anh rất muốn có một căn nhà trong nội đô để tiện làm việc và cho con học tập. Mua nhà đất là nhiệm vụ bất khả thi vì thu nhập cả hai vợ chồng đều không cao, lại không có sự hỗ trợ từ gia đình. Anh đã nghĩ đến phương án mua nhà tập thể cũ. Anh đã dạo qua nhiều khu ở Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng nhưng nhận ra nhiều khu đã xuống cấp nhưng có giá tương đối cao. Quan trọng hơn cả chính là phần lớn các căn tập thể đó đều có diện tích trong sổ rất thấp, chỉ từ khoảng 20 m2 đến 40 m2. Thậm chí có căn hơn 10 m2. Diện tích sử dụng lại lên đến 80 - 90 m2.

“Diện tích trong sổ từ 20 - 40 m2 nhưng diện tích sử dụng lại đến 80 - 90 m2. Nghĩa là diện tích lấn chiếm còn nhiều hơn diện tích sổ đỏ. Tôi thấy rất rủi ro pháp lý. Nếu chẳng may khu tập thể phải giải tỏa, không rõ chủ nhà được đền bù theo diện tích nào. Chính vì vậy, tôi chọn đi xa, ra ngoại thành mua nhà cho yên tâm”, anh Duy chia sẻ.

Mua theo giá tương lai

Lo ngại của anh Duy không phải không có cơ sở khi khu vực cơi nới vẫn nằm trong nội dung phải trao đổi nhiều.

Ví dụ, ngày 6/3/2024, UBND quận Ba Đình (Hà Nội) đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến cộng đồng dân cư về "Phương án quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn cải tạo, xây dựng lại cụm nhà chung cư Thành Công”.

Một trong những nội dung được chú ý chính là hệ số đền bù K là 2. Điều đó có nghĩa, mỗi hộ dân sẽ được đền bù diện tích gấp đôi trên sổ đỏ hiện có. Dù hệ số K là 2 nhưng vẫn có ý kiến cho rằng cần đền bù phần đã cơi nơi, cải tạo.

Nỗi lo về việc phần cơi nới, cải tạo không được đền bù đang hiển hiện. Tuy nhiên, các căn hộ tập thể cũ vẫn nhận được sự quan tâm của người dân vì đa số chúng đều nằm ở vị trí vàng.

Tập thể cũ với những phần cơi nới có rủi ro pháp lý, khu vực này vẫn nhận được sự quan tâm. Ảnh: VGP.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, đây là thực trạng của quản lý cũ. Ngày xưa, hầu hết người dân phải sống chen chúc trong các căn tập thể chỉ rộng hơn chục mét, thậm chí vài mét vuông, không cơi nới ra thì họ sống vào đâu?

Nhưng sổ đỏ lại là câu chuyện khác. Tại các khu cũ, thường có sắp xếp chung là vài nhà chung nhau một khu vệ sinh, nấu bếp. Khi làm sổ đỏ, phần công cộng này được chia đều cho các nhà. Nói cách khác, phần công cộng này được chấp nhận và “vào sổ”.

Tuy nhiên, phần chuồng cọp, chuồng câu chìa ra ngoài để thêm phòng là hoàn toàn cơi nới ra ngoài không gian, không phải diện tích chính thức của tòa nhà. Sổ đó không chấp nhận phần này nên theo ông Đính, khi đền bù, tính cơ chế chính sách, phần này không được tính. Thế nhưng, trên cơ sở thực trạng sử dụng, người dân vẫn đòi hỏi nên khi mua người ta hay tính K là 1,5 hay là 2. Từ câu chuyện đó, chủ đầu tư tính toán, nếu không chịu được thì không thỏa thuận được.

Dù vậy, tập thể cũ với những phần cơi nới có rủi ro pháp lý, khu vực này vẫn nhận được sự quan tâm. Theo ông Đính, nguyên nhân là do người mua nhà mua theo giá tương lai.

Ông Đính giải thích, bây giờ khách hàng chỉ cần chi 1,5 đến 2 tỷ để mua căn hộ tập thể cũ để sau này đổi một căn hộ mới rộng 30 m2, 40 m2 ở khu vực đất vàng như Kim Liên, Giảng Võ, Trung Tự. Quy ra giá trị, nó vẫn cao hơn nhiều so với số tiền bỏ ra nên họ vẫn “chốt” vì tính cho tương lai.

Giá trị lớn nằm ở đây chính là việc Nhà nước xác định các khu đó giữ nguyên tỷ lệ ở như cũ, dân số không vượt lên, chỉ phục vụ cho dân đã ở đó. Phần xây dựng thêm như công trình thương mại, dịch vụ vui chơi do chủ đầu tư quản lý. Người dân sẽ được hưởng hạ tầng này ở đất vàng.

UBND TP. Hà Nội đang gấp rút, tập trung hoàn thành quy hoạch chi tiết cải tạo các khu tập thể xuống cấp trên địa bàn thành phố nhằm đồng bộ, chỉnh trang bộ mặt đô thị và nhanh chóng ổn định đời sống cho cư dân.

Hoàng Quyên

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/bat-ngo-voi-gia-can-ho-tap-the-cu-ha-noi-390200.html