Các ông lớn bất động sản làm ăn ra sao trong quí 3-2025?

5 giờ trướcBài gốc

Sau nhiều quí trầm lắng vì thị trường "nguội lạnh", báo cáo tài chính quí 3-2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy bức tranh đã bắt đầu sáng hơn.

Một số doanh nghiệp lớn ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, dòng tiền cải thiện và nợ vay được cơ cấu lại, trong khi nhiều đơn vị khác vẫn đối diện áp lực lớn từ chi phí tài chính và lượng hàng tồn kho cao.

Dữ liệu của năm doanh nghiệp tiêu biểu gồm Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) phản ánh rõ nét “sức khỏe tài chính” đang phân hóa của ngành.

Báo cáo tài chính quý 3-2025 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy tín hiệu tích cực. Ảnh: H.P

Người hồi sinh, kẻ loay hoay thoát khó

Trong số 4 doanh nghiệp kể trên, Phát Đạt là điểm sáng rõ nhất trong quí 3. Doanh thu thuần đạt hơn 606 tỉ đồng, tăng hơn 3,5 lần so với cùng kỳ năm 2024, còn lợi nhuận sau thuế đạt gần 89 tỉ đồng, tăng hơn 73%. Biên lợi nhuận gộp đạt 57,7%, thuộc nhóm cao nhất trong ngành.

Tăng trưởng chủ yếu nhờ doanh thu chuyển nhượng dự án Bắc Hà Thanh (Quy Nhơn, Gia Lai) và dự án Kỳ Đồng (TPHCM). Ngoài ra, doanh nghiệp ghi nhận 190 tỉ đồng thu nhập khác từ thanh lý tài sản và các khoản khác, góp phần cải thiện kết quả chung.

Dẫu vậy, doanh nghiệp này vẫn đang chịu áp lực chi phí tài chính với chi phí lãi vay khoảng 74 tỉ đồng, song doanh nghiệp đã cơ cấu lại nguồn vốn theo hướng tích cực hơn khi giảm nợ ngắn hạn và tăng nợ dài hạn.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn âm hơn 130 tỉ đồng, nhưng đã cải thiện đáng kể so với mức âm hơn 1.100 tỉ đồng cùng kỳ năm trước. Với lượng hàng tồn kho gần 15.000 tỉ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản, Phát Đạt đang trong quá trình khởi động lại các dự án để tận dụng đà phục hồi của thị trường.

Trái ngược với sự khởi sắc của Phát Đạt, Novaland lại vẫn đang nỗ lực thoát khỏi giai đoạn khó khăn. Doanh thu quí 3 đạt 1.833 tỉ đồng, giảm 17% so với cùng kỳ, lợi nhuận gộp chỉ còn 256 tỉ đồng, tương ứng biên lợi nhuận 14%.

Doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận lỗ sau thuế hơn 1.153 tỉ đồng, nhưng con số này đã giảm hơn một nửa so với mức lỗ hơn 2.300 tỉ đồng trong quí 3-2024. Việc cắt giảm chi phí tài chính và không còn các khoản lỗ bất thường giúp Novaland hạn chế thua lỗ.

Tuy vậy, với lượng hàng tồn kho rất lớn và tiến độ bán hàng còn chậm, công ty vẫn phải đối mặt với áp lực thanh khoản trong ngắn hạn, nhất là khi quá trình tái cấu trúc nợ và bán tài sản chưa hoàn tất.

Ở nhóm doanh nghiệp đa ngành, Tập đoàn Vingroup cho thấy sự trái ngược giữa hoạt động kinh doanh cốt lõi và các nguồn thu tài chính. Doanh thu thuần trong quí 3 đạt 39.135 tỉ đồng, giảm 37% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do mảng chuyển nhượng bất động sản chững lại.

Tập đoàn lỗ gộp hơn 7.000 tỉ đồng, song lại ghi nhận doanh thu tài chính tăng gần 3 lần, đạt hơn 33.000 tỉ đồng, nhờ thanh lý các khoản đầu tư và chuyển nhượng công ty con. Nhờ nguồn thu này, Vingroup giảm lỗ sau thuế xuống còn 805 tỉ đồng, thấp hơn mức lỗ 900 tỉ đồng của cùng kỳ.

Vingroup có dòng tiền kinh doanh dương hơn 78.000 tỉ đồng, phản ánh khả năng tạo tiền tốt, song dòng tiền đầu tư lại âm mạnh hơn 144.000 tỉ đồng do chi tiêu lớn cho các dự án như VinFast, Vinhomes Long Beach Cần Giờ và Vinhomes City Royal.

Tập đoàn vẫn phải dựa vào huy động vốn, với dòng tiền tài chính dương hơn 95.000 tỉ đồng, để cân đối nhu cầu đầu tư. Tổng nợ vay hiện ở mức 322.000 tỉ đồng, trong đó 114.000 tỉ đồng là trái phiếu với lãi suất 10-13,5% mỗi năm.

Quy mô nợ lớn khiến chi phí tài chính tiếp tục là gánh nặng đáng kể, dù Vingroup vẫn được đánh giá có khả năng huy động vốn mạnh nhất ngành.

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex là trường hợp hiếm hoi duy trì được sự ổn định giữa bối cảnh biến động chung. Lợi nhuận hợp nhất quí 3 đạt 422 tỉ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ, nhờ lãi từ công ty liên doanh, liên kết và chi phí tài chính giảm.

Tuy nhiên, báo cáo tổng hợp lại cho thấy lợi nhuận giảm hơn 35%, phản ánh sự khác biệt giữa hai cấp báo cáo. Becamex có tổng hàng tồn kho gần 22.800 tỉ đồng, trong đó hơn 20.000 tỉ đồng là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang cho các khu công nghiệp.

Tổng nợ vay của Becamex đạt hơn 22.000 tỉ đồng, gồm 13.700 tỉ đồng trái phiếu, với các khoản dài hạn đến hạn trả trong năm nay gần 2.000 tỉ đồng, gấp đôi so với cuối năm 2024. Dù vậy, nhờ dòng tiền từ cho thuê đất khu công nghiệp ổn định, Becamex vẫn được đánh giá có khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ tốt hơn nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Hàng tồn kho tiếp tục là “điểm nghẽn” lớn của đa số các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: T.L

Dòng tiền chưa hồi phục, hàng tồn kho vẫn phình to

Từ góc độ dòng tiền, ngoài Vingroup có dòng tiền kinh doanh dương rõ rệt, hầu hết các doanh nghiệp còn lại vẫn âm hoặc dựa vào vay nợ. Phát Đạt cải thiện mạnh nhưng vẫn âm 132 tỉ đồng; Becamex duy trì ổn định; còn Novaland vẫn âm sâu.

Nhiều doanh nghiệp báo lãi trên sổ sách nhưng thực tế không có dòng tiền tương ứng, dấu hiệu của việc ghi nhận doanh thu dồn tích hoặc lãi từ thanh lý tài sản.

Tồn kho tiếp tục là “điểm nghẽn” lớn nhất. Phát Đạt có tồn kho gần 15.000 tỉ đồng, Becamex hơn 22.800 tỉ đồng, Vingroup tới 185.000 tỉ đồng hàng tồn kho và thêm 124.000 tỉ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang.

Con số này phản ánh quy mô tài sản tiềm năng khổng lồ, nhưng cũng đồng nghĩa với khối lượng vốn bị “chôn” chưa thu hồi được. Trong khi đó, chi phí lãi vay vẫn được vốn hóa vào dự án, khiến lợi nhuận báo cáo có thể “đẹp” hơn thực tế.

Về nợ vay, đòn bẩy tài chính vẫn ở mức cao. Phát Đạt có tổng nợ hơn 5.800 tỉ đồng, Becamex hơn 22.000 tỉ đồng và Vingroup hơn 322.000 tỉ đồng. Với lãi suất phổ biến 9,5-13%/năm, chi phí tài chính tiếp tục là thách thức lớn, đặc biệt trong giai đoạn 2025-2026 khi lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn tăng mạnh.

Tổng thể, quí 3 vừa qua cho thấy ngành bất động sản đang đi qua giai đoạn “cầm cự” để bước sang tái cân bằng tài chính. Phát Đạt là doanh nghiệp hiếm hoi có đà phục hồi thật, Becamex giữ ổn định nhờ nền tảng khu công nghiệp, Vingroup có tiềm lực nhưng vẫn phải dựa vào nguồn thu tài chính, còn Novaland và nhiều tên tuổi khác vẫn đang trong giai đoạn “giảm đau”.

“Sức khỏe tài chính” của ngành vì vậy chưa thực sự ổn định. Những doanh nghiệp có dòng tiền dương, nợ dài hạn hợp lý và dự án sẵn sàng bàn giao sẽ chiếm lợi thế trong chu kỳ phục hồi mới. Còn những doanh nghiệp dựa quá nhiều vào vốn vay và doanh thu ghi nhận kỹ thuật sẽ tiếp tục bị sàng lọc trong năm 2026.

Bình Dương

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/cac-ong-lon-bat-dong-san-lam-an-ra-sao-trong-qui-3-2025/