Các vấn đề pháp lý đặt ra khi phát triển hạ tầng trạm sạc tại các khu chung cư

một giờ trướcBài gốc

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 27/CĐ-TTg ngày 31-3-2026 chỉ đạo các bộ ngành, địa phương thúc đẩy phát triển hạ tầng trạm sạc xe điện tại các khu chung cư.

Công điện nêu: Trong định hướng phát triển đất nước giai đoạn tới là chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, chuyển đổi năng lượng, việc chuyển đổi sang phương tiện giao thông điện là xu thế tất yếu. Tuy nhiên hạ tầng trạm sạc, chỗ để xe và trạm đổi pin tại các khu đô thị, nhà chung cư đang gặp nhiều vướng mắc, bất cập như: Hệ thống trạm sạc và điểm đổi pin tại các khu đô thị, nhà chung cư còn thiếu và chưa đồng bộ; Quy hoạch chỗ đỗ xe tại các dự án chưa đầy đủ, nhu cầu sạc điện, gây áp lực lên hệ thống điện nội bộ và an toàn cháy nổ.

Một trạm sạc xe điện tại phường Tân Sơn Nhất, TP.HCM. Ảnh: TN

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Lê Thế Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định Công điện của Thủ tướng Chính Phủ không chỉ là một chỉ đạo hành chính đơn thuần, mà còn là tín hiệu chính sách rất rõ ràng về việc chuẩn hóa hạ tầng cho phương tiện giao thông điện – một cấu phần tất yếu của chiến lược chuyển đổi xanh tại Việt Nam.

Theo Luật sư Hùng, các khu chung cư cần nhanh chóng chuyển từ trạng thái “ứng phó bị động” sang “chủ động tuân thủ và thích ứng”, thông qua việc xây dựng các kế hoạch tổng thể với 4 nhóm nội dung pháp lý – kỹ thuật trọng tâm sau:

Rà soát quy hoạch và điều chỉnh thiết kế hạ tầng

Theo Luật sư Hùng, trước yêu cầu phát triển hạ tầng trạm sạc xe điện tại các khu chung cư, vấn đề đầu tiên và mang tính nền tảng không phải là “lắp đặt thêm thiết bị”, mà là đánh giá lại toàn bộ tính phù hợp của dự án dưới góc độ pháp lý, quy hoạch, kỹ thuật.

Theo Luật sư, quy định tại Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), công trình xây dựng phải được thực hiện đúng: (i) Quy hoạch xây dựng được phê duyệt; (ii) Công năng, mục đích sử dụng theo hồ sơ thiết kế.

Cụ thể, Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định hành vi bị nghiêm cấm như: Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng được phê duyệt,… Trong khi đó, việc bổ sung trạm sạc xe điện tại tầng hầm hoặc khu vực để xe có thể dẫn đến thay đổi công năng sử dụng một phần diện tích (từ để xe thông thường sang khu vực kỹ thuật – năng lượng); Gia tăng tải trọng hệ thống điện và yêu cầu kỹ thuật đi kèm.

Do đó, nếu nội dung này chưa được thể hiện trong hồ sơ thiết kế ban đầu, việc triển khai có thể bị xem là vi phạm quy định về quản lý xây dựng. Vì vậy, Chủ Đầu tư phải có nghĩa vụ điều chỉnh thiết kế khi có thay đổi như quy định tại Điều 84 Luật Xây dựng 2014 về Điều chỉnh thiết kế xây dựng.

Ngoài ra, theo Điều 98 của Luật này, đối với công trình đã đưa vào sử dụng, việc cải tạo, sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc ảnh hưởng đến an toàn công trình cũng phải điều chỉnh Giấy phép xây dựng tương ứng.

Như vậy, việc lắp đặt trạm sạc nếu kéo theo thay đổi hệ thống điện; bố trí lại mặt bằng tầng hầm; can thiệp hệ thống kỹ thuật (PCCC, thông gió…);… thì không còn là hoạt động bổ sung tiện ích đơn thuần, mà có thể bị coi là cải tạo công trình có điều chỉnh thiết kế, bắt buộc phải tuân thủ trình tự pháp lý tương ứng.

Ngoài ra, theo Luật Nhà ở 2014, khu vực để xe trong nhà chung cư là phần sở hữu chung hoặc riêng tùy thiết kế được phê duyệt, nhưng việc sử dụng phải đáp ứng yêu cầu về quy hoạch chỗ đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật, các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia như: QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư hay QCVN 06:2022/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình. Việc bổ sung trạm sạc nếu không tính toán lại các yếu tố này có thể dẫn đến vi phạm quy chuẩn kỹ thuật; không đủ điều kiện nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy.

Hiện nay, các trạm sạc của VinFast bao phủ khắp các khu vực tại TP.HCM. Ảnh: TN

Trong thực tiễn, nhiều chung cư hiện nay đang có xu hướng tự phát bố trí ổ cắm, điểm sạc tại tầng hầm. Tuy nhiên, nếu không thực hiện đúng trình tự pháp lý nêu trên, các chủ thể liên quan có thể đối diện với việc: (i) xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (theo quy định về xây dựng sai thiết kế, cải tạo không phép); (ii) đình chỉ hoạt động hoặc buộc khôi phục hiện trạng ban đầu; (iii) nguy cơ phát sinh trách nhiệm dân sự hoặc hình sự nếu xảy ra sự cố (đặc biệt liên quan đến cháy nổ).

Xây dựng quy chế nội bộ về quản lý, vận hành trạm sạc

Luật sư Lê Thế Hùng phân tích, một trong những khoảng trống pháp lý hiện nay là chưa có quy chuẩn chuyên biệt điều chỉnh hoạt động trạm sạc trong nhà chung cư. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc các chủ thể được tự do vận hành mà không có cơ chế kiểm soát.

(i) Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở 2023, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản, đồng thời sử dụng đúng công năng thiết kế. Điều 3 của Luật này xác định các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có việc sử dụng phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng không đúng mục đích, gây ảnh hưởng đến kết cấu, an toàn của nhà chung cư.

Ngoài ra, theo các quy định tại Nghị định 95/2024, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm ban hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư và tổ chức vận hành hệ thống kỹ thuật, đảm bảo an toàn.

(ii) Yêu cầu xây dựng quy chế riêng đối với trạm sạc

Từ các căn cứ trên, việc đưa trạm sạc vào vận hành đòi hỏi phải xây dựng quy chế nội bộ chuyên biệt, tối thiểu bao gồm: Quy định về phạm vi sử dụng: khu vực được phép sạc, đối tượng sử dụng; Quy định về vận hành kỹ thuật: công suất tối đa, thời gian sạc, tiêu chuẩn thiết bị; Cơ chế phân bổ chi phí điện năng; Quy định về xử lý sự cố và trách nhiệm bồi thường.

Đặc biệt, theo Luật Điện lực 2024, việc sử dụng điện phải bảo đảm an toàn và không gây quá tải hệ thống điện. Do đó, nếu không có quy chế kiểm soát, việc sạc điện tự phát có thể dẫn đến vi phạm nghĩa vụ sử dụng điện an toàn và phát sinh trách nhiệm liên đới của Ban quản lý khi xảy ra sự cố.

Vì vậy, cần nhấn mạnh rằng, quy chế quản lý vận hành không chỉ mang tính “nội bộ”, mà còn là căn cứ xử lý vi phạm của cư dân, là cơ sở xác định trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp và là yếu tố quan trọng để chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ quản lý trong trường hợp xảy ra rủi ro.

Bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy

Trong bối cảnh nhiều vụ cháy liên quan đến thiết bị điện, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với trạm sạc cần được đặt ở mức cao nhất.

Theo các quy định về phòng cháy chữa cháy, các công trình có nguy cơ cháy nổ bắt buộc phải được thẩm duyệt thiết kế về PCCC, được nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, việc cải tạo, thay đổi tính chất sử dụng công trình có ảnh hưởng đến an toàn cháy nổ phải thực hiện lại thủ tục thẩm duyệt và Chủ đầu tư, đơn vị quản lý chịu trách nhiệm trực tiếp về an toàn PCCC.

Việc bố trí trạm sạc trong tầng hầm nếu không đáp ứng các tiêu chí này về khoảng cách an toàn, hệ thống thoát hiểm, thoát nạn, hệ thống thông gió, hút khói và phân khu cháy thì có thể không được nghiệm thu và công trình có nguy cơ bị đình chỉ hoạt động.

Và trong trường hợp xảy ra cháy nổ liên quan đến trạm sạc thì Chủ đầu tư, Ban quản lý có thể bị xử phạt hành chính; trường hợp hậu quả nghiêm trọng, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định về vi phạm quy định PCCC.

Vì vậy, trong mọi kịch bản pháp lý, PCCC luôn là “lằn ranh đỏ”, việc lắp đặt trạm sạc nếu không được kiểm soát đúng chuẩn không chỉ vi phạm quy định mà còn đặt cư dân vào tình trạng rủi ro trực tiếp.

Cơ chế hợp tác với đơn vị cung cấp dịch vụ sạc

Thực tế, việc phát triển trạm sạc tại chung cư thường không do chủ đầu tư tự thực hiện mà thông qua hợp tác với bên thứ ba. Điều này làm phát sinh một quan hệ pháp lý đa tầng, cần được thiết kế chặt chẽ. Tùy mô hình triển khai, quan hệ giữa các bên có thể được xác định là hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC); hợp đồng dịch vụ; hay hợp đồng cho thuê tài sản (vị trí đặt trạm sạc).

Theo Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền tự do thỏa thuận nhưng phải không trái pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội.

Do đó, để hạn chế rủi ro, hợp đồng cần quy định rõ: Trách nhiệm về an toàn kỹ thuật và PCCC (thuộc về bên cung cấp hay bên quản lý?); Trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng thiết bị; Cơ chế phân chia doanh thu, chi phí điện năng; Trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi xảy ra sự cố; Nghĩa vụ mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự.

Đặc biệt, theo Luật Thương mại 2005, hoạt động cung cấp dịch vụ phải bảo đảm chất lượng dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ phải chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Nếu hợp đồng không thỏa thuận, quy định rõ thì khi xảy ra sự cố, trách nhiệm có thể bị “đẩy qua đẩy lại” giữa các bên, ban quản lý hoặc chủ đầu tư vẫn có thể bị liên đới trách nhiệm do là đơn vị quản lý không gian chung, tranh chấp thương mại có thể phát sinh kéo dài, ảnh hưởng đến vận hành chung cư.

Với xu thế phát triển hiện nay, hạ tầng trạm sạc xe điện không còn là câu chuyện công nghệ, mà đã trở thành vấn đề pháp lý – quản trị đô thị. Nếu không kịp thời chuẩn hóa từ quy hoạch, thiết kế đến vận hành, các khu chung cư sẽ đối mặt với rủi ro kép: vừa vi phạm quy định, vừa tiềm ẩn nguy cơ an toàn nghiêm trọng cho cư dân. Có thể thấy, Công điện 27/CĐ-TTg không chỉ đặt ra yêu cầu cấp bách mà còn mở ra một giai đoạn chuyển đổi mới đối với thị trường bất động sản đô thị, vấn đề không nằm ở việc “có làm hay không”, mà là làm như thế nào để đúng luật, an toàn và bền vững.

THY NHUNG

Nguồn PLO : https://plo.vn/cac-van-de-phap-ly-dat-ra-khi-phat-trien-ha-tang-tram-sac-tai-cac-khu-chung-cu-post902615.html