Cải tạo chung cư cũ, bài toán khó

3 giờ trướcBài gốc

Mới 1,2% chung cư cũ được xây dựng lại

Các khu chung cư cũ tại Hà Nội không chỉ là dấu tích của một giai đoạn phát triển, mà đang dần trở thành nguồn rủi ro lớn đối với vận hành đô thị. Phần lớn các công trình này được xây dựng từ những năm 1960–1990, với tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, xuống cấp theo thời gian và hầu như không được bảo trì đúng mức.

Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều tòa nhà đã xuất hiện tình trạng nguy hiểm đe dọa đến an toàn tính mạng của người dân. Ngoài ra các khu chung cư cũ còn góp phần làm suy giảm chất lượng sống đô thị: Không gian công cộng bị lấn chiếm, thiếu cây xanh, thiếu chỗ đỗ xe, hạ tầng xã hội quá tải. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến cư dân sinh sống mà còn kéo theo hệ lụy rộng hơn như ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và suy giảm mỹ quan đô thị.

Nếu tiếp tục kéo dài tình trạng này, Hà Nội sẽ phải đối mặt với nguy cơ “lão hóa đô thị” ngay trong lõi trung tâm. Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu cấp thiết.

Khu chung cư cũ trên phố Phạm Ngọc Thạch. Ảnh Thanh Hải

Các khu tập thể xưa giờ có tên gọi mới, thời đại hơn là chung cư cũ nhưng vết thời gian cùng nhu cầu của cuộc sống khiến chung cư cũ hiện ra trong sự hỗn loạn ở các không gian bị cơi nới, lấn chiếm và cả sự xuống cấp bao trùm mọi ngóc ngách.

Khu tập thể Vĩnh Hồ (xây dựng những năm 1970 – 1980)

Khu tập thể Khương Thượng (xây dựng từ năm 1970)

Khu tập thể Thành Công (xây dựng những năm 1979 – 1982)

Khu tập thể Giảng Võ (xây dựng những năm 1975 – 1980)

Khu tập thể Thanh Xuân Bắc (xây dựng những năm 1980 – 1985)...

Như ở khu Thành Công, Giảng Võ,… diện tích căn hộ khá nhỏ hẹp hầu hết dưới 40m2, không đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt trong đời sống hiện tại. Chưa kể mật độ dân số cao, gây nên tình trạng tự cải tạo, cơi nới dẫn đến mất an toàn và nguy cơ cháy nổ. Các chung cư này lại ở trong các “vị trí đất vàng” nên gây lãng phí nguồn lực đô thị.

Vì vậy, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ là vấn đề tránh lãng phí nguồn lực mà còn là vấn đề xã hội khi đem lại chất lượng sống an toàn hơn, tốt hơn cho người dân.

Mong muốn của người dân là một không gian sống an toàn, quen thuộc, gắn bó. Tuy nhiên, dù chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đã có cách đây 20 năm nhưng kết quả đạt được vẫn còn rất khiêm tốn. Toàn thành phố hiện mới có 19 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng - tương đương khoảng 1,2% tổng số nhà chung cư cũ; cùng với đó là 14 dự án đang triển khai.

Bất cập trong việc cải tạo các khu chung cư này đã trở thành một vấn đề dai dẳng khi chính quyền, doanh nghiệp và người dân khó đạt được sự đồng thuận. Sự phân bổ lợi ích về mặt tái định cư, bồi thường, cùng với những hạn chế về quy hoạch đô thị đã khiến mỗi dự án cải tạo trở thành bài toán đầy thách thức.

Cơ chế và hiệu quả đầu tư chưa đủ thu hút doanh nghiệp

PGS.TS, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đưa quan điểm, việc cải tạo chung cư cũ là một nhiệm vụ cấp bách trong điều kiện chung cư cũ đã hết thời hạn sử dụng và nó xuống cấp một cách rất là nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn, tính mạng, tài sản của người dân.

"Tuy nhiên, thời gian vừa qua, yêu cầu về đền bù, giải tỏa mặt bằng cũng như yêu cầu sự đồng thuận 100% của dân cư đang là một trong những khó khăn rất lớn đối với quá trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Đây là bài toán mà các chủ đầu tư cùng với chính quyền địa phương phải vào cuộc giải quyết, trong đó vai trò của chính quyền địa phương rất lớn”, vị chuyên gia này nói.

Ông Nguyễn Quyết Tiến - Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Tại Chương trình thời sự đặc biệt với chủ đề “Cải tạo chung cư cũ - Từ bài toán dân sinh đến chiến lược tái thiết đô thị” do Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội thực hiện tối 1-4, lý giải nguyên nhân việc cải tạo chung cư cũ chậm tiến độ, ông Nguyễn Quyết Tiến - Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho hay, theo thống kê, Hà Nội có hơn 2.160 chung cư cũ. Các công trình này được xây dựng từ lâu, trải qua nhiều thập niên, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã xuống cấp, xuất hiện tình trạng hư hỏng. Đặc biệt, người dân tự ý cơi nới, làm biến dạng kết cấu công trình, gây khó khăn lớn trong kiểm định, đánh giá chất lượng, cũng như lập quy hoạch và dự án.

Thứ hai là về cơ chế, chính sách, từ năm 2025 có các quy định phân cấp, cùng với việc từ năm 2020 các luật liên quan đến quy hoạch, nhà ở, tái định cư có hiệu lực và được điều chỉnh. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, việc triển khai tại địa phương còn gặp khó khăn. Công tác lập quy hoạch tái thiết chung cư cũ là nhiệm vụ phức tạp, đòi hỏi đồng bộ về không gian, hạ tầng và các vấn đề xã hội, đặc biệt là bài toán dân số. Trong khi đó, các đơn vị tư vấn tham gia còn thiếu kinh nghiệm, dẫn đến thời gian lập quy hoạch kéo dài.

Chung cư cũ Giảng Võ. Ảnh Phạm Hùng

Việc khống chế không tăng dân số khiến nhà đầu tư không thể tăng diện tích khai thác, trong khi chi phí đầu tư lớn, dẫn đến hiệu quả tài chính không bảo đảm, nên chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia.

Bên cạnh đó, trong quá trình lập quy hoạch, ý kiến của người dân về hệ số đền bù thường cao hơn quy định hiện hành, làm tăng chi phí, gây khó khăn cho việc cân đối tài chính của dự án. Chưa kể, khu chung cư cũ thiếu quỹ đất để doanh nghiệp làm cuốn chiếu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu chỉ ra, cơ chế, chính sách hiện hành chưa thực sự rõ ràng, chưa tạo lập được khung pháp lý đủ mạnh để bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

“Thời gian gần đây, hệ thống chính sách đã có những bước điều chỉnh theo hướng tích cực, song mới chỉ tạo chuyển biến bước đầu, vẫn chưa giải quyết triệt để các tồn tại, đặc biệt là việc thiếu các hệ số đền bù cụ thể, rõ ràng”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu. Ảnh: Thanh Hải

Bên cạnh đó, một trong những khó khăn lớn hiện nay là bài toán hiệu quả đầu tư, làm sao để doanh nghiệp có thể bảo đảm phương án tài chính, đồng thời đáp ứng thỏa đáng quyền lợi đền bù cho người dân.

Vì vậy, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, vấn đề then chốt là cần sớm hoàn thiện cơ chế cụ thể, đủ sức khuyến khích nhà đầu tư tham gia, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân. Chỉ khi tạo được sự đồng thuận giữa các bên, cải tạo chung cư cũ mới có thể được đẩy nhanh và trở thành hiện thực.

Việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề chung của các đô thị lớn trên thế giới và đã được nhiều quốc gia thực hiện khá thành công.
Chẳng hạn, tại Canada là dự án cải tạo khu Regent Park xây dựng vào những năm 1950. Sau gần 50 năm sử dụng, chính quyền thành phố Toronto đã cải tạo khu này theo hướng hiện đại bao gồm nâng cấp và mở rộng kết nối với giao thông công cộng; thêm không gian xanh và các khu sinh hoạt cộng đồng.

Tại thủ đô Tokyo (Nhật Bản) chính quyền đã thực hiện dự án cải tạo khu Shinonome Canal Court với việc biến 16ha các khối nhà chung cư cũ vốn xuống cấp trầm trọng và khu cầu cảng bỏ hoang thành một khu đô thị sang trọng.

Tại Pháp, có nhiều chương trình cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố, tiêu biểu là ở Ronceray - Glonnieres, khu chung cư được xây dựng trong khoảng năm 1958 - 1960, bao gồm 1.850 căn hộ. Nơi đây đã được cải tạo với sự phối hợp tích cực của người dân.

Hương Thủy

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/cai-tao-chung-cu-cu-bai-toan-kho-742586.html