Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Làm theo cách cũ khó có kết quả mới

9 giờ trướcBài gốc

Những chính sách mới trong việc cải tạo chung cư cũ (CCC) cần thoát khỏi tư duy cũ, mà phải là tư duy năng động hiệu quả, bảo đảm lợi ích thiết thực của 3 bên: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội xung quanh vấn đề cải tạo CCC.

Thưa ông, vấn đề quy hoạch, cải tạo, xây dựng lại CCC tại Hà Nội đã được đặt ra hàng chục năm nay nhưng vì sao vẫn còn chậm trễ?

- Năm 2000, Hà Nội thực hiện cải tạo xây dựng lại chung cu A3 Giảng Võ. Lúc đó nhà A3 Giảng Võ đã hư hỏng tới mức nguy hiểm để xây lại nhà mới. Tòa nhà này vốn là nhà ở tập thể của cán bộ nhân viên Bộ KH&ĐT trước đây. Dự án được bộ chủ quản cấp ngân sách xây nhà mới trên nền nhà cũ, mở rộng thêm và nâng tầng.

Các hộ dân được tái định cư tại chỗ 100% và chỉ phải nộp thêm tiền những diện tích mở rộng hơn, tiện nghi hơn và vật liệu hoàn thiện giá cao hơn định mức. Chủ nhà cũ hân hoan vì vốn được phân nhà Nhà nước nay lại cấp tiền ngân sách xây. Diện tích tăng lên với giá rẻ vì đất công mở rộng không phải trả tiền. TP có thành tích vì mới thí điểm đã thành công. Lợi ích các bên tăng, chỉ có ngân sách công, đất công là hao hụt.

Sau đó, Hà Nội thực hiện nhà A6 Giảng Võ. Chung cư lắp ghép 5 tầng, 4 tầng trên nhà tập thể, tầng 1 vẫn sở hữu công làm nhà khách của cơ quan. Nhà mới xây tăng tầng cao, mở rộng đất nên dư ra nhiều diện tích. Các bên tham gia được mua diện tích dư ra với giá rẻ, cải tạo CCC hứa hẹn nhiều lợi ích. Hà Nội tiếp tục thực hiện cải tạo nhà B7 Giảng Võ, giấy phép cấp nhanh, nhưng vấp phải một số khó khăn từ phía các hộ dân. Và nhùng nhằng kéo dài hơn chục năm sau mới hoàn thành.

Cải tạo CCC là cuộc kinh doanh bất động sản quy mô lớn với sự tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng nhà ở của các chủ nhà hiện tại, trong đó chủ nhà tầng 1 có tính quyết định. Các dự án cải tạo CCC có thực hiện được hay không phụ thuộc vào người sở hữu tầng 1. Cuộc giao dịch tài sản nhà cũ/ nhà mới là quan trọng nhưng các nhà quản lý lại không mấy để ý, chỉ tập trung vào các thủ tục hành chính xin cho với các chủ đầu tư: mật độ, tầng cao, hệ số K… nên có cải tiến mấy thì vẫn là cách cũ, không tạo ra công thức đối thoại mới thì cải tạo CCC vẫn dẫm chân tại chỗ.

Luật Đất đai và Luật Thủ đô 2024 đã có những định hướng mới tác động đến cải tạo CCC, và từ ngày 1/7, Hà Nội vận hành chính quyền địa phương 2 cấp. Vậy theo ông, Hà Nội sẽ có những thuận lợi gì trong việc quy hoạch, cải tạo, xây dựng lại CCC?

- Luật Đất đai rất quan trọng nhưng lại thiếu nội dung quan trọng là giá đất (bao gồm giá trên mặt đất, dưới mặt đất và không gian trên cao). Đây là những yếu tố tác động trực tiếp tới xác định tài sản là chung cư cũ hiện tại và chung cư sẽ hình thành sau cải tạo. Không có giá thì bên bán (chủ nhà cũ) và bên mua (chủ đầu tư) sẽ không có cơ sở để đàm phán.

Luật Thủ đô 2024 có nội dung đề cập phát triển đô thị, trong đó có cải tạo CCC theo mô hình TOD. Hà Nội đang đẩy mạnh việc lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho các khu CCC để làm cơ sở cho việc cải tạo, xây dựng lại. Do vậy, các cơ quan có chức năng cần tính toán kỹ để thực hiện việc này một cách hợp lý và khoa học nhất. Để vừa giải bài toán áp lực đô thị, vừa giải bài toán chỉnh trang đô thị.

Thực tế, trong mấy năm gần đây, Hà Nội đã có nhiều chính sách mới trong cải tạo CCC, nhưng thách thức vẫn còn. Theo tôi, để sớm thực hiện thành công cần thoát khỏi tư duy cũ bằng những hành động năng động hiệu quả, bảo đảm lợi ích thiết thực của 3 bên: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Hà Nội có thể mạnh dạn trao quyền sáng tạo cho các tổ chức sáng tạo kết hợp với các chuyên gia độc lập để đề xuất mô hình mới.

Theo ông, thiết kế kiến trúc của các chung cư thời gian tới cần lưu ý đến những yếu tố nào để phù hợp với đặc thù lịch sử, văn hóa và tổng thể kiến trúc Thủ đô?

- Cải tạo, xây dựng lại CCC Hà Nội không phải là việc làm riêng của Hà Nội mà đã diễn ra hầu hết các TP khắp thế giới. Chung quanh chúng ta cũng có vô số bài học từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) và các nước ASEAN. Cải tạo CCC là một tiến trình tái thiết - hiện đại hóa đô thị tất yếu, đây là cơ hội để Hà Nội bứt phá trở thành một TP hiện đại, nhân văn, bản sắc và đa dạng văn hóa.

Chúng tôi đã học hỏi nhiều và nhận ra những thành công trong việc nhận diện yếu tố tham gia của cộng đồng trong tiến trình tái thiết đô thị. Chúng tôi đã nhận ra những thất bại của cácTP chỉ chạy theo phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD - Transit Oriented Development) và những thành công khi họ tiến hóa sang mô hình Cộng đồng định hướng giao thông (TOC - Traffic Oriented Community).

Sau 2 năm (2024 - 2025) Hà Nội tổ chức nhiều hội thảo quốc tế về phát triển đô thị theo mô hình TOD, báo cáo tổng hợp đã chỉ ra rằng những nỗ lực hiện tại chưa đủ để biến TOD thành dự án khả thi. Các chuyên gia quốc tế khuyến cáo Hà Nội cần sớm hình thành hành lang pháp lý rõ ràng, xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa về đất đai và phát triển chiến lược huy động vốn bền vững thông qua phát hành trái phiếu xanh, trái phiếu hạ tầng.

Song song, các dự án cần chứng minh được năng lực tạo ra cộng đồng dân cư tập trung, nhu cầu đi lại ổn định, và lợi ích kinh tế - xã hội rõ rệt, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá đất.

Kỳ vọng lớn lao về một Hà Nội hiện đại, xanh, thông minh và kết nối toàn cầu sẽ chỉ trở thành hiện thực nếu quy hoạch giao thông đô thị vượt qua được lối tư duy “quy hoạch giấy,” tách rời thực tiễn nhu cầu đi lại và năng lực tài chính.

Để khắc phục những bất cập hiện tại cũng như nguy cơ quy hoạch phát triển mạng lưới đường sắt đô thị không khả thi và trở thành “quy hoạch treo”, theo các chuyên gia Hà Nội cần tư duy cởi mở hơn với TOC - một cách tiếp cận đặt cộng đồng dân cư và cộng đồng kinh tế vào trung tâm mọi quyết định đầu tư. Khi đó, giao thông công cộng không chỉ là phương tiện di chuyển, mà trở thành chất xúc tác kiến tạo những không gian đô thị đáng sống, nuôi dưỡng các cộng đồng thịnh vượng và bền vững.

Cộng đồng định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng không chỉ đáp ứng nhu cầu đi lại của cộng đồng mà chính nó trở thành một nền kinh tế hấp dẫn, cung cấp sự di chuyển tiện nghi, an toàn, chi phí thấp… Không chỉ góp phần gia tăng cơ hội sinh kế cho cộng đồng dân cư mà còn thu hút các nhà đầu tư góp vốn, đội ngũ các chuyên gia công kỹ nghệ góp trí tuệ, cộng đồng DN góp công sức.

Sự phát triển đô thị bền vững không chỉ cần một bản quy hoạch đẹp trên giấy mà còn cần một tầm nhìn đủ sâu sắc, đủ dũng cảm và đủ trách nhiệm để đặt câu hỏi: giao thông công cộng được xây dựng để đạt chỉ tiêu hay để phục vụ tiện ích của người dân? Giải được bài toán này, Hà Nội sẽ thật sự bước vào Kỷ nguyên phát triển bền vững và tự tin hội nhập quốc tế.

Xin cảm ơn ông!