Cần biểu thuế lũy tiến và cơ chế chuyển tiếp khi đánh thuế chuyển nhượng bất động sản

một ngày trướcBài gốc

Ông Nguyễn Văn Được, Ủy ban BCH Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng, hiện nay mức thuế bất động sản quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nhà đầu tư, “cò đất” chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế TNCN 2% nên khi họ chuyển nhượng có lời thì sẵn sàng đầu tư.

Đồng thời, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng và nguy cơ thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

Ông Nguyễn Văn Được.

Chuyên gia Nguyễn Văn Được khẳng định, việc thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập tính thuế xác định bằng giá chuyển nhượng theo từng lần trừ đi giá mua và các chi phí liên quan là bước cải tiến rất lớn để bảo đảm công bằng cho người nộp thuế cũng như đảm bảo đúng bản chất giao dịch kinh tế.

“Hiện nay, thị trường bất động sản đã minh bạch hơn, các giao dịch dễ kiểm soát hơn nhờ việc thúc đẩy sàn giao dịch bất động sản, thanh toán không dùng tiền mặt, và khung giá đất đã tiệm cận với giá thị trường… Đặc biệt mọi giao dịch biến động đến bất động sản đều phải đăng ký thay đổi với cơ quan có thẩm quyền trong đó có cơ quan thuế. Đây là thời điểm chín muồi để áp dụng thuế dựa trên thu nhập thực tế, thay vì thuế suất cố định trên giá chuyển nhượng”, ông Nguyễn Văn Được nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý một trong những khó khăn lớn nhất của phương pháp tính thuế theo lãi thực tế là việc chứng minh giá mua và chi phí hợp lý, nhất là với các giao dịch bất động sản trong quá khứ.

Trước đây thường có tình trạng người mua và người bán thường khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế. Ví dụ, mua bất động sản trị giá hàng trăm tỷ nhưng chỉ khai 50 tỷ, thì nếu áp dụng thuế suất 20% trên phần chênh lệch sẽ gây ra vướng mắc. Do đó, cần có cơ chế xử lý phù hợp - trong những trường hợp này nên cho phép nộp thuế theo phương pháp trực tiếp (tính theo tỷ lệ trên doanh thu).

(Ảnh minh họa)

Ông Được cho rằng, dự thảo Luật cần có thêm điều khoản chuyển tiếp nhằm giải quyết các vấn đề bất cập trong quá khứ. Cho phép người sở hữu bất động sản được nộp thuế theo phương án mức thuế suất ứng với thời gian sở hữu, tránh gánh nặng thuế, nộp thuế “oan”.

Để tạo động lực giữ tài sản lâu dài và phân biệt rõ giữa người đầu tư và người mua để ở, ông Nguyễn Văn Được đề xuất xây dựng biểu thuế TNCN theo lũy tiến, áp dụng mức thuế 15% - 17% - 20% tương ứng với thời gian sở hữu bất động sản. Cách tiếp cận này vừa khuyến khích đầu tư dài hạn, vừa góp phần giảm đầu cơ ngắn hạn, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách.

Đặc biệt, theo ông Được khi áp dụng song song hai phương án thuế, một bên đánh trên lợi nhuận (thuế suất 20%), một bên đánh trên doanh thu (thuế suất lên đến 10%), khoảng cách giữa “thuế trên lời” và “thuế trên vốn” trở nên quá chênh lệch, dễ tạo ra cảm giác thiếu hợp lý với người nộp thuế. Nếu thiết kế không khéo, chính sách có thể vô tình đánh trúng cả người có nhu cầu ở thật, khiến nhu cầu chuyển nhượng nhà ở bị “níu chân” bởi lo ngại nghĩa vụ thuế cao.

Liên quan đến phương án đánh thuế theo doanh thu trong trường hợp không xác định được giá vốn, ông Được cho rằng mức 10% như dự thảo hiện nay là “tương đối cao”, cần xem xét lại. Theo ông, mức thuế lũy tiến 2%, 4% và 6% theo thời gian sở hữu thì hợp lý hơn, còn mức 10% thì “có thể là quá sức với người dân”.

Cuối cùng, ông Được kiến nghị tiếp tục duy trì chính sách miễn thuế TNCN với cá nhân sở hữu duy nhất một nhà ở nhằm hỗ trợ người có nhu cầu thực tế. Đồng thời, thay vì giới hạn thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày để được miễn thuế, nên xem xét kéo dài thời gian này cho phù hợp hơn với thực tiễn và chu kỳ giao dịch.

“Cần có chính sách miễn hoặc giảm thuế đối với những giao dịch phục vụ nhu cầu nhà ở thực sự, đặc biệt là với những người đã nắm giữ bất động sản trong thời gian dài, từ 3 đến 5 năm trở lên”, ông Nguyễn Văn Được đề xuất.

An Nhiên

Nguồn TCDN : https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/can-bieu-thue-luy-tien-va-co-che-chuyen-tiep-khi-danh-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-d60115.html