Cần cơ chế mạnh để 'giải cứu' đất đai khỏi cảnh chồng chéo, lãng phí

2 giờ trướcBài gốc

Luật Đất đai 2024 lộ nhiều bất cập

Sau hơn 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, những tồn tại, vướng mắc đã nhanh chóng bộc lộ, từ quy hoạch chồng chéo đến cơ chế thu hồi thiếu linh hoạt. Giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới đang gây ra nhiều lúng túng cho địa phương và doanh nghiệp. Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 là điều cần thiết để tháo gỡ toàn diện những “nút thắt” cũ.

CẦN ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỐNG NHẤT

Ngày 13/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp thu đầy đủ các ý kiến, trong đó cần tập trung vào một số vấn đề trọng tâm.

Trước hết, cơ quan soạn thảo phải bám sát quan điểm đất đai là tài nguyên đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, trong đó cần xác định cụ thể vai trò của cấp xã, cấp tỉnh và cấp Trung ương trong quản lý đất đai, phân cấp rõ ràng để tránh vướng mắc, chồng chéo, bảo đảm cơ chế vận hành thống nhất nhưng linh hoạt, nhất là ở các khâu quy hoạch, chiến lược và định giá.

Với việc quy hoạch xây dựng (đô thị, nông thôn) đã bao phủ 100% diện tích trong đất liền, trừ vùng biển, Phó Thủ tướng cho rằng cần tận dụng tối đa mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất (chủ yếu phân bổ chỉ tiêu, dựa trên các quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa).

Những nơi chưa có quy hoạch xây dựng cần lập quy hoạch sử dụng đất có sự phân định rõ hai nhóm: Khu vực bảo tồn, bảo vệ, hạn chế phát triển như đất lúa, rừng, di sản văn hóa… và khu vực phát triển theo cơ chế thị trường, xây dựng.

Về chính sách tiếp cận đất đai, Phó Thủ tướng chỉ ra vướng mắc lớn là chưa phân biệt rạch ròi giữa đấu giá (bán quyền sử dụng đất cho người trả giá cao nhất) và đấu thầu (chọn nhà đầu tư thực hiện dự án với hiệu quả tối ưu, giá thấp nhưng đáp ứng yêu cầu).

Phó Thủ tướng nhấn mạnh: “Đấu giá là lợi ích cụ thể, đấu thầu là lợi ích tổng thể”, do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định tiêu chí rõ ràng cho từng hình thức đấu giá, đấu thầu, với quan điểm tăng trưởng kinh tế dựa vào hiệu quả đầu tư trên đất.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu tại cuộc họp

Đối với chính sách tài chính đất đai, Phó Thủ tướng khẳng định cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá đất không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới.

Việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch. Việc điều chỉnh giá đất đối với các đối tượng chính sách nên giao cho địa phương để vừa bảo đảm công bằng, vừa đạt hiệu quả kinh tế - xã hội.

Bộ Tài chính cần kiên định nguyên tắc, thuế bất động sản nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà xây xong để trống, không đánh vào dự án sử dụng nhiều đất để phát triển.

Liên quan đến các dự án đất đai, bất động sản bị vướng mắc tồn đọng, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu dự án Luật phải có công cụ pháp lý để giải quyết dứt điểm, tránh lãng phí. Bên cạnh đó, khi mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai cần song song bảo đảm quyền của người dân.

Phó Thủ tướng đề nghị nghiên cứu kỹ các quy định nhằm “mở cửa có chọn lọc”, cho phép nhà khoa học, doanh nhân, người nước ngoài yêu nước tiếp cận bất động sản ngoài khu vực hạn chế, nhưng vẫn bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh.

NHIỀU ĐIỂM NGHẼN XUẤT HIỆN

Báo cáo tại cuộc họp, ông Trần Đức Thắng, quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, nhiều tồn tại, vướng mắc đã bộc lộ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng, sử dụng quy hoạch này làm công cụ quản lý đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp, nhiều khu vực không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng chồng chéo khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất.

Một vấn đề khác là việc giữ ổn định diện tích đất trồng lúa theo Kết luận số 81-KL/TW năm 2020 của Bộ Chính trị với chỉ tiêu 3,5 triệu ha, cao hơn nhu cầu thực tế để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia. Điều này khiến nhiều địa phương gặp khó khăn khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng... Đồng thời, việc thiếu sự thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác cũng làm giảm hiệu quả quản lý.

Ông Trần Đức Thắng, quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian chuẩn bị dự án. Nhiều trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, khiến tiến độ dự án kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.

Đặc biệt, các dự án quy mô lớn, phức tạp cần những nhà đầu tư có năng lực nổi trội nhưng cơ chế đấu thầu lại gây khó khăn trong việc lựa chọn. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng làm hạn chế khả năng hạch toán kinh doanh, huy động vốn của nhà đầu tư, nhất là trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, dịch vụ lưu trú.

Luật Đất đai năm 2024 hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và các dự án hỗn hợp. Việc thiếu cơ chế thu hồi đất này đã gây khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, triển khai dự án, đồng thời ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh khi không có mặt bằng để tiếp tục hoạt động.

Thực tế cũng cho thấy tình trạng “dự án treo” do một phần diện tích đất không thể thỏa thuận chuyển nhượng, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư. Hơn nữa, quy định thu hồi đất phải sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách của nhiều dự án quan trọng, gây khó khăn trong tổ chức thực hiện.

Về giá đất, Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp, tuy nhiên, hiện nay việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế. Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.

Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu… cũng gây khó khăn cho tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Nhiều dự án sử dụng đất trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, gây lúng túng cho địa phương trong xử lý hồ sơ, triển khai dự án.

Trước những khó khăn, vướng mắc nói trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước về chính sách đất đai, đồng thời bảo đảm kế thừa, sự ổn định, tính thống nhất của hệ thống pháp luật; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn.

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/can-co-che-manh-de-giai-cuu-dat-dai-khoi-canh-chong-cheo-lang-phi-post562416.html