Cần giải pháp tổng thể để đưa nhà đất về giá trị thực

2 giờ trướcBài gốc

Giá BĐS tăng nhanh và mất kiểm soát

TS.Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định: Chưa có khi nào ở Việt Nam giá BĐS lại tăng nhanh và mất kiểm soát như thời gian qua, đặc biệt là ở các thành phố lớn Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh…

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2025 có 428 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô vốn khoảng 3,8 triệu tỷ đồng. 93 dự án được cấp phép mới (quy mô 37.686 căn hộ) - tăng 17% so với 2024. Trong số này, 88 dự án hoàn thành với khoảng 29.900 sản phẩm, tăng 27%. Tính chung năm ngoái, 300 dự án với trên 108.780 căn đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, tăng 47%. Về giá, Bộ Xây dựng cho biết, căn hộ chung cư tăng 20 - 30% trong năm 2025, trong đó một số khu vực còn trên 40%, đặc biệt tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Theo thống kê, mức tăng của chung cư cũng vượt trội so với các loại hình như biệt thự, nhà liền kề trong dự án với đà biến động từ 10 - 20%, đất nền 20 - 25%. Giá bán sơ cấp BĐS nghỉ dưỡng cao tầng tăng 11% so với 2024, thấp tầng khoảng 5%.

“Những con số thống kê này đã lột tả tương đối đầy đủ bức tranh tổng thể về thị trường BĐS năm qua, cho thấy mặc dù rất nhiều dự án BĐS đã được phê duyệt, triển khai, nguồn cung nhà ở cũng tăng lên, nhiều địa phương liên tục đấu giá quyền sử dụng đất nhưng những khu đất đấu giá xong để cỏ mọc, giới đầu cơ mua đi bán lại trao tay với nhau để thổi giá. Rất nhiều dự án BĐS ở ven đô không có người ở, bỏ hoang nhiều năm nhưng giá “mua đi bán lại” vẫn không ngừng tăng lên, những hiện tượng này cho thấy rõ ràng tình trạng đầu cơ BĐS xảy ra nhiều năm nay và có xu hướng ngày càng gia tăng dẫn đến mặt bằng giá BĐS mỗi năm lại tăng nhanh hơn, vượt xa khả năng nhu cầu ở, nhu cầu sử dụng thật của người lao động” - Luật sư Đặng Văn Cường đánh giá.

TS.Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội).

Qua công tác tư vấn, hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp (DN), Luật sư Đặng Văn Cường cho hay, thị trường BĐS phát triển nóng, thiếu minh bạch, thủ tục hành chính đang ở thời điểm giao thời, việc sắp xếp lại bộ máy hành chính, thay đổi nhiều quy phạm pháp luật dẫn đến nhiều nhà đầu tư (NĐT) gặp khó khăn. Thời gian qua hàng loạt văn bản mới, chính sách mới có hiệu lực pháp luật thay thế các quy định cũ trước đây dẫn đến nhiều cơ quan tổ chức chậm triển khai do chờ văn bản hướng dẫn, thiếu cơ chế phối hợp dẫn đến khó khăn cho các NĐT trong việc hoàn thiện pháp lý dự án.

Việc phân cấp, phân quyền giữa các sở, ban, ngành, giữa hệ thống chính quyền địa phương các cấp khiến cho các thủ tục hành chính cũng bị chậm, kéo dài; Việc thay đổi địa giới hành chính dẫn đến phải điều chỉnh lại quy hoạch, đồng bộ chính sách, hoàn thiện cơ cấu bộ máy, đang giao thời trong thời điểm ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số dẫn đến nhiều thủ tục bị chậm, bị vướng…; Thủ tục đầu tư còn rườm rà, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chưa rõ ràng, đôi khi quy hoạch sửa đổi, bổ sung liên tục, thay đổi lớn dẫn đến khó khăn cho các NĐT khi triển khai dự án.

Các thông tin về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, về những chính sách mới về đất đai ở một số địa phương chưa được cập nhật thường xuyên, thiếu công khai, minh bạch dẫn đến khó khăn cho các NĐT tiếp cận đối với các dự án, bỏ lỡ các cơ hội đầu tư; Thủ tục đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất còn lạc hậu, thiếu đồng bộ dẫn đến khó khăn, chậm trễ trong việc thực hiện các thủ tục…

Cần các giải pháp đồng bộ

Cũng theo TS.Luật sư Đặng Văn Cường, một số khó khăn thường xuyên xảy ra đối với các NĐT hiện nay như: Chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS trong việc lựa chọn NĐT, giao đất – cho thuê đất dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục để được chấp thuận chủ trương đầu tư, triển khai các thủ tục hành chính pháp lý để giải phóng mặt bằng, nhận bàn giao đất, tổ chức triển khai dự án.

Nhiều DN cũng gặp khó khăn trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt với đất có nguồn gốc hỗn hợp (đất ở xen kẽ đất nông nghiệp, đất công). Việc quản lý đất đai ở nhiều địa phương chưa chặt chẽ dẫn đến hồ sơ pháp lý về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập dẫn đến khó khăn cho việc xác định nguồn gốc đất, xác định chủ sử dụng đất, dẫn đến khiếu kiện tranh chấp gây chậm trễ trong việc thực hiện các thủ tục hành chính pháp lý; Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài, thiếu cơ chế đồng bộ giữa chính quyền, NĐT và người sử dụng đất; Nhiều dự án chậm tiến độ nhiều năm do khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có thay đổi, chính sách pháp luật đất đai chưa ổn định, thay đổi cơ chế, pháp luật dẫn đến nhiều dự án liên tục gặp phải những khó khăn, vướng mắc về mặt thủ tục.

Trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư -chấp thuận NĐT - phê duyệt quy hoạch - cấp phép xây dựng còn kéo dài, qua nhiều tầng nấc; Thủ tục kéo dài dẫn đến DN phải phát sinh các chi phí không chính thức, thậm chí bị nhũng nhiễu, vòi vĩnh trong việc sử thực hiện các thủ tục hành chính; Tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau, dẫn đến rủi ro pháp lý cho DN. Một số thủ tục mang tính “xin - cho”, thiếu thời hạn xử lý rõ ràng; Nhiều trường hợp DN vì muốn mọi việc thuận lợi, muốn dự án được triển khai nhanh chóng nên đã phải chấp nhận “bôi trơn”, bắt tay với cán bộ thoái hóa biến chất dẫn đến những hành vi đưa nhận hối lộ, rồi bị cơ quan chức năng phát hiện, bị khởi tố, cán bộ bị xử lý hình sự thế là dự án đóng băng, không thể tiếp tục triển khai được nữa.

Một vấn đề của các NĐT BĐS là vấn đề huy động vốn. Các dự án BĐS có giá trị đầu tư rất lớn nên không phải DN nào cũng tự thu xếp được toàn bộ giá trị đầu tư mà thường sẽ dùng đòn bẩy tài chính, vay vốn ngân hàng, huy động vốn từ các NĐT thứ cấp. Tuy nhiên, việc huy động vốn của các DN trong lĩnh vực BĐS không hề đơn giản. Điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai còn khắt khe nhưng thiếu thống nhất dẫn đến khó khăn cho các DN trong vấn đề huy động vốn; Nhiều DN gặp khó khăn, thua lỗ thậm chí phá sản chỉ vì thiếu vốn, khó khăn trong vốn ngắn hạn, khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Rủi ro pháp lý trong bảo lãnh ngân hàng, hợp đồng mua bán, đặc biệt khi dự án chưa hoàn tất thủ tục đất đai cũng khiến nhiều DN lao đao, bị động về nguồn vốn dẫn đến chậm tiến độ, vi phạm cam kết với khách hàng. Hạn chế tiếp cận tín dụng, trong khi các kênh vốn khác (trái phiếu, quỹ đầu tư BĐS) chưa phát triển đồng bộ dẫn đến DN ít sự lựa chọn trong việc huy động vốn hoặc gặp rủi ro thì các cơ chế, chính sách về huy động vốn chưa rõ ràng, thiếu đồng bộ…

Để tháo gỡ những vướng mắc cho các NĐT, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh, Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng, phải thực hiện nhiều giải pháp như: Hoàn thiện và đồng bộ hệ thống pháp luật về BĐS; Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong lĩnh vực BĐS; Đơn giản hóa, rút ngắn quy trình chấp thuận dự án theo hướng một đầu mối - một quy trình - một thời hạn rõ ràng; Đặc biệt là phân cấp, phân quyền, gắn trách nhiệm với từng đầu mối, theo các thủ tục hành chính.

Không chỉ nâng cao sự ổn định của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, mà còn đảm bảo sự ổn định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần tuân thủ định hướng phát triển kinh tế - xã hội, định hướng quy hoạch theo tầm nhìn đã được phê duyệt; Hạn chế điều chỉnh quy hoạch tùy tiện, nếu điều chỉnh phải có cơ chế bồi hoàn hợp lý cho NĐT; Công khai, minh bạch hóa toàn bộ thông tin quy hoạch để DN dễ tiếp cận; Gắn quy hoạch với nhu cầu thực của thị trường, tránh phát triển nóng, lệch pha cung - cầu; Bên cạnh đó, cần “cởi trói” về huy động vốn cho các NĐT BĐS để có những sản phẩm BĐS có chất lượng, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thực sự…

“Việt Nam đang hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Khi cơ sở dữ liệu về đất đai được hoàn thiện, đồng bộ, liên thông và khoa học sẽ thuận lợi cho người sử dụng đất, cho Nhà nước và DN trong việc đầu tư phải khai thác, sử dụng đất có hiệu quả. Để làm sạch phải làm giàu dữ liệu đất đai; Để cơ sở dữ liệu đất đai hoàn thiện thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một nhiệm vụ quan trọng. Khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đầy đủ cho tất cả các thửa đất thì sẽ giảm bớt được tranh chấp khiếu kiện về đất đai, làm rõ yếu tố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định danh được từng thửa đất và quản lý được những biến động về đất đai, từ đó quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, kịp thời điều chỉnh, kiểm soát khi có những biểu hiện tiêu cực, những biến động xấu từ thị trường” - Luật sư Đặng Văn Cường nhấn mạnh.

Tường Linh

Nguồn Doanh nhân & Pháp luật : https://doanhnhan.baophapluat.vn/can-giai-phap-tong-the-de-dua-nha-dat-ve-gia-tri-thuc.html