Căn hộ thời chững giá, chủ và khách 'cò kè bớt một thêm hai'

3 giờ trướcBài gốc

Đầu tháng 6 vừa qua, anh Trần Minh Quân, một nhà đầu tư cá nhân đã có gần 10 năm kinh nghiệm, theo chân “cò” đến tìm hiểu một khu chung cư tại phía Tây Hà Nội. Căn hộ anh xem nằm ở tầng trung, diện tích gần 80m2, nội thất khá mới.

Khi người bán không còn ở thế áp đảo

Chủ nhà ban đầu rao giá 6,8 tỷ đồng nhưng sau nhiều tháng chưa bán được đã giảm xuống còn 6,3 tỷ đồng. Anh Quân “kết” căn hộ này vì vị trí thuận tiện và pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, thay vì xuống tiền ngay như những năm trước, anh quyết định thử thương lượng.

“Tôi “nháy mắt” với môi giới muốn thuyết phục chủ nhà giảm thêm 200 triệu, đưa giá căn hộ xuống còn 6,1 tỷ đồng. Nếu được, tôi có thể chốt ngay trong tuần, 30% tiền chênh sẽ được chia lại cho “cò”, nhưng chủ nhà lắc đầu”, anh Quân kể lại với VnBusiness.

Sau đó, theo anh Quân, hai bên tiếp tục mặc cả. Chủ nhà chỉ đồng ý nhích xuống 50 triệu đồng, khách mua ngã giá ở mức 100 triệu. Cuộc thương lượng kéo dài gần hết buổi chiều nhưng vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Cả chủ và khách đang ở thế "cò kè" để giành lợi thế cho mình trên bàn đàm phán mua bán căn hộ.

Điều khiến anh Quân ngạc nhiên không phải việc chủ nhà giảm giá, mà là lần đầu tiên sau nhiều năm, anh thấy người bán ở thế phải giải thích, thuyết phục và cân nhắc từng bước lùi.

Trong thời kỳ sốt nóng, người mua thường là bên lo sợ bỏ lỡ cơ hội. Còn hiện nay, quyền chủ động dường như đang dần dịch chuyển.

Câu chuyện trên phản ánh một thực tế đang diễn ra trên thị trường chung cư Hà Nội. Sau nhiều năm tăng giá liên tục, căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, nơi những cuộc “cò kè bớt một thêm hai” trở thành hình ảnh quen thuộc của các giao dịch.

Chỉ cách đây hơn một năm, thị trường chung cư Hà Nội vẫn chứng kiến những đợt tăng giá mạnh hiếm thấy. Nhiều dự án liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Không ít căn hộ tăng hàng trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng.

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội lan rộng, người mua thường phải đưa ra quyết định rất nhanh. Những câu nói như “giá hôm nay thôi”, “mai sẽ tăng tiếp”, “không đặt cọc sẽ mất căn” từng xuất hiện dày đặc trong các cuộc tư vấn của môi giới.

Nhưng đến giữa năm 2026, bức tranh đã thay đổi đáng kể. Ở nhiều dự án chung cư thứ cấp, đặc biệt là các khu đã qua sử dụng hoặc từng tăng giá quá nhanh trong giai đoạn 2023-2025, giá rao bán bắt đầu chững lại. Một số chủ nhà chấp nhận giảm từ 5-10% để tìm khách mua thực sự.

Điều đáng chú ý là thị trường không thiếu người quan tâm. Vấn đề nằm ở chỗ người mua hiện nay thận trọng hơn rất nhiều. Nếu trước đây, khách hàng thường xem một vài căn rồi quyết định, thì nay họ dành nhiều tuần, thậm chí nhiều tháng để khảo sát.

Áp lực khiến chủ nhà “xuống thang”

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến thị trường hạ nhiệt là áp lực tài chính ngày càng lớn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong giai đoạn tăng nóng, nhiều người tin rằng chỉ cần sở hữu căn hộ vài tháng là có thể bán chênh lệch để thu lợi nhuận. Không ít giao dịch được thực hiện bằng vốn vay ngân hàng với kỳ vọng giá tiếp tục đi lên.

Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm, kế hoạch “lướt sóng” không còn vận hành như dự tính. Khoản lãi vay hàng tháng trở thành gánh nặng thực tế. Những nhà đầu tư cần tái cơ cấu danh mục hoặc xoay vòng dòng tiền buộc phải cân nhắc giảm giá.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng phần lớn người bán vẫn chưa rơi vào tình trạng bán tháo. Nhiều chủ nhà vẫn có lãi so với giá mua ban đầu, giá giảm chỉ là lợi nhuận kỳ vọng. Bởi vậy, thay vì một cuộc lao dốc, thị trường đang chứng kiến quá trình điều chỉnh chọn lọc.

Ông Phan Thanh Lâm, quản lý sàn môi giới khu vực phía Nam Hà Nội, cho hay một đặc điểm nổi bật của giai đoạn hiện nay là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc. Ở các khu chung cư cũ từng tăng nóng như Times City, Royal City hay HH Linh Đàm..., mặt bằng giá đã bước qua chu kỳ tăng mạnh.

“Những căn hộ có vị trí hoặc chất lượng kém hơn bắt đầu chịu áp lực giảm giá rõ rệt. Trong khi đó, các căn hộ sở hữu vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ, nội thất tốt vẫn duy trì được sức hút nhất định và ít chịu áp lực giảm sâu”, ông Lâm nói.

Ở các đại đô thị vùng ven như Vinhomes Smart City, sự xuất hiện của nguồn cung mới cũng tạo ra sức ép cạnh tranh đáng kể đối với thị trường thứ cấp. Người mua có thêm lựa chọn, đồng nghĩa các căn hộ cũ phải cạnh tranh bằng giá bán và chất lượng sản phẩm.

Riêng phân khúc cao cấp đang đối mặt với thách thức lớn hơn khi giá trị mỗi căn hộ đã lên tới 8-10 tỷ đồng hoặc cao hơn, khiến tập khách hàng tiềm năng bị thu hẹp đáng kể.

“Khi ngày càng xuất hiện nhiều tin rao giảm giá, người mua tin rằng sự kiên nhẫn có thể mang lại cơ hội tốt hơn. Chính điều này khiến các cuộc đàm phán kéo dài hơn, mức độ thương lượng sâu hơn và tỷ lệ giao dịch thành công thấp hơn”, ông Lâm nói thêm.

Sự giằng co là rõ ràng, tuy nhiên, sẽ là vội vàng nếu cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào một cuộc suy giảm sâu. Thực tế cho thấy nhu cầu nhà ở tại Thủ đô vẫn rất lớn.

Quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra. Nguồn cung chất lượng tại khu vực nội đô vẫn còn hạn chế. Những yếu tố này tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường trong dài hạn.

Điều đang diễn ra hiện nay giống một giai đoạn kiểm chứng lại giá trị thực sau thời kỳ tăng nóng hơn là một cuộc khủng hoảng.

Những căn hộ được định giá dựa trên kỳ vọng quá mức, dựa trên hiệu ứng đám đông hoặc tâm lý đầu cơ sẽ phải điều chỉnh. Ngược lại, các sản phẩm có chất lượng tốt, vị trí phù hợp và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giá trị và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/can-ho-thoi-chung-gia-chu-va-khach-co-ke-bot-mot-them-hai.html