Cần 'liều thuốc mạnh'

3 giờ trướcBài gốc

Từ những khu đô thị lớn ở trung tâm cho đến các khu nhà ở thương mại mới xây ở vùng ven, tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là “sổ hồng”) vẫn diễn ra phổ biến.

“Treo quyền” trong chính ngôi nhà của mình

Theo thống kê mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội, toàn TP hiện có hơn 200 dự án nhà chung cư có vi phạm, trong đó khoảng 62.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Đằng sau con số khô khan ấy là hàng vạn cư dân đang sống trong tâm trạng lo lắng, bức xúc và bị ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của mình. Không có sổ hồng đồng nghĩa với việc không thể làm thủ tục nhập hộ khẩu, thế chấp vay vốn, sang nhượng, thậm chí trong nhiều trường hợp không thể chứng minh quyền sở hữu hợp pháp với căn hộ mình đã trả đủ tiền. Đó là chưa kể đến việc hàng chục tòa nhà vẫn chưa được nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), khiến cư dân sống trong nỗi bất an thường trực. Tại nhiều dự án trên địa bàn các phường Hoàng Mai, Từ Liêm, Hà Đông… hàng trăm hộ dân đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị lên chính quyền địa phương, thậm chí kéo băng rôn, căng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư vì chậm bàn giao sổ hồng.

Theo thống kê mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội, toàn Thành phố hiện có hơn 200 dự án nhà chung cư có vi phạm, trong đó khoảng 62.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Ảnh: Phạm Hùng

Phân tích nguyên nhân của tình trạng này, luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, phần lớn các dự án chậm cấp sổ hồng xuất phát từ vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, xây vượt tầng, sai phép; có nơi lại chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, như tiền sử dụng đất, thuế đất… dẫn đến việc cơ quan chức năng không thể hoàn tất thủ tục cấp sổ cho người mua. Bên cạnh đó, một số dự án chưa được nghiệm thu hệ thống PCCC hoặc có vi phạm trong quá trình thi công khiến cơ quan quản lý tạm dừng cấp giấy chứng nhận cho cư dân; nhiều dự án vi phạm tồn tại từ lâu, qua nhiều giai đoạn quản lý, khiến việc xử lý chồng chéo, kéo dài. Trong khi đó, khung pháp lý chưa đủ ràng buộc để buộc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ với cư dân. Một nghịch lý hiện nay là chủ đầu tư vi phạm nhưng người chịu thiệt lại là cư dân, họ đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nhận nhà, thậm chí đóng cả phí bảo trì nhưng lại không được công nhận quyền sở hữu.

“Pháp luật hiện hành quy định chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho người mua nhà trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, chế tài xử phạt hiện nay chưa đủ mạnh để răn đe, nhiều DN cố tình kéo dài, thậm chí coi đó là cách chiếm dụng tài sản và quyền lợi của cư dân. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn giữ lại hồ sơ pháp lý, hoặc không phối hợp với cơ quan chức năng để hoàn thiện thủ tục. Hậu quả là hàng chục nghìn hộ dân bị kẹt trong “vòng luẩn quẩn pháp lý”; cơ quan nhà nước khó can thiệp sâu vì thiếu quy định cụ thể về trách nhiệm dân sự của DN trong khâu bàn giao hồ sơ” – luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.

Thực tế cho thấy, hệ thống quản lý dự án nhà ở tại Hà Nội và nhiều đô thị lớn khác đang thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng: từ cấp phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, xác nhận nghĩa vụ tài chính đến cấp giấy chứng nhận. Việc công khai thông tin pháp lý của dự án như: tiến độ nộp hồ sơ cấp sổ, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư… cũng còn hạn chế. Nhiều người dân khi mua nhà không được tiếp cận dữ liệu rõ ràng, dẫn đến việc “mua nhà trên giấy” mà không biết dự án có đủ điều kiện cấp sổ hay không.

“Quản lý dự án chung cư hiện nay vẫn theo kiểu phân mảnh. Cơ quan xây dựng quản lý một phần, tài nguyên môi trường quản lý một phần, còn chính quyền địa phương lại chịu sức ép từ người dân. Kết quả là không ai chịu trách nhiệm cuối cùng” – chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS. KTS Trần Tuấn Anh nhận xét.

Siết chặt trách nhiệm chủ đầu tư

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, điểm đáng chú ý là tăng chế tài đối với hành vi không nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho khách hàng. Theo dự thảo, chủ đầu tư có thể bị phạt đến hàng trăm triệu đồng, đồng thời buộc phải nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ cho người mua nhà. Đặc biệt, nếu cố tình kéo dài, DN có thể bị đình chỉ hoạt động hoặc bị đưa vào danh sách “đen” khi xét duyệt dự án mới. Mục tiêu của dự thảo là bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời tăng tính răn đe với những chủ đầu tư chây ì, vi phạm.

Các chuyên gia đánh giá cao nỗ lực của Bộ Xây dựng trong việc đưa ra dự thảo Nghị định mới, song cũng cảnh báo rằng chỉ siết chế tài là chưa đủ. Bởi không chỉ cần xử phạt nặng mà phải gắn trách nhiệm pháp lý với năng lực triển khai của chủ đầu tư. Một DN từng vi phạm về cấp sổ hồng, nợ tiền sử dụng đất, thì phải bị hạn chế tiếp cận đất đai hoặc tham gia dự án mới. “Ngoài xử phạt hành chính, cơ quan chức năng cần thiết lập cơ chế cưỡng chế tài chính, buộc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi bàn giao hoặc bán sản phẩm. Đồng thời, nên trao quyền trực tiếp cho người dân được tự nộp hồ sơ cấp sổ, trong trường hợp chủ đầu tư không hợp tác” - TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nói.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Quang – nguyên Giám đốc Chương trình định cư Liên Hợp quốc tại Việt Nam cho rằng, nếu không có cơ chế kiểm tra định kỳ và chế tài gắn liền với việc nghiệm thu dự án, thì tình trạng “chủ đầu tư sai cư dân chịu” sẽ còn tái diễn. Vì vậy, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp lý dự án nhà ở, mỗi dự án cần được công khai các thông tin: quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính, tình trạng PCCC, tiến độ cấp sổ hồng… Khi người dân có thể tra cứu trực tuyến thông tin trước khi ký hợp đồng mua bán, rủi ro bị lừa hoặc “mắc kẹt” trong dự án vi phạm sẽ giảm đáng kể. Ngoài ra, cần ràng buộc trách nhiệm của ngân hàng, đơn vị tài trợ tín dụng, không cho vay hoặc bảo lãnh cho các dự án chưa hoàn thiện nghĩa vụ pháp lý. Đây cũng là một “bộ lọc” quan trọng để thị trường minh bạch và an toàn hơn.

“Nếu chỉ trông chờ vào một nghị định hay chế tài xử phạt hành chính thì chưa thể giải quyết triệt để. Để chấm dứt tình trạng chậm cấp sổ hồng, cần sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan: Bộ Xây dựng, Bộ NN&MT, chính quyền địa phương và cơ quan thuế. Đồng thời, nên giao chỉ tiêu, tiến độ cụ thể cho từng địa phương trong việc hoàn tất cấp giấy chứng nhận cho các dự án đã đủ điều kiện; kèm theo đó là trách nhiệm người đứng đầu nếu để kéo dài sai phạm” - TS Nguyễn Quang nêu quan điểm.

Tình trạng hàng chục nghìn căn hộ chưa có sổ hồng không chỉ là vấn đề pháp lý, mà là vấn đề niềm tin giữa người dân – DN – Nhà nước. Dự thảo Nghị định của Bộ Xây dựng là bước đi đúng hướng, nhưng “liều thuốc mạnh” chỉ phát huy tác dụng nếu có sự giám sát chặt chẽ, minh bạch thông tin và chế tài nghiêm khắc. Chừng nào còn những dự án “vàng” mọc lên với hồ sơ pháp lý “đen” thì thị trường nhà ở vẫn chưa thực sự lành mạnh, người dân vẫn phải sống trong những căn nhà chưa có “danh phận pháp lý”.

Giải pháp cốt lõi không chỉ là tăng phạt, mà phải thay đổi cơ chế quản lý – giám sát – công khai thông tin. Khi mỗi dự án đều được theo dõi trực tuyến, quyền lợi cư dân được pháp luật bảo vệ từ đầu và khi DN yếu kém không còn “đất diễn”, thị trường nhà ở mới thực sự minh bạch, công bằng và bền vững. Để làm tốt hơn trong công tác quản lý, cần thiết lập cơ chế “giám sát song song”, trong đó Ban quản trị tòa nhà và đại diện cư dân được tham gia cùng chính quyền giám sát quá trình nghiệm thu, hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án. Đây là cách để người dân thực sự trở thành “tai mắt” bảo vệ quyền lợi của chính mình.

Phó Chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/can-lieu-thuoc-manh.898420.html