Cần minh bạch quản lý quỹ bảo trì chung cư: Khi 'quỹ chung' bị biến thành 'quỹ riêng'

9 giờ trướcBài gốc

Thiếu kinh phí để bảo trì khiến nhiều hạng mục, hạ tầng chung cư Screc Tower tại phường Nhiêu Lộc (TPHCM) xuống cấp, mất an toàn phòng cháy chữa cháy.

Mòn mỏi đòi quyền quản lý quỹ

Ghi nhận tại chung cư Screc Tower (phường Nhiêu Lộc, TPHCM), do chung cư này được xây dựng trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực, nên Quỹ bảo trì (QBT) tại đây tồn tại dưới 2 dạng, trong đó có 135 căn hộ không thu được phí bảo trì. Về vấn đề này, ông Vũ Xuân Hùng - Trưởng Ban kiểm soát chung cư Screc bức xúc, cho biết: số tiền quỹ bảo trì quá ít ỏi, đồng thời Ban quản trị hiện tại cũng chưa bổ sung sử dụng bất cứ nguồn nào khác khiến việc bảo trì các hạng mục chung cư phải “cân đong đo đếm” làm sao để sử dụng hiệu quả nhất, đặc biệt cho các hệ thống kỹ thuật quan trọng. “Ban quản trị (BQT) cũ không thực hiện việc thu phí bảo trì từ 135 căn hộ chưa đóng 2% QBT trước đó theo quy định của luật hiện hành (tại thời điểm sử dụng Quỹ), dẫn đến hụt thêm một khoản tiền đáng kể. Đoàn kiểm tra liên ngành của UBND quận 3 (cũ) từng phải vào cuộc, sau đó chỉ ra các vi phạm trong việc sửa chữa hệ thống phòng cháy chữa cháy không qua đấu thầu. Thêm vào đó, việc sử dụng QBT cho một số hạng mục không có trong danh mục bảo trì, với số tiền hơn 200 triệu đồng cho việc lắp hệ thống camera đến nay vẫn chưa được khắc phục…” - Trưởng Ban kiểm soát chung cư Screc Tower cung cấp thêm thực trạng.

Tương tự, suốt nhiều năm qua cư dân và BQT cụm nhà chung cư Opal Boulevard (phường Dĩ An, TPHCM) đã mòn mỏi chờ đợi chủ đầu tư dự án bàn giao toàn bộ kinh phí bảo trì và quyền quản lý vận hành cho BQT và cư dân chung cư. Thế nhưng, cư dân liên tục đấu tranh, kiến nghị quyết liệt thì mới đây chủ đầu tư mới có động thái chuyển kinh phí bảo trì, lần lượt vào các ngày 26/9 và 9/10 vừa qua. Dù vậy, một thành viên BQT chung cư cho biết, bất cập về QBT tại chung cư Opal Boulevard vẫn chưa có hồi kết. Đó là bởi vì, đến nay các thủ tục bàn giao hồ sơ sổ sách theo quy định để bàn giao số tiền QBT này vẫn chưa được thực hiện. Mới đây nhất, các bên liên quan vẫn chưa thể tiến hành được công tác bàn giao hồ sơ quyết toán kinh phí QBT theo kế hoạch do không có đại diện chủ đầu tư. Chia sẻ với chúng tôi, thành viên BQT chung cư Opal Boulevard bày tỏ mong chủ đầu tư sớm hoàn tất các thủ tục bàn giao trong thời gian sớm nhất để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và quyền lợi hợp pháp của hàng nghìn cư dân đang sinh sống tại chung cư này. Ngoài ra, cư dân chung cư Opal Boulevard cũng kiến nghị chủ đầu tư bàn giao hồ sơ tài chính kinh phí quản lý vận hành trong thời gian chủ đầu tư vận hành tòa nhà từ năm 2021 đến nay cho BQT để đối chiếu quyết toán kinh phí quản lý và đảm bảo công khai, minh bạch.

Kẽ hở pháp lý khiến tranh chấp kéo dài

Ngoài các chung cư kể trên, mới đây BQT cụm nhà chung cư 4S Linh Đông (TP Thủ Đức cũ, nay là TPHCM) vừa có văn bản gửi Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc (công ty Thành Trường Lộc) yêu cầu khẩn trương bàn giao toàn bộ QBT cho BQT chung cư theo quy định pháp luật. Theo ông Nguyễn Huy Hoàng – Trưởng BQT chung cư này, dù chủ dầu tư đã chuyển trả hơn 4,5 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2025 nhưng phần kinh phí còn lại của QBT vẫn chưa được bàn giao đầy đủ. “Trong suốt gần 3 năm qua, chúng tôi đã nhiều lần gửi thư mời làm việc trực tiếp với chủ đầu tư để thống nhất số liệu QBT, nhưng chỉ nhận được phản hồi bằng các văn bản thiếu nhất quán, không dựa trên cơ sở pháp lý”- ông Hoàng cho biết.

Theo đại diện BQT chung cư 4S Linh Đông, số dư QBT chung cư tính đến ngày 30/11/2020 là hơn 26,3 tỷ đồng. Đến ngày 15/10/2025, quỹ này còn khoảng 19,8 tỷ đồng (đã bao gồm khoản hơn 4,5 tỷ đồng chủ đầu tư vừa chuyển mới đây). Dù vậy, suốt thời gian dài chủ đầu tư chưa thực hiện mở tài khoản riêng để quản lý phí bảo trì, cũng như thiếu công khai, minh bạch về thông tin phần phí này (bao gồm phần gốc và lãi phát sinh do chậm bàn giao). “Việc chậm bàn giao QBT trong thời gian dài là vi phạm quyền lợi cư dân. Chúng tôi mong công ty Thành Trường Lộc nghiêm túc chấp hành quy định pháp luật, không kéo dài thêm, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân”- ông Hoàng bức xúc, đồng thời kiến nghị thêm: nếu chủ đầu tư tiếp tục chây ì, BQT sẽ kiến nghị UBND TPHCM áp dụng biện pháp cưỡng chế bàn giao QBT.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, đến giữa năm nay trên địa bàn vẫn còn khoảng 200 chung cư chưa bàn giao QBT, trong đó hơn 40 trường hợp đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và BQT. Con số này hầu như không giảm so với cùng kỳ các năm trước, cho thấy việc xử lý vấn đề liên quan đến QBT đang gặp bế tắc.

Theo quy định, chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị căn hộ vào QBT, được bàn giao cho BQT chung cư sau khi thành lập. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư viện lý do chưa quyết toán; chưa có hướng dẫn cụ thể hoặc BQT chưa đủ điều kiện để trì hoãn việc bàn giao. Một lỗ hổng khác là BQT ở nhiều chung cư chưa được xác định rõ tư cách pháp nhân. Do đó, khi cần ký kết hợp đồng, thực hiện chi tiêu, thậm chí khởi kiện, BQT thường gặp vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở này để kéo dài việc bàn giao quỹ hoặc chuyển tiền sang tài khoản khác, gây khó cho cư dân trong việc giám sát. Thực tế cho thấy, khi luật pháp thiếu chế tài mạnh và chưa có cơ chế giám sát độc lập, “miếng bánh” QBT vốn là tài sản chung của hàng nghìn cư dân dễ trở thành điểm tranh chấp phức tạp và kéo dài.

Trên địa bàn TPHCM còn nhiều chung cư còn tình trạng tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chung cư (Ảnh: chung cư Screc Trường Sa).

“Cởi trói” bằng hành lang pháp lý riêng
Những bất cập trong quản lý QBT từ lâu đã trở thành một trong những “điểm nghẽn” nổi bật của đô thị hiện đại. Sau hàng loạt vụ tranh chấp kéo dài, câu hỏi lớn đặt ra không còn là ai sai, ai đúng, mà là vì sao pháp luật hiện hành vẫn chưa đủ sức bảo vệ người dân và buộc các bên phải tuân thủ trật tự quản lý nhà ở.
Các chuyên gia nhận định, nếu không có một hành lang pháp lý riêng, thống nhất và đủ sức cưỡng chế, thì những xung đột quanh QBT sẽ còn kéo dài. Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp hành chính và cưỡng chế hiện nay, yêu cầu đặt ra là phải tiến tới xây dựng một bộ luật riêng về quản lý, vận hành nhà chung cư, qua đó “cởi trói” cho những vướng mắc kéo dài suốt hơn một thập niên qua, đồng thời củng cố nền tảng pháp lý để người dân thực sự được bảo vệ và đồng hành trong quá trình quản lý tài sản chung của mình.
Mới đây, UBND TPHCM đã chỉ đạo Công an thành phố xem xét xử lý hình sự đối với hành vi chiếm dụng QBT. Sở Xây dựng TPHCM cũng phối hợp với chính quyền các phường, xã rà soát danh sách các dự án vi phạm, kiên quyết cưỡng chế bàn giao QBT. Đây là bước đi cần thiết để tạo sức răn đe, nhưng về lâu dài, phải có cơ chế giám sát minh bạch và độc lập hơn.
Theo TS Trương Thị Minh Sâm – Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế và Quản lý TPHCM, nếu không xử lý rốt ráo bài toán QBT ở các chung cư, các vụ tranh chấp sẽ ngày càng gia tăng, kéo dài dẫn đến phức tạp về an ninh trật tự, an toàn phòng cháy chữa cháy. “Chỉ khi QBT trở lại đúng vai trò vốn có, là tài sản chung của cộng đồng cư dân, thì lúc đó những tòa nhà chung cư mới thực sự là nơi an cư bền vững, chứ không phải “điểm nóng” mâu thuẫn như hiện nay.” - TS Sâm chia sẻ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, QBT phải được xem là tài sản chung của cộng đồng cư dân, chứ không phải “món nợ” giữa chủ đầu tư và BQT. Nguyên nhân của phần lớn tranh chấp hiện nay là do cơ chế giám sát lỏng lẻo, thiếu ràng buộc pháp lý cụ thể và chưa có quy trình cưỡng chế rõ ràng. Thời gian qua, Hiệp hội đã nhiều lần kiến nghị Bộ Xây dựng cần sửa đổi quy định để tăng thẩm quyền cho Hội nghị nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư mở tài khoản riêng cho QBT ngay từ đầu và chịu sự giám sát của cơ quan quản lý. Về lâu dài, Hiệp hội cũng từng kiến nghị TPHCM cần một luật riêng về quản lý, vận hành nhà chung cư nhằm phân định rõ trách nhiệm và quyền hạn của từng chủ thể. Theo ông Châu, về khía cạnh luật, việc xây dựng một Luật Nhà chung cư chuyên biệt là cần thiết để tháo gỡ các điểm nghẽn hiện nay. Với khung pháp lý rõ ràng, trách nhiệm của chủ đầu tư, BQT, cư dân và cơ quan quản lý sẽ được phân định minh bạch hơn, hạn chế các hành vi lạm quyền, chiếm dụng, trì hoãn bàn giao QBT.

Lê Anh - Nghị An

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/can-minh-bach-quan-ly-quy-bao-tri-chung-cu-khi-quy-chung-bi-bien-thanh-quy-rieng.html