Cần tháo gỡ bất cập đối với một số trường hợp cụ thể

3 giờ trướcBài gốc

Bình ổn thị trường nhà đất

Tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn. Theo đó, TP đã có những thay đổi lớn về quy định diện tích đất ở được tách thửa, cụ thể: tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài, chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2; các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2. Như vậy, so với quy định trước đây, thì hiện nay diện tích đất được phép tách thửa sẽ nhiều hơn từ 20 - 30m2/lô. Bên cạnh đó, TP cũng siết chặt hơn các điều kiện và quy định về diện tích được tách thửa đổi với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ.

“Tôi cho rằng, việc UBND TP Hà Nội quy định tăng thêm điều kiện về diện tích được phép tách thửa đổi với đất ở và các loại đất khác trên địa bàn, là cũng có “cái lý” của TP. Bởi vừa qua, tình trạng phân lô, bán nền xảy ra một cách tràn lan, khó kiểm soát, gây nhiễu loạn thị trường nhà đất, nên việc tăng diện tích cũng được xem là giải pháp để hạn chế tình trạng này. Bên cạnh đó, trước thực trạng mật độ dân số khu vực nội đô tăng cao, việc tăng diện tích tách thửa còn góp phần giảm tải lên hệ thống hạ tầng và tổ chức quy hoạch, thiết kế đô thị đảm bảo mỹ quan hơn. Tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều vấn đề cần phải quan tâm” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho hay.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý BĐS cho biết, theo số liệu công bố dân của của TP Hà Nội đến năm 2024 là khoảng 8,5 triệu người, nhưng con số thực tế còn cao hơn nhiều, lại tập trung phần lớn ở khu vực nội đô. Trong khi đó, TP luôn nằm trong nhóm các đô thị có chất lượng không khí kém nhất thế giới. Về pháp lý thì việc TP quy định diện tích tách thửa căn cứ vào thẩm quyền được giao tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Một khu đất nền trên địa bàn xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh. Ảnh: Công Hùng

“Quy định về điều kiện diện tích được phép tách thửa của TP Hà Nội, có vai trò như một “rào cản kỹ thuật” để hạn chế tình trạng bùng phát dân số. Mặc dù không mang lại sự hài lòng cho tất cả người dân, nhưng cũng cần nhìn nhận một cách khách quan đây là giải pháp để giúp quá trình phát triển đô thị một cách bền vững, thông qua việc giảm tải lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội để từ đó có thể nâng cao chất lượng đời sống cho người dân” - luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhìn nhận.

Khắc phục vướng mắc

từ thực tiễn

Nếu so sánh điều kiện về diện tích đất được phép tách thửa tại Hà Nội với một số tỉnh, TP khác, thì Thủ đô đang cao hơn nhiều. Đơn cử, tại tỉnh Thanh Hóa, quy định diện tích được tách thửa ở đô thị là 40m2, ở nông thôn không nhỏ hơn 50m2; tương tự, tỉnh Bình Định cũng quy định về diện tích như vậy. Đáng chú ý, đa phần các tỉnh, TP đều quy định diện tích chia tách thửa đối với khu vực đô thị là 33 - 40m2; khu vực nông thôn 40 - 50m2; trung du, miền núi từ 75 - 100m2. Vì vậy, qua hơn nửa năm triển khai thực hiện quy định mới về diện tích đất ở được phép tách thửa, đã nảy sinh nhiều vướng mắc.

“Tôi muốn chia đất cho 3 người con, nhưng gia đình chỉ có 300m2 đất ở, mà thời điểm hiện tại TP quy định ở khu vực miền núi thì phải đủ điều kiện diện tích mỗi thửa là 150m2, nên tôi không thể chia đất cho các con của mình. Như vậy thì vấn đề sở hữu riêng, chung của các thế hệ sau rất phức tạp và cũng không loại trừ khả năng sẽ dẫn đến tranh chấp, kiện tụng” - ông Nguyễn Đình Dương (thôn Mộc, xã Minh Quang, huyện Ba Vì) chia sẻ.

Để giải quyết vướng mắc cho người dân các khu vực nông thôn, miền núi, TP Hà Nội cũng đã ban hành Quyết định 71/2024/QĐ-UBND về quy định và Bảng giá đất trên địa bàn, những gia đình không đủ diện tích đất ở để tách thửa, làm thừa kế thì được TP tạo điều kiện cho chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với mức giá theo bảng giá đất mới thì mỗi mét vuông đất chuyển đổi người dân phải nộp phí 1,2 triệu đồng, như vậy để có diện tích 150m2 chuyển đổi thành đất ở thì người dân phải bỏ ra thêm khoảng 200 triệu đồng.

“Rất nhiều hộ gia đình tại khu vực miền núi còn gặp khó khăn về kinh tế, trong khi nhân khẩu lại đông. Nếu muốn đủ diện tích đất để làm thừa kế cho con, cháu thì buộc phải xin chuyển đổi thêm diện tích đất đang sử dụng không phải đất ở, nhưng họ sẽ phải nộp một khoản lệ phí cao hơn nhiều so với thu nhập của mình, nên không ít gia đình gặp khó khăn. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị TP cần có chính sách hỗ trợ linh hoạt hơn đối với những trường hợp như vậy, để người dân nói chung, đặc biệt là người dân khu vực miền núi được hỗ trợ một cách phù hợp với điều kiện thực tế” - Chủ tịch UBND xã Minh Quang (huyện Ba Vì) Nguyễn Tiến Tha kiến nghị.

Bên cạnh những vướng mắc phát sinh trong quá trình người dân muốn chia tách thửa để làm thừa kế cho con, cháu thì những quy định mới về điều kiện diện tích đất được phép tách thửa của TP Hà Nội cũng đang khiến cho các cơ quan chuyên môn “loay hoay” trong quá trình triển khai thực hiện. Đơn cử tại huyện Đông Anh, địa bàn đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, để hoàn thiện các tiêu chí đô thị thì huyện buộc phải tổ chức thu hồi một diện tích đất tương đối lớn, để đầu tư, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật - xã hội, giao thông...

“Thời gian qua huyện đã đẩy mạnh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất để đầu tư hạ tầng, kiện toàn các chức năng đô thị. Tuy nhiên, từ khi TP ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, chúng tôi gặp vướng mắc là có nhiều trường hợp diện tích đất sau khi giải phóng mặt bằng chỉ còn lại 30 - 50m2, nên chưa biết phải giải quyết thế nào cho người dân. Đề nghị TP có hướng dẫn chi tiết hơn về nội dung này” - đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Anh cho hay.

Các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương đều cho rằng, việc TP Hà Nội siết chặt quy định về điều kiện diện tích đất ở được phép tách thửa, về phương diện quản lý đô thị với mục đích nhằm giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng vốn đang bị quá tải của Thủ đô; đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng “lỗ hổng” pháp lý để phân lô, bán nền, gây nhiễu loạn thị trường BĐS.

TP cũng đã thực hiện đúng thẩm quyền được giao theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, về góc độ điều kiện kỹ thuật (như xét trên phương diện về tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài…), thì TP cần phải xem xét trên cả yếu tố nguồn gốc thửa đất và chủ sử dụng đất, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân.

Với quy định về điều kiện diện tích được phép tách thửa của TP

Hà Nội, tôi cho rằng nó không có tác động quá nhiều đến giá nhà đất và thị trường BĐS của Thủ đô; giúp TP kiểm soát được tình trạng nhà ở manh mún, siêu mỏng - siêu méo, nâng cao chất lượng quy hoạch, thiết kế đô thị... Tuy nhiên, nó có thể làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận lớn người dân thu nhập thấp - trung bình và người dân có nhu cầu tách thửa để làm thừa kế, cho tặng... Vì vậy, TP cần phải có giải pháp rõ ràng, chi tiết hơn để giải quyết vấn đề này.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/can-thao-go-bat-cap-doi-voi-mot-so-truong-hop-cu-the-1.676775.html