Cảnh báo các khoản vay từ tài trợ cho dự án bất động sản

7 giờ trướcBài gốc

Cảnh báo những rủi ro

Ở Hàn Quốc, các tổ chức tín dụng đang thực hiện chính sách tăng của lãi suất cho vay ưu tiên dành cho dự án BĐS lớn của những DN lớn trên thị trường. Lãi suất các khoản vay ưu tiên của Tài trợ dự án (PF) đối với dự án BĐS lớn do các công ty xây dựng cam kết hoàn thành, đang có xu hướng vượt qua 10% hàng năm. Ví dụ, lãi suất ưu tiên cho vốn hóa dự án Eunha Samjigu, do Daewoo Construction cam kết đã đạt 10,5%/năm. Điều này là một sự gia tăng đáng kể khi những công ty xây dựng lớn thường cam kết tương đối thấp, dao động từ 6 - 8% hàng năm.

Những công ty chứng khoán lớn như Meritz Securities, Korea Investment & Securities và KB Securities đòi hỏi mức lợi nhuận hàng năm trên 10% để tham gia ưu tiên trong dự án tài chính (Project Financing) phát triển các dự án nhà ở. Tuy nhiên, những khoản tài trợ dự án BĐS có vẻ sẽ trở nên khó khăn hơn, do triển vọng kinh tế không chắc chắn và sự biến mất của nhà đầu tư BĐS vừa và nhỏ.

Mỗi hình thức tài trợ tài chính đều có ưu, nhược điểm riêng. Trong đó, hình thức Tài trợ dự án (PF): ưu điểm, là có thể huy động vồn cho dự án quy mô lớn, cho phép huy động số vốn lớn cần thiết cho các dự án lớn; giúp phân tán hóa rủi ro của dự án giữa các nhà đầu tư, cho từng DN riêng lẻ; đồng thời, giúp đánh giá tập trung vào dự án, khoản vay hoặc đầu tư, dựa trên khả năng sinh lời của dự án, vì vậy tiềm năng thành công của dự án quan trọng hơn tình trạng tài chính tổng thể của DN.

Nhưng nhược điểm là điều kiện hợp đồng phức tạp, đòi hỏi việc ký kết hợp đồng với nhiều nhà đầu tư, do đó quá trình ra hợp đồng có thể phức tạp và mất nhiều thời gian. Bên cạnh đó là rủi ro của việc dự án thất bại, nếu dự án có kết quả kém hơn dự kiến, có thể xảy ra tình trạng thiếu hụt vốn để hoàn trả cho nhà đầu tư.

Giáo sư Eric Park - Chủ tịch Hội Phát triển dịch vụ BĐS Hàn Quốc.

Đối với hình thức cho vay vốn ABCP (giấy tờ có giá trị bảo lãnh), là một loại giấy nợ thương mại được bảo đảm bằng các tài sản. Đây là một loại chứng từ nợ ngắn hạn phát hành bởi các tổ chức tài chính hoặc DN, thường có thời hạn từ 1 - 270 ngày. ABCP thường được bảo đảm bởi các khoản vay, hợp đồng cho vay, hoặc những tài sản tài chính khác mà người phát hành sở hữu hoặc đang quản lý. Người phát hành ABCP thường bán tài sản này cho một công ty tài chính (thường là một loại công ty đặc biệt được gọi là "conduit") và sử dụng tiền thu được từ việc bán này để phát hành giấy nợ thương mại.

ABCP thường được sử dụng như một công cụ huy động vốn ngắn hạn, cung cấp nguồn tiền mặt cho các tổ chức tài chính và DN. Điểm đặc biệt của ABCP là tính thanh khoản cao, có khả năng tái cấu trúc linh hoạt, và thường có lãi suất thấp hơn so với những khoản vay truyền thống. Nhưng nhược điểm của ABCP là sẽ ảnh hưởng của biến động thị trường, vì lãi suất của ABCP có thể biến động theo tình hình thị trường, do đó cần có sự quản lý, theo dõi chặt chẽ; và rủi ro về tái khiết khấu, vì ABCP có thể cần tái chiết khấu khi đến kỳ đáo hạn, trong trường hợp này, có thể phát sinh chi phí bổ sung do lãi suất tăng lên.

Thông thường, các công ty chứng khoán vừa và nhỏ hoạt động như nhà quản lý dự án chịu trách nhiệm về những khoản vay trung và vay thứ yếu cho những tài trợ dự án BĐS. Ít nhất, những công trình xây dựng được cam kết bởi những công ty xây dựng lớn đang chuyển hướng sang các tài trợ dự án chính. Những khoản vay bắc cầu, cho phép cho nhà đầu tư vay vốn trước khi dự án được phê duyệt đã hoàn toàn biến mất. Tình trạng căng thẳng trong thị trường tài trợ vốn dự kiến sẽ gia tăng vào giai đoạn cuối năm, khi số lượng công ty tài chính đã hoàn tất báo cáo tài chính hoặc chuyển sang chế độ quản lý đang tăng lên, làm giảm số lượng công ty tài chính có thể thực hiện quỹ.

Đối với hình thức sử dụng Quỹ khẩn cấp của chủ đầu tư, một số nhà đầu tư sử dụng “quỹ khẩn cấp” khi thanh khoản cạn kiệt để thanh toán lãi vay. Điều này dẫn đến việc tăng lãi suất cho vay và chi phí tái cấp tài chính khi rủi ro tăng lên. Lãi suất của các khoản vay bắc cầu mới phát hành đã tăng từ 8 - 9% lên đến mức lãi suất tối đa pháp lý là 20%. Trong khi nhà dầu tư hoặc DN có khả năng xây dựng thấp đang cố gắng đảm bảo quỹ tái cấp tài chính bằng cách thêm vào lãi suất cao đến 10%.

Việc lựa chọn một phương thức tài trợ phù hợp với tình hình cụ thể của dự án rất là quan trọng.

Góc nhìn từ quản lý vốn vay cho dự án bất động sản

Ở Hàn Quốc, việc tài trợ tài chính cho phát triển BĐS có thể chia rộng ra thành vốn chủ sở hữu và nợ. Cụ thể, tài trợ bằng vốn chủ sở hữu (Equity Financing), đề cập đến các nguồn vốn mà chủ đầu tư trực tiếp đầu tư vào dự án phát triển BĐS. Nó có thể là tài sản cá nhân của chủ đầu tư, tài sản tài chính của công ty hoặc các quỹ được thu nhập từ các nhà đầu tư. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu cho phép chủ đầu tư duy trì quyền kiểm soát dự án, mặc dù họ phải chịu trách nhiệm trực tiếp cho các khoản lợi nhuận và các khoản lỗ.

Tài trợ bằng nợ (Debt Financing), là nguồn vốn huy động thông qua vay mượn hoặc phát hành trái phiếu. Nó có thể là vay ngân hàng, trái phiếu bán trực tiếp, hoặc trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi vốn nợ mang theo gánh nặng phải trả lãi và gốc, nó có thể tăng tỷ suất lợi nhuận thông qua hiệu ứng đòn bẩy.

Tài trợ hạng hai (Mezzanine Financing), là sự kết hợp giữa tài trợ nợ và tài trợ vốn chủ sở hữu. Nó có cả đặc điểm của một khoản vay và một khoản đầu tư, và nếu khoản vay không thể hoàn trả, nhà đầu tư có thể sở hữu một phần của dự án. Tài trợ từ vốn đối tác (Partnership Financing), là nguồn vốn mà nhiều nhà đầu tư hợp tác để đầu tư. Điều này bao gồm các nhà đầu tư đồng hành hoặc các nhóm đầu tư kết hợp nguồn lực của họ để thực hiện dự án. Rủi ro tái khiết khấu: ABCP có thể cần tái chiết khấu khi đế kỳ đáo hạn.

Tài trợ từ nguồn vốn của chính phủ, hay còn được gọi là Government Funding, đây là sự hỗ trợ tài chính của chính phủ cho một dự án phát triển BĐS. Nguồn này có thể được cung cấp dưới nhiều hình thức như hỗ trợ bằng quỹ, ưu đãi về thuế và những khoản vay với lãi suất thấp...

Mỗi phương thức này đều có ưu và nhược điểm riêng và sự lựa chọn có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình tài chính của chủ đầu tư, quy mô và đặc điểm của dự án... Do đó, việc lựa chọn một phương thức tài trợ phù hợp với tình hình cụ thể của dự án rất là quan trọng. Phương pháp hiệu quả nhất để gây quỹ cho phát triển BĐS thay đổi dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm tính chất của dự án, quy mô, địa điểm và tình trạng tài chính của chủ đầu tư.

Giáo sư Eric Park - Chủ tịch Hội Phát triển dịch vụ BĐS Hàn Quốc

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/canh-bao-cac-khoan-vay-tu-tai-tro-cho-du-an-bat-dong-san.692469.html