Cha mẹ bán đất có phải hỏi ý con?

một ngày trướcBài gốc

Luật sư Lý Khánh Hòa (Đoàn Luật sư tỉnh) tư vấn cho người dân về quyền của người sử dụng đất trong việc chuyển nhượng đất đai. Ảnh: Đ.Phú

“Sổ đỏ” có trước hôn nhân, sinh con

Trước khi kết hôn với ông M. (quê tỉnh Bình Thuận), bà N.T. (ngụ huyện Xuân Lộc) có 5 sào đất đã được cấp “sổ đỏ” mang tên bà. Sau khi kết hôn với ông M., vợ chồng bà tạo lập được một hécta đất trồng cây lâu năm và đất này cũng do bà đứng tên trên “sổ đỏ”.

Bà N.T. cho biết, một hécta đất trồng cây lâu năm đó, vợ chồng bà tạo lập vào năm 1994, trước khi sinh 2 người con (vào năm 1995 và 1998). Nay vợ chồng bà muốn chuyển nhượng toàn bộ 2 khu đất (1,5 hécta) cho người khác thì có phải hỏi ý kiến các con?

Hay như trường hợp ông D.V. (ngụ huyện Vĩnh Cửu) trình bày, đất của vợ chồng ông chuyển nhượng hợp pháp từ một người khác khi về đây lập nghiệp từ năm 2000 và được cấp “sổ đỏ” mang tên vợ chồng ông. Tuy nhiên, do “sổ đỏ” ghi cấp cho hộ gia đình gồm tên của ông và vợ nên các con của ông (sinh sau năm 2000) cho rằng họ cũng có quyền lợi liên quan tới mảnh đất này. Khi có người đề nghị vợ chồng ông D.V. chuyển nhượng khu đất nói trên với giá cao, ông bà đã đồng ý nhận tiền cọc. Tuy nhiên, khi các con của ông bà biết chuyện đã phản đối quyết liệt như: không ký tên cho chuyển nhượng, xua đuổi người nhận chuyển nhượng khi tới nhà bàn bạc việc mua bán đất... Ông D.V thắc mắc, phải làm sao để thực hiện cho đúng quyền của người sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp khi chuyển nhượng đất đai?

Luật gia NGÔ VĂN ĐỊNH, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh), cho biết “sổ đỏ” ghi cấp cho hộ gia đình cần được hiểu là các thành viên trong hộ gia đình phải sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được cấp. Còn việc “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ mà thời điểm cấp chỉ có một người thì đó là tài sản riêng của người này, hoặc “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ mà thời điểm cấp có 2 vợ chồng thì đó là tài sản chung của vợ, chồng.

Giải quyết vấn đề

Theo các chuyên gia pháp lý, việc “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình không chỉ tồn tại trong Luật Đất đai năm 2013 (hiện đã hết hiệu lực), mà ngay cả Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024) cũng có ghi nhận.

Luật sư Nguyễn Đức (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, Khoản 25, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành.

Đồng thời, Điều 259 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung QSDĐ quy định tại Khoản 2, Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024. Tức là việc định đoạt giao dịch phải do các thành viên có chung QSDĐ định đoạt.

Bên cạnh đó, khoản 1, Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định, tài sản chung của vợ chồng gồm: tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân. QSDĐ mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Căn cứ vào các quy định trên, luật sư Nguyễn Đức hướng dẫn, để các vướng mắc liên quan tới việc chuyển nhượng đất đai khi “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình, các bên tranh chấp cần làm rõ các sự kiện: đất đó là tài sản riêng của vợ/chồng có trước hôn nhân, hoặc là tài sản chung của vợ chồng sau khi kết hôn. Khi làm rõ đó là tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng thì quyền quyết định của riêng vợ/chồng hoặc do cả 2 quyết định và sẽ không có liên quan gì tới con cái của họ.

Luật sư Nguyễn Đức lưu ý, khi “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình thì những người có chung QSDĐ trên “sổ đỏ” phải hội đủ các điều kiện gồm: quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng; về sống chung và QSDĐ chung tại thời điểm được cấp. Cho nên, với trường hợp của bà N.T. (ngụ huyện Xuân Lộc), ông D.V. (ngụ huyện Vĩnh Cửu), do các con của ông bà sinh ra sau thời điểm đất được cấp “sổ đỏ” nên dù thực tế “sổ đỏ” ghi nhận cấp cho hộ gia đình thì các con của ông, bà cũng không có QSDĐ chung.

“Vì các con của ông, bà không phải là người có chung QSDĐ với ông, bà nên quyền quyết định chỉ do vợ chồng ông, bà (vì đó là tài sản chung), hoặc chỉ do một người (nếu đó là tài sản riêng) là được. Mọi sự ngăn cản, can thiệp từ các con đều vô hiệu, không có giá trị xem xét vì pháp luật không bắt buộc phải tuân thủ” - luật sư Nguyễn Đức bộc bạch.

Đoàn Phú

Nguồn Đồng Nai : https://baodongnai.com.vn/phap-luat/202504/cha-me-ban-dat-co-phai-hoi-y-con-80c6a61/