Chặn hay kiểm soát đầu cơ nhà đất?

4 giờ trướcBài gốc

Nỗi lo khi giá nhà tăng

Bên cạnh việc xây dựng và ban hành các cơ chế có tính đột phá, thông thoáng, thuận lợi nhằm thu hút các nguồn lực cho thị trường, Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 7/10/2025 của Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh, quyết liệt thực hiện tăng cường kiểm soát, chấn chỉnh, xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ bất động sản, ổn định thị trường, bảo đảm quyền có nhà ở, chỗ ở của người dân. Tuy không mới, nhưng đây luôn là vấn đề mang tính thời sự, cấp thiết trên thị trường.

Như phân tích của TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, với mục tiêu nền kinh đạt tăng trưởng 2 con số, bất động sản là một trong những lĩnh vực sẽ đóng vai trò quan trọng trên hành trình đó. Tuy nhiên, để bất động sản thực sự hoàn thành vai trò quan trọng của mình, trước tiên cần sự ổn định. Việc giảm động cơ đầu cơ, thao túng giá, thổi giá cần được ưu tiên hàng đầu bên cạnh các chính sách điều tiết đất đai khác.

Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group. Đồ họa tư liệu

Trong báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III/2025 từ 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m2, không đổi so với quý I/2025, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên, vượt hàng chục lần so với ngưỡng thu nhập trung bình của người dân, đặc biệt ở cả 2 thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho hay, mức chênh lệch ngày càng lớn trong cơ cấu sản phẩm bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng - những nơi có nhu cầu thực cao nhất khiến thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối cung - cầu khi giá tăng cao, nhưng người mua thực chất ít, nhiều dự án bỏ trống. Cùng với đó, tình trạng đầu cơ - đầu tư chiếm sóng so với số người ở thực đặt ra những rủi ro về tính ổn định của thị trường.

Chung quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), giá nhà đất biến động quá nhanh theo chiều hướng tăng sẽ có lợi cho hoạt động đầu cơ, nhưng lại không có lợi về dài hạn, nhất là khi giá nhà đất vượt quá nhiều so với thu nhập của người dân. Vì vậy, việc đẩy mạnh tăng cường giám sát, đề xuất các công cụ và cơ chế để giải quyết tình trạng bất hợp lý này của thị trường là cấp thiết hiện nay.

Và câu chuyện gợi mở chính sách

Thực tế, thời gian vừa qua, theo chỉ đạo của Chính phủ, các ban, bộ, ngành và địa phương đã đẩy mạnh tăng cường giám sát, đề xuất các công cụ và cơ chế để giải quyết tình trạng bất hợp lý này của thị trường.

Theo Global Property Guide, giá bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nhanh thuộc top đầu thế giới. Với mức giá tăng tới 59% sau 5 năm, con số còn cao hơn cả Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Thậm chí, mức tăng của Việt Nam còn cao gấp 3 - 6 lần so với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á như Indonesia (9%), Malaysia (11%), Thái Lan (18%).

Đơn cử phương án đề xuất đánh thuế bất động sản, hay đề xuất mới trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản vừa được Bộ Xây dựng công bố và đang đang lấy ý kiến các bộ, ngành tiếp tục trở thành chủ đề nóng gây sự chú ý với các thành viên thị trường. Trong đó, nội dung nhận được sự quan tâm nhiều nhất là đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản, được áp dụng kể từ thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3/2027.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, chủ trương đẩy mạnh xây dựng các giải pháp bình ổn thị trường là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại. Tuy vậy, góp ý cho việc hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết, TS. Đính cho rằng, cơ quan soạn thảo cũng rất nên cân nhắc chi tiết kỹ thuật khi ban hành, từ đó đưa chính sách đi đúng mục tiêu.

Một ví dụ, hiện nay là quan điểm ứng xử thế nào với hoạt động “đầu cơ”, “chặn triệt để hay kiểm soát có điều tiết”. Thực tế, về bản chất hoạt động “đầu cơ” không xấu bởi nó đóng vai trò quan trọng trong tạo thanh khoản và điều tiết thị trường qua hoạt động “giữ hàng” hoặc “bán ra”, nhưng cũng dễ biến tướng nếu không kiểm soát.

“Lấy 1 ví dụ, nếu một người có nhu cầu vay ngân hàng mua căn nhà thứ 2, thứ 3 để cho con ở hoặc mua để kinh doanh cho thuê, khai thác dịch vụ liệu có nên đánh đồng là “đầu cơ” và chịu hạn mức tín dụng như cách dự thảo Nghị quyết Bộ Xây dựng mới đề xuất hay không?” - ông Đính đặt vấn đề. Ngoài ra, ông Đính cho biết thêm, ở một trường hợp khác, tại Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được ban hành cách đây không lâu có quy định về việc cho phép trong trường hợp đã có nhà, nhưng khoảng cách từ nhà ở đến nơi làm việc tối thiểu 30 km, công chức được mua nhà ở xã hội, thì liệu trường hợp này có bị áp hạn mức tín dụng 50% hay không?

Ở góc độ khác, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho hay, thực tế với xu hướng đầu tư như hiện nay, bản thân nhà đầu cơ lại rất ít vay tới 70%, hoặc có vay thì sẽ rất nhanh hạ tỷ lệ này xuống 50%, 30% thậm chí 0% để tối đa hóa lợi nhuận. Còn tỷ lệ vay tới 70% lại chủ yếu rơi vào nhóm ở thực hoặc sử dụng thực. Vì thế, nếu siết hạn mức tín dụng, phần thua thiệt lại có thể rơi vào nhóm ở thực.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, về nguyên lý, việc giá tăng hay giảm phụ thuộc vào cung - cầu. Do đó, việc điều tiết cần làm là loại trừ đi các yếu tố bất thường như tình trạng chủ đích thổi giá của một nhóm môi giới và nhà đầu cơ, tránh gây nhiễu loạn thị trường, từ việc gỡ pháp lý tăng nguồn cung tới kiểm soát các chi phí đầu vào, đồng bộ một hệ thống “dữ liệu” sạch và một trung tâm giao dịch nhà đất tập trung do Nhà nước quản lý.

Việt Dương

Nguồn Thời báo Tài chính : https://thoibaotaichinhvietnam.vn/chan-hay-kiem-soat-dau-co-nha-dat-184799-184799.html